房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
其业务流程为：原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。
如果是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方，开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。由于这时售房人尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不用办理产权过户，只需办理有关变更手续即可。 五、对我国转按揭业务的几点设想
目前，我国内地的转按揭业务刚刚起步，与发达国家或地区相比，存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进，以促进该项业务的发展，下面提出两点设想：
1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出，目前的转按揭业务包括四个环节：原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立，目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来，无疑能节省时间，提高工作效率。一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签定补充借款协议，将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。
2、试办跨行转按揭。目前，由于各银行提供的按揭服务基本相同，债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求，但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求，这就要求银行适时推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空，因为房屋产权过户之前，原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对购房人发放了贷款，购房人才能支付房款给售房人，售房人才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意开办跨行转按揭。要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。
随着我国利率市场化逐渐提上议事日程，债权转移形式的转按揭也不再遥不可及，各银行可以开展这方面的研究，一旦条件成熟便可推出。
目前，房地产抵押是房地产交易中运用得比较多的担保方式，抵押不仅能够发挥抵押物的最大利用价值，还能够为债权人的利益实现提供最大限度的保障，因而备受各大银行以及金融机构的青睐。然而由于历史、制度等原因，使我国住宅的土地供给形式极其复杂。如市场上交易的各类房产中，除新建商品住宅因房价中包含了土地出让金，居民购房可以获得房屋全部产权和土地使用权外，其他房屋包括已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等，其土地使用权大多是以无偿划拨、有偿出让、土地租赁、合作建房或旧城改造等形式获得的，其购房成本价格不包括土地价格。因此在申请抵押贷款时，这类房产只有房产权而不含土地使用权。在司法实践中，这种不与土地权属相联房产的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全债权人的利益呢?
房产与地产须同时抵押
在我国，土地只能成为国家所有权和集体所有权的客体，而作为私法主体的个人和法人只能取得在国家和集体所有土地之上的土地使用权，也就是我们平常所说的地产。与此相反，房屋可以成为私法主体的所有物，承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体，因为房屋和土地使用权各自具有独立的交换价值。但是，值得注意的是，尽管承认这两者有各自独立的价值，却要求权利人是同一主体。
在《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条就规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则，除法律法规另有规定外，不得分离。”此外，我国《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权，应当同时抵押；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋应当同时抵押；以乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权应当同时抵押。”而《城市房地产管理法》第47条第1款规定：“依法取得的房屋所有权连同占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《城市房地产抵押管理办法》第4条规定，“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”
可以看出，我国现行法上确立的是房产与地产的同时抵押的立法模式。建筑物、其他附着物不能单独成为抵押权标的，应当与土地使用权一并成为抵押权的标的，其目的是为了防止二者的权属不一致。土地和房屋客观上的不可分性，使房屋离开土地，其经济价值就会受到影响。从保护债权人的角度出发，强调房产与地产的同时抵押是很有必要的。
无地产权的房产抵押
当房屋所有权和相关联的土地使用权同属于同一主体的时候，房产与地产的同时抵押很容易实现。而诸如已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等，其房屋所有人是无权处分土地使用权的，如何进行抵押
呢?如果允许其将房屋与土地使用权一并抵押，有损于国家和集体的利益。如果不允许其设定抵押，又会造成对其房产权利的粗暴干涉，法律面对现实陷入了困境。
其实，在现行法律上还是有解决方案可供参考的：
方案一，由房屋所有权人以出让的方式先取得土地使用权，再设立抵押权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定，划拨土地使用权原则上不得抵押。只有依法办理了有偿取得手续后才可以抵押，因为在办理了有偿取得的手续之后，房屋的所有权人已经同时取得了土地的使用权，当然可以将房屋所有权和土地使用权同时设立抵押。因此对于债权人的利益不会有任何影响。
方案二，需要实现抵押权的时候，再交纳土地出让金。抵押权的设定并不是都以抵押权的实现为结果。如果抵押房屋的所有权人只想就房屋进行抵押，我们不妨允许房屋所有权人可以将房屋单独设立抵押权，但是当需要实现抵押权的时候，再由受让人交纳土地出让金，因为只有在实现抵押权的时候，才会涉及到划拨土地使用权的转让问题。具体做法是：应由设定抵押土地使用权的受让方与土地管理部门签订出让合同，并缴纳土地使用权的出让金之后，才可以优先受偿。
抵押权人利益的保护
在方案二的情况下，如何确保抵押权人的利益也许会令人担忧。即抵押权人需要就房屋优先受偿的时候，他能否同时取得土地上使用权呢?如果不可以取得，他又该如何充分实现债权呢?
事先评估环节的风险预防。抵押权人在以抵押人的房屋取得抵押权的时候，应该对房屋所有权以及土地使用权的有关情况予以掌握。如果发现房屋所有权人并没有取得土地使用权，就应该在考虑到这一因素的基础上对房屋的价值进行客观评估，并在评估的价值限度内设立抵押权。
事后的救济途径分析，由于划拨土地上的房屋原则上只能单独抵押，为了防止此时房屋有可能贬值的情况发生，根据担保法第56条的规定，可以将房屋连同划拨土地使用权一并交付拍卖(值得注意的是，在这一环节，要求房屋所有权的受让人和土地使用权的受让人须为同一主体)，拍卖划拨土地使用权所得价款在依法缴纳相当于土地出让金的数额后，抵押权人可以就余额部分优先受偿。
担保公司办理二手房贷款担保流程
1、置换部经办人受理，初审 2、房屋评估
3、贷款担保申请人在有关合同、资料上签字、盖指印
4、置换部将贷款申请件传递担保部初审
5、担保部约担保申请人在有关合同、资料是签字、盖指印 6、担保申请人交纳相关费用 7、担保公司内部进行审批
8、保全部将有关资料送贷款银行审批 9、担保部代办抵押登记 10、保全部通知银行放款
11、置换部代办产权交易过户手续
12、置换部通知贷款申请人领取产权证
贷款担保怎样收费？
一、担保服务费
按照市物价局批准的标准以贷款额为基数一次性收取。 二、代办费：每户400元。
贷款年限 年费率
1年 10.1‰
11年 20.0.8‰
2 1年 30.6‰
商品房贷款担保申请人应提供哪些证明文件？
1、购房人（共有人）及配偶身份证验原件，收复印件6份；户口本验原件，收复印件4份（含首页2份）；
2、购房人及其配偶月经济收入证明，各收原件2份（个体户需提交最近一个季度的纳税证明）；
3、购房人结婚证验原件，收复印件2份； 4、购房需携带个人私章（方章）； 5、购房付款发票办证联（第四联）；
6、开发公司协助提供《商品房买卖合同》原件5份，复印件1份（需加盖开发公司公章）。
房地产常用语释意
1、什么是公寓式住宅？
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期
租用。
2、什么是花园式住宅？
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
3、什么是砖混住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。
4、什么是框架结构住宅？
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
5、什么是住宅小区？
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
6、什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
7、什么是住宅的进深？
住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地