三是购买私宅。家庭月总收入超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，建屋发展局不负责提供组屋，他们从房地产市场直接购买私宅。
这项制度基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够买得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需自己购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅，即花园式住宅。实在无力购买的，政府还允许租赁组屋。
（五）推行公积金制度，保障购房并对购买组屋进行补贴
1.新加坡公积金制度是世界公认的一项解决住房问题等诸多实际问题的好制度。 2.在贷款方面，新加坡建屋发展局为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，长达30年的摊还期。贷款数额与摊还期限依据申请者的收入与年龄而定。
购屋人士可选择利用他们的公积金存款或以现款摊还10%的首期以及过后的每月期款。这样，保证了绝大多数中低收入家庭都有购买住宅的能力。
新加坡政府为鼓励购买组屋，还推行购买组屋津贴计划。此外，新加坡政府还通过实施住屋辅助计划来帮助低收入家庭拥有自己的组屋。 （六）完善的组屋管理和服务网络
1.新加坡建屋发展局共有22间分局和2间服务中心，分布在各市镇，为居民提供快捷的屋契和租约服务。
2.a组屋的日常维修管理工作由市镇理事会负责，该组织是民间自治组织，由一个或几个选区组成，由选区内的国会议员担任主席，其它委员由主席委任，主要职责是维修、管理、改善公共组屋及组屋区内的公共设施。物业管理资金除住户按月缴纳外，政府给予补助。 新加坡公共住屋制度的启示
（一）住房具有准公共产品的属性，必须加大公共住房供应 住房不是一般商品，它具有准公共产品的属性， 完善的公共住房保障制度是社会发展和进步的标志。 （二）政府作为公共住房保障制度的主体，
要高度重视调控解决住房问题.政府作为公共住房保障制度的主体，必须高度重视用有形之手去完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的中低收入者享受基本的居住权。
（三）政府要适应社会需求，建立多层次的住房保障体系
据有的专家测算认为，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85％以上。但这几年来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面为
7％。(经济适用房政策面临的关键问题是“僧多粥少)
（四）坚持公共住房的小户型低价位，确保中低收入家庭买得起房租得起房 我国地少人多，人均国内生产总值很低，应以建设小户型低造价住宅为主。
但是我国这些年的住房建设，只对经济适用住房提出户型控制（实际上许多经济适用住房也建成了大户型），它只占住房建设总投资的6％，而商品房（含30％左右由单位自建而不上市场销售的住宅）所占比重却高达94％。由于在市场经济条件下，不控制商品房的户型和卖价，导致这些年来建设大户型、高房价住宅成风。据2004年有些城市的不完全统计，新建住房中，大多数是150平方米以上的大户型住宅，有的城市的大户型住宅占总数85％以上。
没有抓好“核心”，这是我国这些年来出现诸多住房突出问题的又一主要原因。 （五）公共住房应实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的机制 从实际情况来看，由于历史原因，长期以来公共住房分配渠道的多元化， 导致存在住房分配不公、多头占房等问题。因此，建立全市社会保障性住房 统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制十分必要。 政府以双重身份干预住房市场:
一是以管理监督者的身份代表全社会管理和监督住宅市场，从而成为影响住宅市场的外在因素；
二是以直接参与者的身份，作为住宅市场的内在因素直接参与交易，影响住宅市场的供求关系、供求价格和资金循环，调节市场内部的诸种关系以及市场内外之间的关系。 （六）公共住房设计要以人为本，用立法推动公共住房政策实施 （七）大力发展住房公积金制度，提高居民购房能力 香港住房政策
高房价，一方面，抑制了居民住房条件的改善，使人均GDP名列全球第24位香港住宅私有率仅为46％，人均居住面积、环境，也大大低于许多同等经济发展水平的国家。另一方面，对住房的巨大需求也促进了建筑业、金融服务业的发展。 一. 住宅产业的发展及政策演变
香港住宅业的发展及政府的介入要追朔到20世纪50年代。其住房政策的演变大致可分为三个阶段： 第一阶段：
消除“房荒”阶段。在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港人口在短短
几年内从50万剧增至200万，1953年12月，一场大火将九龙半岛石峡尾本屋区烧成一片废墟，5．8万人流落街头，“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。 第二阶段：
住房条件改善阶段。随着战后香港经济的发展，政府财力的增强，1972年，港府推出了“十年建屋计划”，这是政府积极从供给方面入手，全面改善港人住房品质的重大举措。 计划的设计初衷是将住在贫民窟和木屋的居民迁移出来，让他们搬进永久性独立单元的公屋，更具体地说就是：(1)让香港每个家庭都住上独立的单元房；(2)每套住宅都应有完备的配套设施，如水、电、厨、厕。(3)人均的居住面积不少3．25平方米。
为该计划的实施，港府于1973年成立“房屋委员会”，经过十年的努力，该计划兴建了22万套公共住宅，以较低的价格出售或出租，致使约有100多万人从中受益。这些由政府出资、承建商建造，并以优惠价格出租给符合扶持对象居民的公屋，对初步改善香港居住条件产生了不可低估的作用。 第三阶段：
推进“居者有其屋”阶段。进入二十世纪80年代，香港居民收入的增长带动购房需求的高涨，1976年，港府推出了“居者有其屋计划”，旨在帮助那些无支付能力在市场上购买私营楼宇，又不符合政府公屋扶持对象的中等和中等偏下收入居民购房置业。 1954年，以解决九龙石峡尾地区因大火引发的居民住房问题为契机，港英政府成立了徙置事务署，兴建“徙置住房”（人均使用面积仅2.2平方米，配套施舍简陋的住房），开始实行公共房屋制度。?
香港房屋委员会负责“居屋计划”的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价(低于市价的1／3或1／2)出售给中等偏下收入者。为此政府设立了“居者有其屋计划”专项基金，同时，鼓励私营开发商积极参与政府的居屋计划。
1987年，港府真对老龄人推出了“长者住屋计划”，即年满60岁的老年人可申请、轮候、迁置有舍监服务的居所。
1988年，政府推出了“长远房屋战略”和自置居所贷款计划，目的是为所有港人提供一套设备齐全的住房。
政府除继续修建公屋和居屋外，将政策扶持方式从供给方面转向需求方面，即通过提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住房，逐步减轻政府提供公共住房的负担。
此外，对房屋委员会进行了改组，主席由政府委任的非官方人士担任，从而有利吸引更
多私人资本进入普通住宅市场。
经过政府多年的努力，香港已告别了昔日的房荒，但政府仍是租赁市场上的主导者，从增量上分析，政府兴建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50％左右；但从存量上分析，政府供给的出租房和补贴出售的住房所占比重略低于私营部门；就人口的分布来看，居住在公房和私房的人口各占一半，从而形成了公营与私营并存、相并存、相互补充，租与售平分秋色的市场格局。2 公共房屋的管理及售租方式
在香港，由政府提供的住房占住房市场总量的 45％，这包括由政府出资兴建的出租住房、政府补贴出售的居屋、为老年人提供的长者房舍、为无家可归人提供了临时房屋和为单身贫民提供的丁屋等。政府对各类公共住房均实施统一规划、统一建设、统一分配和统一管理。
二. 香港的土地制度与住房土地政策 1．土地批租的方式
政府把土地使用权以一定的条件和期限批租给地产开发商和其他土地使用者，政府可以通过定期或不定期的批租土地，来调控房地产市场。通常，土地批租的方式有三种：公开拍卖、书面招标和协议批租。
对商业性和竞争性强的土地，政府多采取公开拍卖的方式，拍卖前政府要公示竞拍地块的基本情况，包括土地的用途、建筑物的高度、容积率、绿地、停车场位、车辆进出口等，公开竞拍的结果多是价高者得。但是，对政府扶持的公共住房项目，公共基础设施、学校、教堂、医院、福利设施和慈善事业用地，政府多采取协议批租的方式，并允许土地使用权在约定的期限内自由有偿转让、抵押、继承和赠送。
香港政府大规模的兴建公屋和居屋政策在一定程度与其独特的土地制度密切相关。在市场经济发达的国家，多实行政府、企业和个人多元化的土地所有制制度，但是在香港，土地制度最大特点是“两权分离”，即土地所有权从1841至1997年归英国王室外所有，香港回归后归香港特别行政区政府所有。政府负责管理、使用、开发和将土地使用权批租给个人、法人团体开发利用。这种土地批租制度可具体归纳以下几个方面
2．土地租约的期限。由于香港土地批租发生在不同的历史时期，因此港岛、新界和九龙的土地使用的年限也有所不同。通常，租约期限有两种：(1)新界批租土地期限不超过去1997年6月30日。(2)港岛和九龙批租土地的期限有75年、99年和999年不等。土地批租的租约又分为可重新续租和不可续租两种。依据《中英联合声明》，香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到期土地租约可延长至2047年，但每年要按应税不动产价值的3％
支付租金。
3．土地批租的收入。通过土地批租获得土地使用权的开发商和其他承租者需支付两笔费用：一是在签约的当天一次性支付地价款，即土地出让金。香港的土地出让金是与地价密切相关的，但香港的地价与土地私有制下的地价有所不同，前者是土地使用权买卖的价格，后者是土地所有权买卖的价格。二是每年承租者还要支付一定的租金，租金与土地的实际价值无关，只是明确香港政府土地所有权的一种象征，无论土地用途、面积大小，一般每幅土地年租为1000港元。在香港，土地批租和房地产相关税是政府财政收入的重要组成部分，这具体包括：土地批租收入、差饷、房屋买卖利得税、物业税、增值税等。其中，差饷是对所有商业及住宅楼宇(不论空置，出租或自用)征收的房屋税，用于提供社会治安、水电供应等公共设施。
物业税是对土地和房屋业主征收的税项，按实际租金减去20％的维修费，再按15％税率征缴。但政府物业、自住和空置楼宇、有限公司、团体和宗教物业免征。
1997年特区成立后，土地基金将1970．72亿港元净资产，转交给特区政府所有，用于香港土地开发和公共工程。
亿港元净资产，转交给特区政府所有，用于香港土地开发和公共工程。
1997年7月1日至1998年10月31日间，土地基金大财政司司长指标下，由金管局以独立于外汇基金的组合形式来管理。
1998年11月1日，约2114亿港元的土地基金资产并入外汇基金，并作为外汇基金投资组合的一部分来管理。合并使土地基金可享有与存放在外汇基金的财政储备相近的利润分配安排，因而取得较为理想及稳定的投资回报。且合并后仍然是一个独立的政府基金，并按与其他存放在外汇基金的财政储备完全相同的方式来管理。
4．土地征用和收回制度。依据《回收土地条例 (Crown Land Resumption Ordinance)》，政府因公共目的有权收回已批出的土地，但承租人有权申请获得必要的补偿。 政府对土地市场的管理主要手段：
一是法律手段，依据城市规划条例，对土地开发利用提供指引，提高土地整体利用效率和优化空间布局。
二是土地批租和租约的履行。土地契约对土地的地理位置、面积、使用期限、土地用途、限制条件(建筑的高度、密度、式样等)都有明确的规定，未经规划部门许可，不能随意改变土地用途。
三是房地产税收制度。政府对房地产征收差饷、物业税、印花税、遗产税、房地产买