C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数; D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。 (2)基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 基准地价系数修正法计算公式为：
宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数 式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。 (3)成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 其中：
土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;
土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;
土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;
投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;
投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;
土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。
(二)估价过程(略) 问题(每小题3分)：
1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?
2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?
3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?
4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?
5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?
(二)以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元/平方米。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/平方米。 2.有关税费 A.土地管理费
根据××省财政厅、×x省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([ 1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/平方米。 B.耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[ 1987]119号)，耕地占用税为8元/平方米。 C.耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条，每平方米在10 - 15元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米10元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8元/平方米
3.土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗她内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元/平方米。 4.投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6. 12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：
投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米) 5.投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%= 19.48(元/平方米) 6.土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10% - 30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式：
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%= 33.54(元/平方米) 7.无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54 =257.14(元/平方米)
8.区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。 根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。
则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米) 9.有限年期土地使用权价格
运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)” 问题(每小题3分)：
1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。
2.上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?
3.上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。
4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。
5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。
(提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点)
试卷四 土地估价案例与报告 一、案例分析题 (一)答题要点及参考答案
1.土地取得及权利变化的基本过程
(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地; (2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但 性质不清;
(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证： (4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：
(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出 让合同，但土地性质明确为出让;
(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。 2.A公司所有土地的四至 (1)东：环城绿化带; (2)南：通城路;
(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地; (4)北：寰宇电器公司。