成都土地市场分析
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011年06月27日10:07 来源：中国指数研究院 2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%...
1、2011上半年土地市场冷请，工业用地唱主角
2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%。可见，在房地产市场政策调控的影响下，土地成交价格水平出现大幅下降。
2011年上半年土地成交量虽较2010年同期有所增长，但实为冷清局面，因为上半年工业用地占主角，且供应成交集中在1月爆发，并出现了2-4连续三月无住宅用地供应，3、4月无住宅土地成交的冷清局面，这种局面一是由于成都实施“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情，二是宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；三是一季度处于传统土地市场淡季；四是房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地十分谨慎，政府对土地市场也处于两难境地。从成都土地成交用途(按面积计算)比重来看，2011上半年工业用地占比一改低于商品房用地占比的惯例，面积占比高达62.85%。
2、2011上半年土地市场溢价率创2009年下半年以来的新低
回顾近三年土地市场溢价率变化可见，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
3、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显
2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米（150亩）。
4、新都区成为2011上半年土地市场热点区域高新区
2011上半年，高新区和新都区成为了拿地热点，商品房用地各成交14宗和9宗，建设用地面积都超过87万平方米，一方面由于上述区域土地供应量相对较大，另一方面，随着2010年地铁一号线的开通，位于成都南北两端的高新区和新都区的房产市场倍受关注，加之该区域聚集了万科、保利等众多品牌开发商，开发水平日渐提高，预计上述区域房地产市场竞争将越发激烈。另外，值得注意的是：主城区的城东攀成钢区域、城南天府新城、城北青龙乡片区和城南武侯国际新城等四大板块的热点地块值得关注，这些区域因其较好的规划和发展潜力，即使在目前宏观调控背景下，这几大片区仍将成为实力开发商抢占的重点。
5、外来企业继续担当拿地主力
2011年上半年中海地产以14.52亿元拿下高新区南部新区仁和片区一地块，成为11年上半年总价地王，同时中建地产、保利地产、龙湖地产以及新进入成都的俊发房产等也纷纷在上半年土地市场
低潮时伺机拿地，从上半年商品房用地成交总价前十和楼面地价前十地块来看，外来企业分别占据七席，外来企业继续成为成都土地市场拿地主力。
一、成都房地产市场本月商品房供需情况 1.1成都市主城区本月商品房交易情况
关键词:成交套数 成交面积 新增供应套数 新增供应面积
重要贴示:本月，成都市主城区商品房新增供应面积1483353.03平方米，供应套数15039套；成交面积745753.41平方米，成交套数10281套。其中，主城区商品住宅成交面积417827.73平方米，成交4412套。
供应方面，本月成都市主城区共申领54个预售证，新增商品房供应面积1483353.03平方米。相比上月，本月申领预售证增加6个，新增供应量减少约13.92万方，减幅8.58%。
成交方面，本月成都市主城区商品房成交面积745753.41平方米，成交套数10281套。其中，商品住宅成交面积为417827.73平方米。成交套数4412套。本月主城区商品房成交面积环比上月有小幅增加，成交面积环比增幅为10.15%,成交套数环比增幅为20.34%；商品住宅成交量与成交套数有微降，环比上月下降4%和3%左右。
存量方面，本月成都市主城区商品房存量16213626.70平米，共计219671套。较之上月，存量面积增加714979.66平米，套数增加4334套。
本月，成都市主城区商品房供应量小幅回落，市场总体波动不大，成交量有较大幅度的上升。本月，部分城市限价取代限购,政策执行变相放松。本月在新政的调控辐射下购房者成本增加，银行紧收银根，许多银行把首套房的利率上调至10%-15%,这让刚需置业者雪上加霜,望尘莫及。商品房存量继续攀升，截至本月30日10时，成都市主城区商品房存量已达21.97万套，整个市场供大于求现象凸显，由此也给各大房企带来了更多的压力，一些开发商已面临资金短缺状况，未来楼市消化压力大，房价跌势或延续。同时，由于房地产政策力度加大，政府阶段性的调整了供地节奏，9月成都土地市场仍然交易平平。
表1.1:本月成都市主城区商品房新增供应情况
图1.1:本月成都市主城区商品房供需面积
（本章节所有数据均来源于世家机构监控数据，于9月1日—9月30日每日18：00统计整理）