第一章 物业的筹备与计划
第一节 物业前期介入工作 一、设备安装工程阶段 主要有以下工作：
1、 确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩宇置业公司提出报告及改善建议。
2、 监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主（商户）的利益。 3、 协助业主（商户）办理水、电、气等方面的有关手续，建立档案，为日后管理打下基础。 4、 制定浩宇国际广场各类管理性文件；
5、 协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。
6、 协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。 7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。 8、 协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。 9、 组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。 二、接管验收和物业管理的前期准备阶段
1. 参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档
案；
2. 根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3. 制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制； 4. 适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。 5. 编制工程、保洁、安防业务工作大纲和具体的工作质量标准； 6. 根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案；
7. 准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作
指导
书，使有关员工熟练掌握；
三、二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段 ㈠、二装协管及监管详见第二章 ㈡、成品保护
对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。 1、由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。
2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。 3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。 ㈢、开荒保洁
1、开荒保洁内容为：外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材及不锈钢表面的养护和清
洁，卫生间的开荒保洁。
2、开荒由商管部统一组织，由专业外包单位承担。 3、完工后按合同标准组织验收。 四、业主（商户）入伙进场阶段
1． 在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的
时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主（商户）精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。 2． 由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队，按照统一的程序，热情接待，
为其办妥入驻装修手续。
第二节 物业部架构及人员编制
总监：1人
工程部：（经理１人，员工7人）
设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（倒班工作） 安防部：（主管１人，员工4+15人）
整体安防部工作，消防安全，监控中心，义务消防队的建立，车辆管理，外包公司监管，公安机关及对外协调。（倒班工作） 保洁部：（外包，员工10人） 项目公共区域的卫生保结管理。
外包驻场管理人员1人 中华城物业部合计39人 说明：以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定
第三节 岗位职责
一、物业总监岗位职责
1、在总经理授权下全面主持物业管理工作（安防、保洁、绿化、工程及设备维修养护），并结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策。 2、统筹、分管遵义易九国际商业、住宅、购物中心、品质等部门，全面提升物业管理水平
和服务品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。
3、在集团授权体系的指导下，负责组织物业管理相关招投标、重大协议、合同等评审工作，并在权限内签订公司相关合同、协议等文件。
4、配合总经理制定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大工作计划（如人事、财务、融资等）。
5、协调、维护公司发展的对内、对外重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有利条件。6、全面调动多方资源，确保有足够的人力、 物力、财力实现管理目标，并对重大安全事故或服务投诉负责。
7、努力开展增收节支、经营创收工作，控制资金合理支出，确保企业经济效益的保值增值。 8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现企业经营和管理目标。 二、工程部经理岗位职责
1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。
2．组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。
3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。
4．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。
5．代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。
6．向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。 7．负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。 8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。 9．完成领导交办的其他有关任务或工作。 三、安防部主管岗位职责
1．领导并负责安防部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。
2．负责编制安防人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。 3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。
4．负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。 5．负责查处整个安防部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事
6．负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。 7．安排部门例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。 8．完成公司领导交办的其它工作。 四、工程领班岗位职责
1．直接对工程经理负责，领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保电器通讯设备和电梯、空调系统的正常运行。
2．认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划下达到班组，并检查落实情况。
3．负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况。掌握设备技术资料，负责解决有关技术问题，负责设备事故的处理。
4．协助工程经理制定专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。
5．组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为主管领导提供奖惩依据。
6．坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。
7．带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。 8．完善专业资料的收集、汇总、归档。 9．完成领导交办的其它任务。 五、消防主管（安防主管兼）岗位职责
1．配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自救能力。
2．组织和指导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安防人员进行消防实战训练。
3．建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。 4．组织安全疏散，控制局势，调查火警火灾原因，拿出处理意见。 5．负责按规范配置消防器材，做好日常的测试、保养、管理工作。 6．完成领导交办的其它任务。 六、电工班班长岗位职责
1．按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工，检查全面供电情况，保证正常供电。
2．负责组织物业区域内所有安全通道指示灯、电器标牌、室内外灯箱、楼层强电井、开关柜的检查、修理。
3．检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝设备及人身安全事故的发生，确保物业区域弱电设备、系统的正常运行。
4．负责组织物业区域内的服务区域、办公区域、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、插座的日常保养、检修。
5．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计，妥善保管好班组的共用工具。
6．搞好班组建设，做好配电室、井内的清洁卫生工作，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，为业主排忧解难。
7．负责制定供电线路及设备的维护保养计划，并按计划检查维保工作质量， 组织 好全班的技术学习和培训。
8．完成上级领导交办的其它任务。 七、水工班班长岗位职责
1．按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工。
2．保证所管设备处于良好的技术状态，定期检查所管设备的使用、维护、保养的情况，并做好所管设备的安全检查工作。
3．安排物业区域内各种主管道、阀门、卫生洁具的维护、维修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。
4．负责所有给排水、空调、冷凝水的主管道和阀门正常运行及消防系统的维修、保养、检查。
5．确保各类泵站正常运转，地漏、下水道、集水坑及时疏通清理，妥善保管好班组的共用工具。
6．督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝各种事故发生。
7．做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计、记好考勤。
8．搞好班组建设，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修。
9．完成上级领导交办的其它任务。 八、高压值班电工岗位职责