权利和义务，并且规定不得以放弃权利不履行义务；明确了业主与物服务公司的关系；明确了绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产，这种权利不能由当事人约定所有权。停车位（库）问题，在大城市就比较突出，物权法就作了比较详细的规定。比如对小区内公共设施的兴建问题，为了居民方便，住宅改澡堂，改为经营性用房，就应当经过有利害关系的业主同意，而不是多数表决。不久前，市卫生局对草原牧歌火锅店实施卫生行政许可的时候，依据行政许可法，组织附近居民进行听证，实际上和这一立法精神是一致的，也是有助于居民物权的保护，有助于和谐社会建设的。近日，国务院修改了《物业管理条例》，从10月1日起施行。修改是以《物权法》为前提的。其中备受关注的由业主共同决定的7件大事的通过人数有了变化，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
第七章：相邻关系，指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必须，依照法律规定产生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。你盖一个新房子，不能影响邻居的采光、通风，排水。对自然流水，要尊重自然流向。比如农村两块土地相邻，一家不能随便改变道路，水的流向。
这里我们还要注意相邻权和第三编“用益物权”中“地役权”的关系：地役权是用益物权的一种，指因通行、排水等等需要，通过签订合同，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己不动产效益的权利。根据我不完全的理解，它和相邻权的区别：一是相邻关系是所有权，地役权是用益物权。二是相邻关系是天然的，是生活必须的，而地役权是合同约定的，是为了提高不动产效益的。
比如,张三和李四的土地相邻,历史上形成张三劳动要经过张三的土地,这就是相邻关系.但张三如果为了方便,想走王五的地上走,那就是地役关系,要支付一定的报酬,并经过登记.就是地役权.
第八章共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。简单地说，你和张三一起出资买了一个店面，你出10万，他20万，你们就是共有关系，按份共有，按照份额享有所有权。你和你妻子，共同买了一处房子居住，如果没有特别约定，就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么样的权利和义务，大家可以自己学习。
第三编：用益物权。
用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权（第十一章）、建设用地使用权（第十二章）、宅基地使用权（第十三章）、地役权（第十四章）。同时，在第十章“一般规定”中，还规定了自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、捕捞权等用益物权的权利和义务。
这时要说明一点：有的教科书把租用别人的房屋进行经营，认为符合用益物权的三项权能：占有、使用、收益，因此划入用益物权的范畴，这是不对的。这可能是笔误。刚才我们介绍了“买卖不破租赁”原则，尽管法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权，不是物权。
第十一章、土地承包经营权
在这一章中，要了解以下条款：
耕地的承包期为三十年，林地的承包期为三十年至七十年；等
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。但这种转让
是有条件的，经发包人同意，受让方是从事农业经营的。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
承包期内发包人不得调整承包地。
在这一章中，大家要注意，土地承包经营权虽然是用益物权，但优先于所有权。除非公共利益需要，不能征用。
目前，1988年宪法修正案规定，我们国家存在两种土地所有权形态：土地国家所有制和农村土地集体所有制。集体土地需要征收为国家所有后才能出让。在物权法起草过程中，对集体土地征收问题，专家组也提出集体土地直接出让，由农民直接获得土地收益的意见，但最后没有被采纳。
第十二章建设用地使用权
对于这一章，第149条和我们每个人都有关系。这条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，建设用地50年，教育、科技等50年，商业、旅游、娱乐40年，综合或其他用地50年。
物权法起草过程中，也有住宅用地70年重新登记收费的说法，但操作不容易，如何登记，收什么费，如何确立标准，负担不起怎么办，重新登记不利于社会经济生活的稳定。所以没有被物权法采纳。到期自动续期，但收费没有明确。
非住宅建设用地使用权期满后，有约定的按约定。没有约定的，物权法规定按法律和行政法规办理。那么，根据有关规定，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这是因为你经营几十年，你支付的土地出让金已经通过你的经营活动收回了。
第十三章宅基地使用权
这一章主要是农村人口依法对集体所有的土地享有的有权利用该土地建造住宅及其附属设备的权利。只是4条，比较简单。取得宅基地使用权是无偿的，因而宅基地具备集体经济组织福利和社会保障的功能。但现在有一个社会现象：就是现在有一些城市人口也到农村买宅基地建房。我们淮北这一现象也很突出。物权法对转让的说法是：适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据有关规定，这种转让是不合法的，产权部门也是不登记的。物权法在担保物权一章中还规定，宅基地使用权不能抵押。根据我的理解，这也是保护农村弱势群体的利益，防止贫富差距过大的必要措施。
前文说过，不动产是登记生效主义，不登记就不受保护。《今日说法》有过一个案例：一个农村宅基地拥有人，把宅基地买给了一个城市人，也签订了合同。但过了几年，土地涨价了，他又反悔了，说当年自己的行为是违法的，要求收回。我没有看完法院的判决，不知道是如何叛决的。我当时认为可以收回。但前段时间，看到江平教授的一篇访谈：认为这是小产权房，大意是无宅基地使用权人的居住权也应该受到保护。据报道现在广东就在试行宅基地的流转，这种做法适应了经济比较发达的现实，但是否合法？理论界也有许多争论。
第十四章地役权。这一章我们在所有权中的相邻关系中已介绍，不再重复。 第四编担保物权
担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人到期未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就
该财产优先受偿的权利。包括三种权利：抵押权（第十六章）、质权（第十七章）、留臵权（第十八章）。
抵押权，指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。特点是不转移财产的占有。
质权和抵押权近似，但要将动产移交对债权人占有。质，就要交给对方。比如秦始皇的父亲异人就是人质。
关于抵押权，物权法规定，不仅不动产可以抵押，而且生产设备、原材料、半成口、产品都可以抵押。这似乎是一项创新。这主要是吸收了国外的浮动抵押制度。大家要注意与此相适应的会计准则，新的会计准则我们还没有学，这一块如何规定，大家要注意。前文说到公示原则，你如何知道一个经营者的生产设备，甚至原材料都被抵押出去了呢？可以到登记部门查询，物权法规定为工商行政管理部门，不经登记，不得对抗善意第三人。不动产的抵押登记在房屋管理部门和土地管理部门。不动产的登记将来如何统一，有的地方已经在试点。
物权法同时还规定，土地所有权不得抵押，耕地、宅基地的土地使用权不能抵押，学校、医院等公益事业的财产不能抵押。
抵押还分一般抵押（第1节）和最高额抵押（第2节）两种。最高额抵押针对一个时期连续发生的债权提供的担保。举个例子，张三向银行错钱，一年之内可能有多次，如果每次都办一般抵押，太麻烦，他可以以一定的财产办理一个最高额，在这个最高额之内，不再办理抵押手续。这是一种减少经济活动成本的方法，是有利于经济运行的。
关于质权。
物权法规定，汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款，都可以作为质权。应收账款，也可以作为质权，这也是一种创新。比如公路收费权，在法律意义上就是一种应收账款，可以作为质权。
关于留臵权。
是指债权人按照合同约定，占有债务人的动产，在债务人不按照合同约定的期限内履行债务的情况下，依照担保法的规定，留臵该财产，并有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权力。
那么，有人租你的房子，不付房租，你能不能对他在房子里的家具行使留臵权呢？今年，淮北三马路有家丹尼斯超市，一天员工早上上班时，发现老板没了。如果房租没付，房东能否行使留臵权，把里面剩余的货物和设备扣下来，抵自己的房租呢？答案是不行。因为根据担保法的规定，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债权人才有留臵权。
那么，加工服装、修理车辆，诸如此类，当你一旦不支付费用，或者不及时支付费用，那么成衣店和汽车修理部的老板就会留臵您的财产，过了宽限期仍然不能支付加工费，那他们就可以变卖您的财产，留下加工费，然后把多余的钱还你。
对于房屋租赁产生的债权，也不是无所作为，可以到法院申请诉讼保全。对第一家申请诉讼保全的单位，一般可以优先于一般债权人，优先受偿。
第五编：占有
虽然是一编，但只有五条，非常简单。它是指占有人对不动产或者动产的实际控制。有的专家说它实际上不是一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。举个例子，比如，借别人的物品，过期不还。
在一般法律意义上，占有有两种：有权占有和无权占有。比如租赁人对租赁物的占有，留臵权人对留臵物的占有，就是有权占有。小偷偷的物品，就是无权占有，当然这种行为还受治安处罚法和刑法的约束。
无权占有，又分善意占有和恶意占有。物权法的占有就指无权占有。因为有权占有前面的条款已作了规定。善意占有人和恶意占有人所承担的权利和义务是不同的。比如，张三从李四处借了一个自行车，张三后来去世了。但张三的儿子不知道车是李四的，就作为遗产继承。这就是善意占有。李四后来要求返还，并要求支付磨损费。因为是善意占有，张三的儿子要返还，但不需支付磨损费。但恶意占有，就要支付磨损费。如果丢失、损坏，恶意占有还要承担赔偿责任。因损坏取得的保险金、赔偿金，要支付给权利人，不够的，恶意占有要赔偿，而善意占有不需赔偿。