延工程建设费用的1/3为基数考虑贷款数额，大约为1.6亿元，贷款使用年限为3年。）
8、不可预见费： （1～7）×2%=2600万元
成本合计： 129900万元 项目开发总成本：
129900万元/174.53公顷=744元/平米=50万元/亩
模式三：只建设主干道（天河北路扩宽工程及规划经五路） 1、征地费 3700万元 1.1天河北路扩宽工程西起京开高速辅路，东至小龙河，红线宽50米；规划经五路南起航天五院东侧，北至小龙河，红线宽50米。
天河北路扩宽工程及规划经五路工程共需征用国有土地129400平米（合190亩）。
190亩×15万元/亩=2850万元
1.2区内站点涉及的征地费：
区内规划有供热用地3.86公顷及供电用地2.08公顷，需征用国有土地30260平米，农用地340平米，现状河道4400平米，考虑只建设两条主干道，建议先完成供热站1.42公顷和供电站2.08公顷的建设。
农用地征地费： （340÷666.67）亩×15万元/亩=8万元 国有单位征地费：
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（30260÷666.67）亩×15万元/亩=680万元 小计： 690万元 1.3各项税费 450万元 (1.1～1.3)计： 3700万元
2、拆迁费 2640万元
2.1天河北路扩宽工程及规划经五路工程涉及国有单位拆迁21900平米：
21900建筑平米×1200元/建筑平米=2630万元
2.2区内规划供热用地及供电用地涉及国有单位拆迁100平米：
100平米×1200元/平米=12万元 （2.1～2.2）计： 2640万元
3、市政基础设施费用： 32340万元 3.1现状天河北路扩宽及规划经五路工程费： 11135万元 （说明：天河北路扩宽工程工程费（含标线、标牌、信号灯）为4873万元，经五路工程费（含标线、标牌、信号灯）为6062万元，源头费考虑200万元，合计为11135万元），但不包括因源头管线施工而发生的征地拆迁费用。
3.2六环路开口工程： 14000万元 该估算为规划经八路与六环路开口的工程费用。
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3.3西延工程： 7200万元 其中，西延工程征地拆迁费： 5400万元 西延工程建设费： 1800万元 4、站点的建设费用及设备费用 7600万元
4.1供电站分摊费： 估3000万元 4.2供热站分摊费： 4600万元 （4.1+4.2）小计： 7600万元 5、前期费用: 1220万元
5.1、规划、可研及环境评估报告（估）： 20万元 5.2、勘察设计费（估）： 600万元 5.3、工程监理费、招投标费、标底编制费（估）： 400万元 5.4、场地平整及其它（估）： 200万元 （5.1～5.4）小计： 1220万元
（1～5）小计： 47500万元
6、管理费： （1～5）×2%= 950万元 7、财务费用（贷款利息等）： 13000万元×6%×3=2340万元 （ 注：财务费用按照完成市政基础设施的征地拆迁费用、建设费用、六环路开口工程、西延工程建设费用的1/3为基数考虑贷款数额，大约为1.3亿元，贷款使用年限为3年。）
8、不可预见费： （1～7）×2%=1010万元
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成本合计： 51800万元 项目开发总成本：
51800万元/174.53公顷=296元/平米=20万元/亩
六、 不确定因素分析
从开发成本上看，主要是征地费、拆迁费和市政基础设施建设费三项。
征地拆迁费占总成本的比例最高。本测算征地标准按15万/亩计算，由于规划园区内现有企业大部分为国有企业，即大部分土地为国有土地，在实际征地拆迁过程中，与国有企业协商征地和拆迁的价格可能会有一定的浮动，对本项目的成本会产生一定的影响。
由于市政专业规划未能到位，本测算依据为详规中各市政管线的规划系统图、2001年定额预算及2005年市场价，同时，源头工程数据尚不明确，本测算只做估算考虑，并且随着工程量和工程原材料市场价格的变化，也可能会有所波动。
七、 建议
通过详细性规划与现状相比较后，我们发现规划与现状在有些地方发生冲突和遗漏部分，建议在具体实施过程中根据规划予以适当修改，具体建议如下： 7.1市政
（1) 对于规划物流园区来说，人流量较小，建议将步道改为4米或3米，这样可以节约投资约400万元左右。
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（2) 本规划雨水管径较大，造成投资增加，建议在施工图设计阶段做好管网规划，预计能节约投资1000万元。纬一路南侧、京开路东侧地区为天堂河农场，存在较大拆迁，并且该地区未被列入物流园区，本控规中部分雨水经该地区后横穿京开进入规划河道，实施困难较大，建议调整纬一路规划管径及流向，使纬一路雨水向东直接排入规划小龙河。
（3) 控规中表明园区内大部分污水通过经八路D700管向南流入第二污水处理厂，有5公里管线不在园区内，无法与园区同步实施，故建议实施污水管线时调整规划，本次测算将经八路污水接入纬一路污水，纬一路污水管调整为D800管，横穿京开后与生物医药基地污水管连接。 7.2地块
（1） 区内部分单位性质特殊，如监狱、部队，实施征地拆迁的难度非常大，建议保留，且穿越以上单位的规划道路对改善整个园区的交通状况作用不大，建议不实施建设，可以节约投资约4000万元。
（2） 中国化工重型机械公司所在地块在规划中为商业金融用地，建议保留现状单位，不实施穿越该单位的市政道路的建设，并将商业金融用地转移到规划经五路以东、天河北路扩宽工程（现状天河北路）以北的可实施征地拆迁的区域中。
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八、 附表
1. 企业情况调查表
2. 土地规划分类及指标汇总表 3. 道路主要参数表附表
4. 相应管线统计表（给水、雨水、污水、天然气、热力、电力） 5. 道路及管线工程投资统计表 6. 市政设施投资汇总表 7. 物流园区企业现状位置图 8. 物流园区规划图
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