《物权法》知识讲座讲稿
一、《物权法》出台的背景和意义
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，《物权法》自2007年10月1日起施行。这是我国政治经济生活中的一件大事。
物权法是个什么样的法律，很多人对物权的涵义并不了解。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。（王兆国在十届全国人大五次会议第二次全体会议上作的《中华人民共和国物权法（草案）》的说明）
《物权法》第2条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2005年，李某注册了一家公司，自任月球大使馆馆长，出售月球土地，颁发所有权证，很快就被工商部门取缔。月球土地是李某无法直接支配和排他的，不是法律意义上的物，不受法律保护。
起草背景：在物权法通过之前，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定。但我国始终没有一部完整的民法典，在一些问题上无法可依，拆迁、土地承包、物业管理等方面的社会矛盾十分突出。
物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视，分成二个专家组同时起草。经过多次审议，2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件。起草过程之长，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
在起草和征求意见的过程中，争议的主要焦点之一就是物权法是否违宪的争议。比如北京大学法理学教授巩献田在2006年就联合718人联名发表公开信，并上书全国人大常委会，认为《物权法》草案在五个重大原则上违反宪法。
争议1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？巩教授认为根据宪法的有关规定，和宪法赋予国务院的十七项职权，应当由全国人大来行使国有资产的管理权，防止国有资产的流失。这种观点经过讨论最后没有被写入物权法。
争议2、平等保护原则的争论。宪法第12条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”没有体现公共财产的神圣性，所以违宪。还认为，对富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护，不合理。你不就是保护富人吗！穷人的讨饭棍有什么值得保护的呀。这种逻辑是不对的，法律面前人人平等，如果富人通过合法行为得到的财产不能得到保障，社会就无法发展。
《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授在讲座中讲了一个例子，说明平等保护的必要性。三年前，有一个香港公司状告我国的三大航空公司。按照香港法律规定，如果原告能够证明其案件在香港以外的法院得不到公正受理，则香港法院有权受理。而当时对方的律师提出的一条在内地不能公正审理的理由，就是中国内地的法院对国家财产和私人财产不是平等保护，而是对国有财产特殊保护。收集了许多资料，其中有一条就是大陆法院院长在报纸上经常主张的“法院要为国有资产保驾护航”。可见，没有平等保护，就无法真正地融入世界经济。
因此，大多数法学界认为平等是市场经济最基本的法则，离开了这个法则，物权法就不是真正的物权法。市场经济有三个平等——中外平等、公私平等和城乡平等。而公私平等就体现在物权法中，不论对民营经济还是国有经济，都应当一律给予平等的保护。
争议3、私有财产合法性的争论。宪法明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”物权法第4条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”有人认为没有写上“合法”二字，与宪法不一致，好像非法财产也受保护，有人甚至提到了民营企业家的原罪问题。实际上这个问题也不存在。《物权法》第7条明确规定：“ 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”就解决了这个问题。哪怕你是穷人，只要你的讨饭棍是非法得来的，一样不受法律保护。
意义：物权法是规范财产关系的民事基本法律，与《合同法》共同构筑市场经济的两大支柱。财产权分为物权、债权和知识产权三种。
物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
关于“定分止争”。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”其中所谓“名分”，就是“权利归属”。名分已定，解决纠纷就有了依据，社会才有正常的秩序。
关于物尽其用。通过明确权利人对物享有的权力和对物的保护，发挥物的作用，有利于鼓励人民创造财富，实现民富国强。孟德斯鸠认为：“政治法使人类获得自由；民法使人类获得财产。”
财产是人类生产、生存的物质基础，又是人类社会文明进步的物质基础。人与人之间的社会关系，最根本的就是财产经济关系。物权法对广大人民群众最关注的问题，如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题，都给予了特别的关注；物权法也高度重视农民权益的保护，将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利，即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权，这就有力地保护了农民最基本的财产权利。物权法还规定了确认物权的规则，如规定了建筑物区分所有权中小区各项设施产权的归属，实现了定分止争；物权法关于相邻关系的规定，为正确处理物权纠纷提供了法律依据。物权法对于征收、征用的条件和程序以及补偿也都作出了相应的规定。可见，物权法是构建和谐社会的法律保障。中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶教授认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生冲突时，能得到合理、恰当的补偿。
物权法的颁布可以说是中国在走向民主与法治的道路上的一个里程碑。物权思想起源于罗马人，在17世纪被德国完善。18世纪英国首相威廉〃皮特的有句名言：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进，雨能进，国王不能进……”在私人居所，不经允许，国王也不能进入。这与中国“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的观念是不一样。在西方国家，民法被称为社会生活的“圣经”，是公民、法人的权利宣言。在世界上有110多个国家有民法典，但中国至今没有。中国《民法通则》只有156条，但在200年前，法国《拿破仑法典》就有1000多页。今年三月份，《南风窗》杂志发表一篇文章，说物权法“不仅仅是权利保障法，它更是一部转变社会观念，重塑文化心理，再造政治文明的法律。”
二、物权法的主要内容
从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。
物权法共五编一个附则，共19章247条。 （一）第一编：总则
总则中第一章是基本原则。
概括起来，有两个基本原则：物权法定原则和平等保护原则。
在介绍物权法起草过程时我们已对平等保护原则作了介绍，不再重复。
在这里我们只讲一个原则：物权法定原则。第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定。什么是物权，必须由法律来规定。国务院和地方政府都不行，不能自行创设物权。比如公房的租赁权是不是物权，在拆迁中如何保护。也有的法学界人土认为知识产权也是物权。虽然在物权法中知识产权不是物权，但知识产权中的财产权可以作担保，在作担保时就是担保物权。
确立物权法定原则有什么意义呢？因为在法律体系中，解决不同的权利冲突时有一些基本规则：最基本的规则是物权优先于一般债权。
比如，物权优先于债权表现之一是在企业破产时。企业宣告破产，要由他们的所有债权人申报债权，按照债权的比例分割企业剩下的财产。如果其中有一个债权人拿出证据证明对这个破产企业的哪幢大楼有抵押权，法庭就应将这幢大楼用于拍卖单独受偿。这在教科书中被称为抵押权人别除权。还有一条生产线有若干值钱的设备，某个租赁公司说这条生产线是从我那里租赁的。融资租赁合同就是供应商买来供他人使用，他人只有使用权，所有权在租赁公司，如果确有合同证明所有权在租赁公司，那么法官就能允许租赁公司取回属于自己的设备，这就是教科书中说的取回权，即所有权人可以从企业的财产中取回属于自己所有的财产。《破产法》第38条：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”以上即为物权优先于债权原则的适用情况。
物权优先原则也有例外。在特别的法律规定中，债权也能优先于物权。什么情况下有例外呢：比如合同中租赁一章规定的买卖不破租赁。出租人把出租的房屋转卖给他人，买受人即新的所有权人能否把承租人赶出去，他不可以，他必须等到租赁合同期满，才能要求承租人退房，这就是买卖不破租赁。承租人的权利按照租赁合同属于债权人，新的买受人对这个房屋的权利是物权，那按照物权优先于债权的原则，他可以把承租人赶出去。但二次世界大战以后，德国的立法者改变了传统的做法，考虑到承租人是弱者，应给予保护，改变物权优先原则，实行买卖不破租赁，保护承租人利益。我国在《合同法》第230条还规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也是保护承租人利益的一种方式。
有一个例子供大家探讨：企业破产时拖欠工人工资。设想一个企业陷入破产，拖欠的工人工资属于债权，如果把工人的工资债权加入到企业的所有债权中按照比例瓜分，工人只能得到很少的钱。所以法律规定企业破产时，工人工资优先于其他债权，还优先于银行的抵押权，我国目前法律是如何规定的？有的专家说优于抵押权，也就是优于物权。但我在破产法中没有找到这种规定。破产法第113条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
(一)职工的工资和各项社保费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和所欠税款；(三)普通破产债权。
在有的国家，工资优先权也被视为具有物权的性质。在法国，规定了工资的超级优先权，不仅可以优先于抵押权，而且可以优先于法院的诉讼费用。2002年，最高人民法院有个批复，明确认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，包括工人工资。这也体现了工资优先权的理念。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
在这一章中，重点有两个制度：不动产登记制度和动产交付制度。 这两个制度贯穿着一个原则：那就是公示原则。
物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。如房屋出售，买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利，弄清房屋上是否设有抵押权等，这需要有一个可靠的方法将物权公示出来，让交易人、利害关系人、债权人、法院能正确判断某一财产的现实状况。不动产物权公示的方法可以通过登记实现，以登记为公示方法。法学界叫登记生效主义，是一个严格的公示方法。如房屋转让不登记，则买受人永远不能取得所有权。我们现实也已经采用了这种方法。
对一房多卖问题，受保护的只有登记人。其他人是债权关系，也是上文据说的“物权优先于债权”原则的体现。
为防止类似一房多卖的问题，第20条规定了预告登记制度。预告登记，这是一个新创的制度。同时，为保障物权的实现，物权法第19条设立了申请更正登记和异议登记制度，为解决争议设臵了必要的程序，有利于建立不动产的法律秩序。还有一些条款限制了登记机构的权力：不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记；不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
除了不动产外，重要的动产：船舶、飞机、汽车，其公示方法同样是登记，但登记效力较低，规定未经登记，不得对抗善意第三人。即教科书所说的登记对抗主义。比如汽车的转让，甲有一辆汽车，卖给乙，钱款付清，车也交付，但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或没有财产赔付，那么，甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙，就要承担相应责任。这一原则在物权法第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有休现，未经登记，也不得对抗善意第三人。
其他动产以交付为公示方法，即交付时物权发生变动，包括动产所有权的转让和质权的设立。动产占有人被推定为合法的所有人。比如张三有一头牛，卖给了李四，在未支付货款的情况下，基于信任，让李四把牛牵回家。当天夜里，雷电将牛击死。那么，李四不能说，我还没付钱，没有登记，等理由拒付买牛钱，因为牛的所有权已因交付而生效。动产是不要登记的，你到市场买手机，在商家手上，就是商家的，你付完钱，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、电信管理部门查询，这部手机是否合法。如果物权法还要规定登记，那就大大增加了社会交易的成本，不利于市场经济的发展，是不可行的。这里就有一个善意第三人的问题。如果这部手机是偷来的，有一天失主找来了，你就是善意第三人，你是善意取得。什么是善意取得，当然也要符合一定的条件：物权法在第九章“所有权取得的一般规定”中第106条明确三种情形：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需
要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
物权法保护善意第三人，那所有人的损失怎么办？通过其他法律途径解决。 （二）第二编：所有权
所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义：所有权是指权利人彻底支配物，并因此排斥他人干涉的权利总称，包括占有、使用、收益、处分的权利。如何理解这四种权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。
在物权法起草过程中和通过以后，有一个焦点问题：第四章“一般规定”中的第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”物权法把社会保障费用也列入了拆迁补偿的费用，保障了失地农民的生活。
什么是公共利益，修公路、盖学校是公共利益，但城市改造、开发商建房子是公共需要吗？大家知道，拆迁问题是中国当前突出的一个社会问题，是社会矛盾的一个重要根源。现实生活中地方政府一般都说是公共需要，土地使用权已经规划给开发商了，你就要搬迁。房屋所有人和开发商相比往往处在劣势。所以物权法在起草过程中，有的稿子就对公共利益作了界定，但争论也很大。最后的定稿没有作出明确的规定。江平教授在凤凰卫视“世纪大讲堂”中举了一个例子：重庆钉子户事件，他认为城市重新规划，建一个商业区也有公共利益的意义，如果“钉子户”有异议，应该到法院起诉。法院支持的是政府强制搬迁请求。法律规定的救济手段，他没有充分行使。这就作了有利于开发商的解释，在网上引起了一片争议。一些教授也作了反驳。拆迁的另一民生问题则是补偿费。江平说，实践中许多地方都以政府部门的名义发文确定拆迁补偿标准。这种文件在行政法上属于抽象行政行为，老百姓即使不满意也不可以提起行政诉讼。在江平看来，《物权法》调整的是平等民事主体间的关系，当行政部门在当中为双方确定了补偿标准，而这个标准是不能诉讼的，《物权法》的平等主体关系就被打破了。如果行政法依然不允许就抽象行政行为起诉，《物权法》是无能为力的。
9月1日，在2007中国城市规划年会上，中国人民大学法学院教授王轶说：“从物权法的角度，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”他透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改，今后行政机关将不介入协议拆迁。“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它，那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的！这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
现在我们介绍物权法规定的所有权内容。第二编关于所有权的内容主要有：1、国家所有权和集体所有权、私人所有权（第五章）、2、业主的建筑物区分所有权（第六章）、3、相邻关系（第七章）、4、共有（第八章）。5、所有权取得的特别规定（第九章）
第六章：建筑物区分所有权，指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。德国称为住宅所有权，物业问题在城市也是一个突出的问题，业主和物业公司的矛盾也很大，业主与业主之间也有矛盾。这一章主要明确了业主的