园区地产专题 前瞻产业研究院 二零一八年六月
产业地产的五种死法
尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧，但你要是将它视作一马平川、一本万利的营利捷径就大错特错了。我们认为，产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，恐怕远远超出了市场人士的预判与控制。
风险管理是运营管理的重要环节，对于以产业为关键核心的产业地产而言，同样如此。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步，如何有效地判别出行业潜藏的风险因子，通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要。
死法一：死于政策依赖病
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产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。
案例
A企业，与政府签订某高新区整体开发协议，该企业进行整体的规划招商与一二级联动开发，以土地出让收入和税收返还为公司收益。一开始合作异常愉快，双方各取所需，整个园区欣欣向荣，土地出让金节节蹿升。然而该区域突然列入整个国家级新区的范围内，全部规划需要重新调整，土地出让也暂停，导致企业的卖地收入断流，而税收的综合收益仍然没有进入收获期。该企业目前悲惨的陷入极大的被动局面和资金链紧张的泥淖当中，形势岌岌可危。生于政策，死于政策，正是很多产业地产商的宿命之踵，的确令人扼腕嗟叹。
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死法二：死于杠杆融资术
产业地产是一门烧钱的生意，其对资金的需求量非常大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本都是以资本链条为主轴来进行操作的，要求企业有非常充裕的资金保障和很强的融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的行业，很多产业地产商不得不售商住配套以养园区，在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更无法指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。
虽然不像传统地产那样频频被曝负债率超出警戒线、资金链断裂、老板跑路等负面新闻，但很多产业地产商高负债运营却是不争的事实，很多产业园区其实是处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，需要的是长期廉价的资金支持。而这，中国目前的融资市场是很难支撑的。
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案例
以上是某品牌产业地产商最近四年的负债率，一直都是高位行走，然而，一切才刚刚开始，2015年产业地产迎来“刺激年”之后，众多园区运营主体都走上了异地扩张之路，这家企业也是全国大肆扩张，但随之而来的是，企业所承担的财务风险也会越来越高，这家企业也是不断铤而走险，玩起股权质押、连环担保、信托融资、夹层融资等各类高成本融资术，一旦真的出现市场风险，财务出现危机的话，普洛斯曾经的断臂求生覆辙可真是值得行业企业去警惕的。
死法三：死于产品滞销关
就目前而言，产业地产市场的产品主要以物理载体硬件为主，软性服务不足甚至长期缺位。产业地产的名号打响是最近一两年的事情，但产业地产的产品却存在已久，工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。
与住宅地产不同的是，产业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业，而近年来，我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮，一方面，对产业地产产品的需求度降低，再加上其本来就存在供大于求的状况，由此失衡状态更加严峻;另一方面是产业地产市场产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失
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