2015年湖北省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估机构选定
及委托模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建筑业是物质生产部门，属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48
3、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。 A．10 B．9 C．0.9 D．0.1
4、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。 A．土地使用者
B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府
D．县级以上人民政府土地管理部门 5、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘 B．国有土地出让合同签订 C．拆迁公司现场动员搬迁 D．房屋拆迁许可证颁发
6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。 A．10925 B．10935
C．10945 D．10955
7、下列风险中属于系统风险的是（）。 A．比较风险 B．市场供求风险
C．未来运营费用风险 D．持有期风险
8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10％，该项目建设期间涨价预备费为万元。 A：31 134 B：311．34 C：3113．4 D：31134
E：执行层的组织协调
9、下列有关资产负债表的表述，不正确的是__。
A．资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成
B．通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考
C．资产负债表是根据会计等式的原理设计的
D．资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制 10、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。 A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。(2007年试题) A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同
12、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是__。 A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好
13、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。
A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式 B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围
C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 D：公开招标一般适用于规模较小的物业 E：执行层的组织协调
14、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。 A：《中华人民共和国注册会计师法》 B：《中华人民共和国会计法》 C：《中华人民共和国审计法》 D：《企业会计准则——基本准则》 E：执行层的组织协调
15、下列不属于债券特征的是。 A：偿还性 B：收益性 C：安全性 D：非流动性
E：执行层的组织协调
16、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。 A．10.2% B．10% C．11.5% D．10.52%
17、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。 A：1126元／㎡ B：3446元／㎡ C：3473元／㎡ D：3527元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。 A．商品房价格
B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价 D．物价部门核定价格
19、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为 3．4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。 A：1．07 B：1．47 C：2．07
D：3．33 E：借款合同
20、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境
21、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10％、20％时市场承租面积的变化，该项调查属于。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：创新性调查 D：因果性调查 E：借款合同
22、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。 A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 23、不应计入收益性物业经营费用的是。 A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税
D：物业保险税 E：借款合同
24、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。 A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67
E：工业用地的监测点评估价格
25、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。 A．833 B．2500 C．1250 D．1067
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A．非收益性房地产 B．收益性房地产 C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
2、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。 A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值
3、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。 A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0
4、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。 A：1％ B：2％ C：3％ D：4％
E：执行层的组织协调
5、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%
6、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。 A．平均利润率 B．资本供求状况 C．通货膨胀率水平 D．资金成本
7、通过损益表可以了解。
A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力