龙吟广场 虹桥新城市中心 木马公寓 金轮国际广场 约瑟夫公寓 一房一厅、二房二厅、三房二厅 挑高 一房一厅、二房一厅 酒店标间式 酒店标间式 39、42、121、253 50-90 27、40、53、75 56、93、123、126 31、41、43、47 主要竞争项目中，酒店式公寓或办公项目均采用酒店标间式的户型设计，公寓项目以一房一厅、二房一厅为主，整体面积区间以40-60平方米为主；一房一厅、二房一厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用的设计，通过控制主力面积，确保主力总价的市场抗性较低。
建议本项目户型设计： 一房一厅为主，40㎡、50㎡； 二房一厅为辅，65㎡、70㎡。 2、交付标准
主要竞争项目交付标准扫描：
项目名称 中环国际广场 万豪中心公寓 交付标准 精装修 精装修 11 江苏议事园 龙吟广场 虹桥新城市中心 木马公寓 金轮国际广场 约瑟夫公寓 本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。 精装修产品优势：
? 有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中；
? 保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题；
精装修 精装修毛坯 精装修 精装修 精装修 精装修 ? 适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社
会化服务发展趋势；
? 采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后一次性装修到位，体现装修的个性化，避免装修出现工业化
的单调；
? 精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。 建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式：
12 ——委托设计几种室内装修方案，供业主选择；
——选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考； ——业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。 3、样板房
设计两至三套装修方案，分别适用于不同的 购买人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。 样板房装修住建方案驻建议分为如下几种： ■适合居住的：
强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。 体现小空间大房间的感觉。 ■适合以办公为主，居住为辅的 ：
现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。
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项目财务分析及评价
绪言：
本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，
1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。
2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。
3、由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。
? 项目经济指标 编号 1 2 3 4 5 6 7
其中 项目 占地面积 总建筑面积 1．商业建筑面积 2.商住、公寓建筑面积 车位 容积率 建筑高度 绿地率 覆盖率 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 个 米 数量 9500 55000 24000 30000 满足规划 5 《80 》30％ 《40% ? 项目建议销售价格测算
就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价14000元平方米。项目裙楼商业（1-4层）均价保守预计25000元平方米。