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12.1房地产市场风险....................................18
12.2风险规避..........................................19
13推广费用预算...................................20 14结论...........................................21 参考文献.........................................22 致谢.............................................23 附录1..........................................24 附录2..........................................25
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1 绪论
1.1 项目提出背景
本报告为阳光小区房地产项目的全案策划、推广和销售的全部过程，立足于房地产的开发与经营策略，尽可能最快最好的完成阳光小区的开发和销售，保证项目业绩的同时实现项目利益最大化，争取获得开发商的赞誉和信任，实现双赢，以此为基础提出了本次的房地产项目全案策划。
1.2 项目概况
（1）地理位置
阳光小区项目位于武汉市新洲区龙王咀农场兴龙街，是双柳武船重工附近的核心经济区域，位于兴龙街商圈，周边有龙王咀中兴卫生院，武汉市龙平蔬菜食品有限公司、公立幼儿园、双龙汽车玻璃厂等，生活配套齐全，为居民的衣、食、住、行提供便利条件。 （2）建设条件
项目占地面积6500平方米，规划总建筑面积19500平方米，整个小区风格为现代化时尚风格，绿化率：30%，容积率：3。 （3）开发商介绍
保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是
中国保利集团房地产业务的运作平台，是一家拥有国家一级房地产开发资质的企业 。该公司总部地处广州。2006年7月31日，保利公司在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业，并且截至2014年末，公司总资产已超四千亿。
2 宏观环境的现状及发展趋势
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2.1全国宏观环境现状及趋势
目前，有关银行发布的《中国经济简报》已经将2014年的房地产增长形势
预测值下调到了7.4%，并预计2016-2017这两年间的GDP总额的平均增速会呈现出下降趋势，尤其是2016年将降至5.4%。
曾有部分相关人士分析道：6.9%的增速是无法持续的，在较短的一段时间内，会出现一个比较明显的转折点，2015年的中国的经济形势呈现出了加速下滑的窘态。
某种意义上，每当中国经济位于一个不断下滑的周期中的时候，房地产市场状况就会调整为不断上行，时间要么是2-3年或短到几个月，中央政府找这段时间内可以通过多次货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产市场能够在这段时间内趋于平稳。
本次房地产市场的波动将会花费大量时间，在此期间内房产市场将会变得极其不平稳，不仅如此，房地产市场总体趋势还是全面下行的。据相关专家初步分析，未来3年时间房地产市场将迎来它的首个严冬，而很多小型房地产开发企业将无法度过这次的严冬。
国家统计局发布数据，指出近7成大中城市的房价持续走低，只有少部分城市能够勉强维持平稳，其他一些城市的新建商品住宅和二手房的价格的涨幅均没有超过预期，这是史无前例的。亦有相关人士指出，最近一年买房的人的固定资产都略有缩水。
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2.2本市宏观环境及现状
武汉市宏观环境
武汉市的经济发展速度的放缓原因有以下四点：
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一是随着宏观经济的发展，武汉市的产业结构布局相较于其他城市而言，工业发展速度是比较慢的，这不只是关系到了整个武汉市经济发展的速度，还影响到了武汉市的工业化水平。其本质原因是一批原来的老工业企业转变步伐慢，高新科技产品链严重不齐全，同时地方政府财政能力不足，使得调整产业结构的措施并没有真正发挥其应有的价值。
二是武汉市的经济结构对外缺乏足够的竞争力，投资和消费不足以拉动武汉市经济状况保持良好的发展，对外贸易的应有的促进作用没有完全发挥出来。
三是由于武汉市没能及时运用历史性的对外开放来招商引资，同时快速增长所带来的经济问题和产业链结构的畸形反映出了武汉市的开放相对于其他城市而言是充满劣势的。
四是武汉市极度缺乏一些有影响力的中大型企业。国家级大型企业坐落于武汉确实是少之又少，尤其是一些国际企业和世界闻名的品牌，直接导致武汉的市场力量薄弱，陷入了无法自给自足的困境。
进入新世纪后，武汉市的基础建设越来越快，各行各业的投资规模不断扩张，越来越多的重点工程项目都初具雏形。如阳逻武汉新港、吴家山海峡两岸科技产业园、武汉体育中心体育场、 武汉外滩、武汉出口加工区、等。2015年武汉市的基本建设项目674个，其中新开工项目453个。
3 房地产市场现状及趋势
3.1全国房地产市场现状及趋势
（1）全国房地产市场现状
2014年曾是房地产市场宏观调控最为特殊的一年，既不能过于谨慎，同时也不能太过于放松。至14年11月起，中国基准贷款利率下调了0.4个百分点，此次贷款基准利率的调整依然属于保守操作，银行对于货币政策的相关取向并没有发生任何改变。目前我国经济政策保持运行在相对合理的正常区间内时，物价涨幅总体呈回落态势，央行需要做的仅仅是根据基本经济运行状况，适当运用政策进行微调，使实际利率稳定在一定的阀值内就行了。
其它多项相关统计指标总体也呈现出了下滑的颓势。1-9月，房地产开发企业所购置的土地面积仅为20亿平方米左右，同比下降3.5%；全国新开工的房屋
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面积为113673万平方米，同比下降9.6%。今年上半年，全国各地多处土地市场陷入低迷，相当大一部分地块遭遇流标、流拍，甚至以底价成交也没有往日那么奇怪。各种资料表明，一些大型房地产开发企业对土地不再那么热情，反而都在抛售持有的房产。
业内人士表示，全国的房地产市场现状是毫无疑问的迎来了严冬，至于何时入春，仍然有待市场的考量，随着贷款利率的下调，房地产市场确实很可能迅速升温，最终会稳定在一个民众和开发商都共同接受和认可的范围。 （2）全国房地产市场趋势
尽管大部分一线城市在14年出现了“量增价稳”的状况，但是市场并不具备短期的大幅反弹的可能。压制房价涨幅的重要因素之一是企业拥有大量的房地产库存。随着下半年房价的持续走低，只有当房源库存压力缓解之后，房价才有止跌反弹的可能，15年第三四季度房价或许将步入正轨。
“去年过度的价格上涨和需求增多透支了过多的购买力，再加上多年来大部分城市过度开发房地产市场，并且由于持续了多年的宽松货币政策近期变得较为严苛等一系列因素会直接影响近几年的楼市房价，在告别短暂的下滑期之后，楼市会迅速进入白金时代。”张何笙分析道，本轮房地产市场的周期调整将至少延续到16年初。楼盘成交量已经在14年第四季度出现了触底现象，成交量在今年将有望逐级恢复。
中国的房地产市场已经在2015年第一季度开始回暖，同时今年全年整体房价应该趋于平稳。多年的相关研究表明，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度则会对房价表现出一定的领先关系，房价在2015年第一季度正式回暖之后，部分重点城市在2015年中后期的房价环比调整幅度将在5%以内。
3.2 本省房地产市场现状及趋势
（1）房地产开发情况
2014年全年，湖北省的商品住房总施工面积为26497万平方米，增长速度为21.4%，其中住宅占17359万平方米，住宅的增长速度为19.6%；湖北省商品房竣工面积达到1758.41万平方米，增长速度为-6.5%，其中住宅占比为1449
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