(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。
4.成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面 (1)所有权的变化; (2)用途的变化; (3)开发程度的变化; (4)投资集约度的变化; (5)相对区位条件的变化。 5.一般包括以下几方面的内容 (1)用途修正; (2)年期修正; (3)时间修正; (4)开发程度修正; (5)估价目的修正; (6)土地容积率修正; (7)权益状况修正。 (二)答题要点及参考答案
1.根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近 法估价的地类 (1)采矿用地; (2)仓储用地： (3)机关团体： (4)科教; (5)医院卫生慈善; (6)新闻出版： (7)文体娱乐： (8)公共设施; (9)公园绿地。
2.依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类 (1)土地补偿费; (2)青苗补偿费;
(3)劳动力安置补偿费用; (4)地上物补偿; (5)社会保障。
3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特 点简述可能的原因
(1)征地区片价不包括青苗补偿; (2)征地区片价不包括地上物补偿; (3)估价对象人均耕地面积较低; (4)估价对象土地质量较好; (5)估价对象区位条件好; (6)人均收入水平高; (7)人均生活水平高; (8)人均社会保障水平高; (9)区片价只是实际补偿的基础。 4.土地开发中可能的单项工程
(1)通路; (2)通电; (3)通讯; (4)供水： (5)排水：
(6)通气(暖气、热力、燃气); (7)土地平整。
5.该体系中可能有的影响工业地价的区域因素 (1)工业区用地类型; (2)产业聚集效益;
(3)工厂与原料和市场的配合; (4)道路级别; (5)过境公路连接状况; (6)距火车站的距离; (7)环境质量优劣状况; (8)区域土地利用限制; (9)基础设施状况。 (三)参考答案表六 续表
2008年土地估价师土地管理基础与法规考试真题答案
2008年土地估价师土地估价实务基础考试真题答案
试卷三 土地估价实务基础 一、单项选择题
1.B 2.D 3.A 4.D 5.C 6.D 7.B 8.B 9.A
10.B 11.D 12.D 13.D 14.A 15.C 16.B l7.A l8.D 19.C20.C 21.D 22.B 23.C 24.D 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.C 二、多项选择题
31. AC 32. BDE 33. ACE 34. BD 35. BD 36. ABC 37. ADE 38. BE 39. ABE 40. ABDE 41. BDE 42. BC 43. BE 44. BC 45. ABCE 46. AD 47. DE 48. DE 49. ADE 50. BC 三、情景分析题
51. AD 52. BCD 53.C 54.B 55.B 56.C 57.A 58.C 59.B 60.A 四、计算题
(一)答题要点及参考答案 计算房地产总价值 1.计算1-5层房地产价值
(1)年净经营收益= (10-6 -10 ×10%)×365 =1095(万元)
(二)答题要点及参考答案
1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程， 并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季 度四列))
J001地价水平值计算式如下：
J001地价水平值=(1200+ 1100)/2=1150(元/平方米) 各季度各区段地价水平值计算结果表 J001 JO02 JO03 J004 J005 J006 J007 .1008 J009 2007年一季度 2007年二季度 2007年三季度 2007年四季度 1150 1000 1050 675 600 750 500 520 450 1150 1000 1050 675 600 750 500 520 450 1190 1080 1120 690 600 750 560 560 520 1190 1080 1120 690 620 750 560 560 520 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式
一级地价水平值=(1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2)/(0.2+0.2 +0.2)= 1067(元/平方米)
二级地价水平值= (675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6)/(0.6+1.2 +0.6)= 656(元/平方米)
三级地价水平值= (500×1+520×1.5 +450×1.5)/(1+1.5+1.5) =489 (元/平方米)
3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值
整体地价水平值= (1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×
1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5)/(0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+ 0.6+1+1.5+1.5) =596(元/平方米)
4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数
一季度地价水平值= 1067(元/平方米)
二季度地价水平值=(1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2)/(0.2 +0.2+ 0.2) =1067(元/平方米)
三季度地价水平值= (1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2)/(0.2+0.2+ 0.2) =1130(元/平方米)
四季度地价水平值=(1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2)/(0.2 +0.2+ 0.2)=1130(元/平方米)
2007年一季度定基地价指数：100
二季度定基地价指数：1067/1067×100：i00 三季度定基地价指数：1130/1067×100：106 四季度定基地价指数：1130/1067×100= 106
2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题答案
试卷二 土地估价理论与方法 一、判断题
二、单项选择题
11.C 12.A 13.A 14.A 15.B 16.D 17.D 18.C 19.D 20.B 21.D 22.B 23.D 24.B 25.D 26.A 27.C 28.D 29.D 30.A 31.C 32.C 33.B 34.B 35.C 36.A 37.B 38.B 39.A 40.D 41.D 42.C 43.B 44.B 45.A 46.C 47.C 48.B 49.B 50.B 51.C 52.C 53.C 54.D 55.C 三、多项选择题
56. AE 57. AB 58. AE 59. ABDE 60. BE 61. BCDE 62. AE 63. ACDE 64. AC 65. ACD 66. BCE 67. ABCD 68. AC 69. ABC 70. ACD 四、情景分析题
71. AC 72. BD 73. AB 74. AC 75. AD 76. BC 77. ACD 78.D 79.B 80.C 81.D 82.C 83.D 84.C 85.A
表一、表二 土地 级别 级别 总面积 1.5 4 土地 级别 三 级别 总面积 8 区段 编号 JOOl J002 J003 J004 JO05 J006 区段 编号 JO07 J008 J009 区段 总面积 O．5 0.5 0.5 I 2 l 区段 总面积 2 3 3 区段 居住用地 实际面积 0.2 0.2 0.2 O．6 1.2 O．6 区段 居住用地 实际面积 1 1.5 1.5 监测点 序号 l 2 3 4 5 6 7 8 监测点 序号 9 10 11 监测点设定条件下价格（2007年） 一季度 1200 1100 1000 1050 700 650 600 750 二季度 1200 1100 1000 1050 700 650 600 750 三季度 1220 1160 1080 1120 700 680 600 750 四季度 1220 1160 1080 1120 700 680 620 750 监测点设定条件一 ‘价格（2007年） 500 520 450 500 520 450 560 560 520 560 560 520 一季度 二季度 三季度 四季度 方案 甲 乙 丙 丁 表五 权属性质 使用期限 出让 36年 终止日期 国有建设用 地使用权 2043年2 土地权利 证书号 ×国用（2003出让] 第03 -323号 市场繁荣的收益率(%) 20 17 25 8 市场衰落的收益率(%) -11 -2 -6 4 使用权类型 土地归户卡号 隐蔽