“住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经济发展的一个重要问题。早在一千多年前的唐朝诗人杜甫的：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”便道出了人们对于住房的这一基本保障的渴望。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社会稳定等多个不同层面的内容，新加坡内阁资政李光耀曾指出：解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全的理由。
一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作用。我国改革开放30年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡居民住房面积人均超过20㎡，但是伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，入住房不均、房价上涨较快等诸多问题,中低收入阶层面对房价猛如虎的趋势,独有望房兴叹的无奈。如何实现“居者有其屋”对于我国来说依然任重道远。
住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，他们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。 美国状况
作为发达和成熟的房地产市场的典型代表------美国，它的市场现状如何、形态如何、结构如何以及住宅政策和居民消费，毫无疑问对我们这样正处发展阶段的房产市场具有重大的借鉴意义。
美国房地产由中心城市（Central cities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanarea）三大市场组成。
纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑，小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市联成一片。美国有纽约-费城-波士顿，芝加哥-底特律-克里夫兰，旧金山-洛山矶等几大片大都市区域（中国的长三角，珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称乡村）。 美国房地产半个多世纪的发展，就是人口从乡村向大都市区域转移的过程；而在大都市区域，中心城市人口绝对数量增长，人口比重基本没变；郊区人口绝对数量成倍增长，人口比重提高了一倍多。统计数字显示，1940年时居住在美国中心城市，郊区和乡村的人口分别为34%、19%和46%；2000年时分别为34%、44%和22%；乡村人口比重从46%下降到22%，郊区人口比重从19%增长到44%。其中美国发生过两次人口迁移高潮。第一次是上世纪30
年代到60年代初，美国人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区迁移。房地产市场的这些变化充分反映了美国乡村向城市化、城市向都市化发展的进程。 三大市场决定三大价格区域:即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛山矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高，但是房价之间的差异极大，堪称世界第一。
据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）平均房价15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）平均房价为25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为20000和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期国民生产总值，劳动生产率和工资水平上涨基本相同。
从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMER PRICE INDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有\强者越强，弱者越弱\的基本走势。
但是占人口总数34%的中心城市，尤其是纽约这样的超级大城市，房价及其上涨完全是另外一回事。美国中心城市的房价上涨很快，而且差距越来越大。纽约某些核心地段的房价与乡村、郊区差距几十甚至上百倍。以一栋\标准\的单家庭房屋为例，如果位于纽约市开车2-3小时的乡村，价格大约为15万美元；开车1-2个小时的郊区，大约为30万美元；如果位于皇后区（从曼哈顿开车大约45分钟到1小时），价格在60-100万美元；如果位于曼哈顿（实际上曼哈顿绝大多数是公寓和豪华公寓，很少有单家庭房屋），价格就有可能500万到5000万美元。 让住房变得“可支付”。
住房的“可支付性”是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用（包括房地产贷款，保险，房地产税等）不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。新浪乐居论坛8 ]$ L# L0
上世纪40年代以来，美国住房政策的重心逐步向“可支付性住房”方面转移。1949年
美国国会通过的《国家住房法》明确宣布，“国会确定的全国性目标是：每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。
美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。尽管这类房子因面积小、房屋密度高、地点较差等原因成本较低，但其售价或房租收入仍仅够补偿部分建房投资和管理费、维修费等费用，房租或房屋售价与房屋造价的差额由政府补足。目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小；另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。
政府还拨款或提供低价公有土地给非盈利机构，由他们承建可支付性住房，再以成本租金或房价出租或出售给低收入家庭。这种可支付住房的开发方式越来越受到政府鼓励，因为他可以分担一部分原本由政府承担的社会义务，而且其开发率一般比政府直接建造公共住房要高。此外，政府鼓励个人或私人开发商参与可支付性住房的开发和翻建。 在美国，由政府所有的“经济适用房”以低于市场价格卖给符合条件的申请人后，买房者不得将该房屋在市场出售；如果要出售，也只能卖回给政府，政府做必要的维修之后再卖给下一个申请人。对这类“经济适用房”，购买人除收入必须符合申请条件外，还有其他一些要求，如购房前不能拥有其他房产，购房后不能用于出租，每年必须在所购房屋中住满多长时间等。新浪乐居* ]8 C3 q; v k. G.
在美国，几乎每个城市都有自己的“区划”，它对土地用途以及一块居民用地可以建多少幢房子、需有什么配套设施等都有明确规定。但为鼓励开发商建“经济适用房”，政府可以突破区划的限制，如一块居民用地在不建经济适用房的情况下只能建10套房，如果开发商能建20%的经济适用房，政府则允许开发商建20套房子。这样一来开发商的用地成本得以降低，也能以经济适用房的形式将一些利益返还给中低收入购房者。 新加坡
新加坡属世界上人、地矛盾最为突出的国家之一，政府经过多年科学决策，很好地解决了这一问题，使得该国在经济高速发展的同时，住房市场和房地产业得以有序发展。 公共住房问题是世界各个国家共同面临的一大难题，在这方面新加坡却取得了举世瞩目成就并成为了解决公共住房的典范。自20世纪六十年代以来，新加坡就开始着手解决住房问题，提出“居者有其屋”的思想，至今已形成了一套以组屋政策为核心的较为完善的住房保障体系，树立了住房政策的典范。
“居者有其屋”是新加坡政府住房政策的理念核心。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了85%以上人口的住房问题。居者有其屋的梦想在新加坡已成为现实，目前新加坡居民有87.6%居住在政府住房发展局(HDB)提供的政府组屋里，其中8.6%居住在廉租屋里，79%居住在廉价屋里，其余12.4%的人则住在私人购买的公寓或别墅里，人均居住面积达到30㎡，即使和目前的发达国家相比，新加坡在公共住房里面取得的成就也
可说是独一无二,发达国家的公民在住房开支上的比例一般为三分之一， 而新加坡公民则25%-28% 公共住房的主要金融政策
金融政策是公共住房商业化能够推行的一项基本措施。新加坡的公共住房金融政策主要由三个部分组成。
(1)中央公积金可用于购买公共住房。1968年9月开始实施。1981年，公积金也可以用于购买私人房产为居住用。例如，一个家庭月收入2000美元，每月公积金存款时800美元，其中，600美元可以用于购买政府组屋。1989年，公积金也可以用于投资于私人产业。目前，公积金可用于购买房屋保险。另外HDB也提供为期10年的装修款。
（2）HDB提供低息购房贷款。当购房者的现金和公积金不足支付购房款时，HDB为居民提供低息购房贷款。年息一般比商业银行低3-4个百分点 （3）政府资助。HDB以低价出售公共住房,政府必须给予补助。 新加坡公共住房成功的背后 （一）政府确保土地供应
新加坡土地分国家所有和个人所有两种，国家所有土地占土地总数的80％左右。土地是国家财富之源，新加坡政府一开始就将土地牢牢地掌握在手中。许多国家经常因为土地价格因素造成住宅价格居高不下，普通老百姓无钱“问津”。 新加坡独特的房地产运作机制成功地解决了这一难题。
新加坡政府在这方面执行的完全是计划经济模式，严格控制土地供应。1966年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。
征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。根据该项法令，建屋发展局能够以远低于市场价格的价格获得土地，保证了大规模公共住屋建设所需的土地。建屋发展局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。
（二）政府提供大量的资金补助 建屋发展局的资金来源有三项：
一是政府建房贷款。该项贷款实质是公积金的转化形式，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局。 二是购房资金贷款。居民购房可分期付款，居民从建屋发展局购房后，由该局提供分期贷款，并垫付周转资金。
三是政府津贴。由于建屋局为非盈利机构，其出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，无利可图，造成建屋发展局收支亏损，政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔津贴，从开始拨款至今政府已累计补助138亿新元。 （三）科学合理的住宅建设发展规划 1.在组屋的建设地点方面。 2.在组屋的户型结构方面。 3.街景与景观设计方面
4.每个五年计划侧重点不同.第一个五年计划努力缓解房荒问题,第二个五年计划主要增加住房面积和设施。第三个五年计划改善组屋区的居住环境,增辟儿童游玩场、绿地、公园等。第四个五年计划更加强调组屋的设施和质量。目前新加坡组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅 （四）依据家庭收入水平分类供应住房
一是租赁组屋。新加坡家庭月总收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式或两房式组屋；家庭月总收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。
二是申请购买组屋。家庭月总收入不超过2000新元的，可申请三房式重购组屋； 1.家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋；
2.家庭月总收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的单位；家庭月总收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。
3.家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场利用“房屋津贴”购买转售组屋（款式或地点有更多选择，且不必等待一段时间）；
4.家庭月总收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。