广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
[裁判摘要]
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。
最高人民法院 民事判决书
(2009)民一终字第23号
上诉人(原审被告)：广西泳臣房地产开发有限公司。 法定代表人：程海裕，该公司董事长。
委托代理人：刘志洪，北京市尚公律师事务所律师。 委托代理人：欧阳泽明，广天一律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：广西桂冠电力股份有限公司。 法定代表人：杨庆，该公司董事长。
委托代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师。 委托代理人：魏秀敏，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人广西泳臣房地产开发有限公司 (以下简称泳臣公司)与被上诉人广西桂冠电力股份有限公司(以下简称桂冠公司)房屋买卖合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2008年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2号民事判决。泳臣公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月26日进行了开庭审理，泳臣公司的委托代理人刘志洪、欧阳泽明，桂冠公司的委托代理人张杰、魏秀敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年3月12日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《基地定向开发建设协议书》(以下简称《定向开发协议》)，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约 3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元(含土地平整费)计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。协议签订后，桂冠公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50万元、1950万元、590万元，共计 2590万元。2003年7月8日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。2005年2月5日，泳臣公司完成凤岭商住小区财富国际广场A区1- 3#综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。2005年3月28日，泳臣公司取得凤岭商住小区财富国际广场A区1-3#综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。
2005年3月30日，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》(以下简称《补充协议》)，约定将办公楼主楼初定为26层，建筑面积为45 955平方米。办公楼土地补偿费每亩95万元，土地补偿费共计2850万元，土地平整费200万元。基本开发建设费每平方米4350元，合计19 990．425万元；在付款方式上双方约定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费，本《补充协议》签订后5个工作日内再支付其余土地补偿费。平整场地工程完工后10个工作日内桂冠公司向泳臣公司支付200万元。泳臣公司取得办公楼开工许可证后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的 25％，合计约5000万元，扣除首期付款 2000万元，实付工程预付款为3000万元。工程形象进度款的拨付办法：办公楼桩基础工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的5％，即1000万元给泳臣公司；办公楼地下室工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼四层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司；办公楼八层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10％，即2000万元给泳臣公司??。双方对工作周期约定：本协议生
效后，泳臣公司在15个工作日内提供规划定点图和《建设用地规划许可证》，在30个工作日内取得《国有土地使用权证》；施工图设计通过审批后在2005年6月内完成监理、施工招标；施工招投标结束后在2005年7月内取得办公楼开工许可证；2005年8月办公楼桩基础工程完工； 2005年12月办公楼地下室工程完工； 2006年2月办公楼四层楼面结构完工??；办公楼主体工程开工6个月内取得办公楼商品房预售许可证，与桂冠公司签订商品房预售合同并到房产局备案；办公楼主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面，双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。泳臣公司保证在桂冠公司取得《南宁市房屋所有权证》前，未经桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用权给第三方。在违约责任方面，双方约定：桂冠公司须按本协议规定的时间及工程建设进度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天应向泳臣公司支付应付价款万分之二的违约金。如逾期30天未支付视为桂冠公司无力继续履行协议，泳臣公司有权单方终止协议。因泳臣公司开发手续等原因造成本协议无效、无法履行或抵押土地使用权给第三方的，泳臣公司必须承担违约责任，向桂冠公司退回全部开发资金本息，双倍返还定金，并赔偿因此给桂冠公司造成的经济损失。泳臣公司不能按本补充协议工作周期规定的时间完成有关工作的，视为违约，对每一笔付款逾期的违约，泳臣公司每天应向桂冠公司支付已收价款万分之二的违约金。如逾期30天则视为泳臣公司无力继续履行协议，桂冠公司有权单方面终止协议。如泳臣公司无法按协议约定的时间交付工程，桂冠公司有权要求泳臣公司按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三。泳臣公司违反土地抵押约定，则应当按日支付违约金，每日违约金标准为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失。如果泳臣公司无法按时取得定向开发建设房产的《南宁市房屋所有权证》及他项权利证书，则应当按日支付违约金，每日违约金为基本建设开发费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、交通费用、因重新购建而产生价格上涨的损失等。
双方约定本《补充协议》签订后，原协议仍然有效，本《补充协议》与原协议有冲突的，以《补充协议》为准。
《补充协议》签订后，桂冠公司分别于 2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460万元、 1000万元、2000万元。至此，桂冠公司向泳臣公司总共支付11 050万元用于办公楼建设。2006年1月4日，泳臣公司完成对土建(含桩基)、水电防雷、空调通风、通风、消防人防的招标工作。2006年4月6日，办公楼工程完成桩基础工程。2006年5月 25日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的A区1#办公楼的《建设工程规划许可证》及附件。2006年6月21日，泳臣公司取得南宁市建设委员会颁发的凤岭商住小区(二期)财富国际广场A、B、C区工程的《建筑工程施工许可证》。2006年8月 16日，泳臣公司完成了办公楼地下室工程。2006年12月5日，泳臣公司完成办公楼四层楼面结构工程。2006年12月9日，承建财富国际广场工程的中国建筑总公司致函泳臣公司，称因泳臣公司长期欠付工程进度款造成材料供应中断，生产陷入半瘫痪，决定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，南宁市建筑工程质量检测中心组织对凤岭商住小区(二期)财富国际广场A区一号综合楼进行综合检测。2007年5月23日，南宁市建设主管部门在财富国际广场工程质量事故处理工作协调会议纪要上明确：财富国际广场工程存在的安全和质量问题，属重大工程质量事故。该工程至今处于停工状态。
诉讼期间，桂冠公司委托广西普生土地房地产评估有限公司对桂冠公司综合办公楼房地产重新购置而产生价格上涨的损失价格评估。该评估机构于2008年3月2日的作出评估结论为：综合办公楼需重新购置而产生价格上涨的损失为13 123．3万元。泳臣公司在质证中认为该评估报告是桂冠公司单方委托评估，内容不客观公正，并且以重置价主张损失没有合同约定和法律根据，不存在重置的理由和事实。经一审法院庭审及庭后询问意见，泳臣公司均表示不申请法院委托重新评估。
一审法院另查明，2003年9月29日，泳臣公司取得了南宁市民族大道凤岭段北面地号分别为0419239,0419211、0419210、 0419117号的四块土地的国有土地使用权。2003年10月9日，泳臣公司以0419211、0419210、0419117三块土地使用权作为担保与商业银行签订了1亿元的《最高额抵押合同》，并于2003年11月5日办理抵押登记，
其中地号0419210地块为桂冠公司办公楼用地。
2008年3月28日，根据桂冠公司提出的诉讼保全申请，一审法院以(2007)桂民一初字第2-1号民事裁定书依法查封了泳臣公司位于南宁市民族大道凤岭段北面地号为0419239、0419211的土地使用权及位于该两块土地上的在建工程。
2007年7月30日，桂冠公司起诉称， 2003年3月12日，其(甲方)与泳臣公司 (乙方)签订《定向开发协议》，委托乙方在南宁市琅东凤岭段为甲方建设办公楼和商品住宅小区。协议约定：办公楼建筑面积约 3万平方米，占地面积约30亩；按每亩53万元的土地费和每平方米2500元的开发建设费计算； 住 宅小区占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算；同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。协议签订后，桂冠公司积极履行合同，但泳臣公司却怠于履行合同义务，实际工期大大拖延。2005年3月30日，双方又签订了《补充协议》，将土地补偿费由每亩53万元调整到95万元，土地补偿费总额由1590万元调整到2850万元，基本开发建设费由每平方米2500元调高至4350元；办公楼由21层调整到26层，建筑面积由30 000平方米调整为45 955平方米。同时，双方对原《定向开发协议》中约定的合同工期、付款方式、违约责任等条款进行了补充和修改。签约后由于泳臣公司存在工期延误、质量不合格以及违反抵押禁止义务等多处严重违约行为，已经构成根本违约，合同目的根本无法实现，桂冠公司有权依法解除合同。请求法院判令：1．解除《定向开发协议》以及《补充协议》。2．泳臣公司返还桂冠公司已付投资款11 050万元及利息1476．04万元(暂算至2007年 7月30日，应算至判决作出之日)。3．泳臣公司返还桂冠公司定金100万元。4．由泳臣公司承担本案全部诉讼费用。2008年2月29日，桂冠公司增加以下诉讼请求：1．判令泳臣公司支付工期逾期违约金5187万元(暂算至2007年7月30日，应算至判决生效之日)；2．判令泳臣公司支付办公楼抵押违约金5037．59万元(暂算至2007年 7月30日，应算至判决生效之日)；3．判令泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失 13 123．3万元(暂算至2008年2月29日，应算至判决生效之日)。
泳臣公司答辩称，一、本案应该定性为商品房买卖合同纠纷。定向经营行为的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款