8.公用设施维护项目总表 9.房屋本体维护项目总表 10.公共土木设施维护检查表 11.公共上、下水道维护检查表 2、房屋装修及日常使用的监管
房屋装修及日常使用的监管是入住阶段的一项重要工作，为杜绝违章装修和违章搭建现象，我们将按下列方式进行监管。
1）申报：住户装修须到管理处办理手续，填写《装修申请表》和《装修项 目清单》，填写《装修项目清单》可使装修户与管理者共同对装修项目进行全面确认，避免装修户超出申报范围装修的情况。
2）审查：管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对GM花园的特殊情况，管理处将做如下规定：? A.不得安装防盗网和防盗窗花；?
B.管理处将对影响房屋外观的装修，如空调安装、排气扇安装等进行统一设计；? C.房屋天面、阳台严禁拆改和搭建，严禁封闭阳台；?
D.与装修住户签订协议，规定其装修行为若出现第三次违章，管理处将通过法律途径解决
3）施工管理：
A.施工单位须与管理处签订《装修工程队治安责任书》和《装修施工保证书》；施 工队必须提供资质证明、营业执照和施工人员身份证并办理人员临时出入证，施工时佩戴在胸前，并在指定区域内活动。
B.装修发生违章行为，住户与装修队均为第一责任者，均独立承担责任。 C.使用高功率电器时须由管理处另提供电源。 D.施工队必须配备消防器材。
E.施工时间安排在上午8：00-12：00，下午14：00-18：00内进行。 4)巡视监管
管理处设专人监管住户的装修行为及日常使用，监管员对每个装修户每日至少巡视二次；对顶层复式装修每日巡视不少于四次，并做好巡视记录。在住户日常使用过程中，物业管理员每两天巡视一次。 3、维修基金
物业维修基金按GM花园市有关规定执行，维修基金的审批权在业主委员会，使用权在物业管理机构，保证维修基金的专款专用。
第七节 社区文化
社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要手段。随着时代的进 步、科技的发展，人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化正是创造这种环境、满足这种心理需求的重要手段。可以说，社区文化是现代物业管理不可或缺的重要内容。?我们在社区文化活动的实践，积累了丰富的经验，同时，也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方式中走向新的层次。一方面合乎自然，一方面合乎理想，这就是美。 注：社区文化策划见标书附件 通过社区文化活动，我们旨在GM花园提倡安静的社区文化，将住宅区大家乐形式的
文化活动引导向一个更高的层次，在安静的气氛中渲染一种现代文明，在安静的环境中营造精神乐园。安静的文化活动体现了对居民的尊重，同时蕴含更为深刻的文化、情感内涵。
第八节环境文化
社区文化应以人为核心，以环境为重点，体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重和关怀。人们一进入GM花园，马上能够感觉到典雅、舒适的环境和自由、飘逸的气氛，完善统一的视觉系统，安全有序的交通管理，方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。这些映入人们眼帘优美的文化环境，是GM花园社区文化最重要和最基本的方面。通过环境管理中的文化渗透，启发人们的自律意识，培养人们的文明素质，是现代住宅区社区文化的重要特征。
社区环境是社区的脸面，是社区文化的物的依托，最直接最明显地体现社区文化的精髓。经过精心设计和精心维护的环境有助于良好的社区文化的形成，给居民的日常生活提供了舒适的生活氛围。环境建设是文化建设的起点，她有助于提升居民的文化修养，也直接反映住宅区的人居环境。（实施方案见附件：GM花园CIS策划）
第九节酒店式套餐服务
都市人生活节奏急促，时间对上班现代人十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便及最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的酒店式服务是提高住户生活质量的一项重要保障。S物业管理公司经过多年的小区、公寓物业管理实践，形成了一套服务的工作体系。我们将秉持以住户为中心，优质服务、合理收费的经营方针，充分考虑GM花园小区的居住人员结构，通过提供舒适的服务项目，将在GM花园经过调查，组成套餐，针对不同的住户提供个性化服务，创造崭新的居住生活方针。
套餐服务组成：无偿服务：17项，有偿服务：33项；同时根据GM花园住户 需求，不断增加和完善服务项目。
（一）无偿服务项目 类别序号服务项目 家政服务01代订牛奶 02电话留言服务 03送取干洗衣服 04调试电视节目 05代办有线电视开通 06代订酒店客房 07保安对讲检修服务 08代办电话开户 09代办煤气开户 10代办收订报刊杂志 11介绍保姆
文化娱乐服务12组织体育锻炼活动 13代购车船、飞机票 14组织各种展销活动
15开设棋类活动
16组织小区内少儿活动 17组织老年人活动
（二）有偿服务项目表
类别序号服务项目参 考 价 格
家政服务01清洗排风机20-50元/次 02清洗抽油烟机50-100元/次 03清洗空调过滤网1元/次
04钟点家庭服务（日常家务）13元/小时/人 05定点长期服务（1小时/天）300元/月 06定点长期服务（2小时/天）450元/月 07定点长期服务（3小时/天）600元/月 08木地板打蜡2元/平方米 09家庭绿化5-30元/次
装修服务10拆空调、热水器、抽油烟机10-100元/次 11安装窗帘、拉帘、等10-20元/次 12安装热水器60-100元/次 13安装洗手间洁具50-150元/件 14安装空调200-400元/部 15安装灯具、厨柜等10-30元
16修理、更换门锁、信箱锁等10-50元/次 17修理、更换水阀、各类软管10-30元次 18检修电路50-200元/次
19检修家用电器10-300元/次 20通下水道50-200元/次
21修理、更换电表、水表等10-50元/次 22修理、更换开关、插座等10-50元/次 23洗手盆堵塞、渗水处理10-50元/次 24修理、更换灯泡、灯管10-30元/次 25贴地砖面议 26贴瓷片面议
商务服务27传真10元/张 28打字0.04元/字 29复印1元/A4 30电话市价
其它31洗车10元/辆 32车打蜡25元/辆 33代租、售房屋面议
第十节服务沟通
服务沟通是物业管理活动过程中一项严谨而极富有技巧的工作。迅速、及时的沟通将会赢得住户的高度信赖，反之将伤及物业管理机构信誉，损害业主对管理机构的信任度。
为此我们制定了详尽的沟通程序。 特别采用物业管理服务报告制
GM花园小区物业管理处将每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。 附样本：
物业管理服务报告 根据GM花园招标书所提供的资料和我司在实地调研后掌握的大量一手材料作为依据，GM花园的主要收入来源为住宅楼管理费、停车场管理费和会所经营收入三大类，正常年收入为：3689688元，主要支出费用为人工费、公共设施维护费等项，年支出为：3610616元。
为提高服务质量，并保持经费收支平衡，我公司在经营期内，按低于收入的10%提取固定管理佣金为36万元/年，即3万元/月。
为了加强物业管理服务的透明度，我们实现《物业管理服务工作报告》制，每季度将物业管理服务工作全方位的向全体业主、住户公布。 物业管理纠纷有哪些类型 怎么处理？
一般来讲，物业管理公司在履行物业管理过程中可能会与业主发生以下几类纠纷： 维修养护纠纷。物业公司对小区的公共设施和公用部分负有日常维修的义务，但是属于业主户内自身的房屋损坏或使用人员负责维修，维修费用也是按此原则承担。在一般情况下，业主户内房屋需要维修的，可以要求物业公司派员修理，但费用应由业主承担。纠纷的产生往往是开发商交付的房屋存在一些问题，且几经修理不能彻底解决问题或物业公司提供维修服务时的态度、价格等易引起纠纷。
物业收费纠纷。物业公司对小区进行物业管理，提供相关服务，收取一定的物业管理费，是物业公司相应的权利。但是物业管理费的标准是多少，常常是物业公司与业主委员会产生争议和纠纷的矛盾所在。公用事业的收费是与居民生活密切相关的服务所收费用，一般实行政府指导价、政府定价、没有多少争议，但还有另一部分收费是经营者定价，以业主委员会各成员接受为准，因此这部分物业收费价格往往是争论的焦点。 损害赔偿纠纷。物业公司及其工作人员在管理过程中损害业主的财产的人身安全，业主成员损害物业公司的机械设备、损害公用设施等。
侵权纠纷。业主对小区的建筑物公用设施享有产权，物业公司接受业主的委托，对小区进行管理，是受托人。基于建筑物和土地的使用、占有等方式产生收益应归业主享有。基于物业服务产生的收益物业公司可以享有。
产生了物业管理纠纷，物业公司和业主委员会及其相应成员应该积极协商、妥善解决。特别是在有明确的合同约定下，更要分清对方的权利义务，依约办事。