而且，九亭几乎所有的个案，无论是目前一期已经较为成熟的新上海弄里人家、半岛花园、国亭华苑、九亭明珠苑、良隆苑等，还是目前一期还没有交房的奥林匹克花园、三盛颐景园、江南文化园、九洲大唐花园等楼盘，都有其二期或者更多的期数。在未来的几年内，还会有近100万平方米的住宅上市。
? 楼盘质量较高，明星楼盘众多
所谓“明星楼盘”楼盘，就是指首先其是在上海房地产界、上海市民中产生重大影响力，有较高知名度；其次就是获得过政府部门各项权威奖项。从“梦回上海、情归弄里”的新上海弄里人家，“江南文化，写意空间”的江南文化园，“园林深处有人家”的三盛颐景园到“运动就在家门口”的奥林匹克花园，近两年来九亭产生了众多的上海市明星楼盘。
九亭的住宅得物业类型虽然只有别墅、多层（仅有国亭二期有小高层），但是多种多样不同的建筑风格却竞相争艳。上海石库门风格、欧美风格、现代风格、后现代、中国古典风格都已经在九亭出现了。应该说，九亭各楼盘从其产品力上讲，品质已经和上海市区接轨。
? 需求量大
从99年至今，由于一系列市政建设的完成和规划，区域内楼盘品质、规模的提升，九亭房地产的总价和潜力因素凸现出来。从而客户由原先本地及附近居民开始延伸和拓展至徐汇区、闵行区乃至全上海市，并随着客户地域性的扩大，需求也随之被拉动。目前九亭的楼盘推量基本上都能够被消化掉，供求相对平衡。从趋势看，随着轻轨R4线到2005年的建成开通，九亭市场的需求量还会一定程度上的上升。
? 价格一路抬升
随着需求的增长，九亭楼盘的价格从99年至今达到了30%以上的涨幅。细分开来看元/平方，九亭别墅物业的均价从2500米增长到4500元/平方米；非别墅物业均价也从2000元/平方米增长到3000元/平方米。奥林匹克花园的装修房价格还创造了4000元/平方米的区域内最高多层物业价格。由此可以看出九亭房地产市场的温度高低。
c. 九亭别墅类产品市场分析
1) 沿革
99年九亭的别墅市场开始萌芽，最先推出来的是半岛花园一期、北美经典、新上
海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中的部分别墅产品，价格停留在2000元/平方米左右。当时虽然九亭的物业配套设施还属于起步阶段，涞亭路还没有筑通，交通除了自备车之外只有一些郊区的公交线路；但是30-40万一套别墅还是对喜爱别墅物业的人产生了一定的诱惑力。
2000年之后，特别是2001年，在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基
础上，别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有各自特色的大体量别墅物业项目，强大的产品吸引力和广告吸引力引起了市场的强烈反响和需求大幅拉动。应该说，2001年的九亭别墅市场让上海人刮目相看了一番。
2) 价格带
在图中我们除了可以看出九亭各主要别墅项目的均价，还可以发现从99年到2001
年的价格增长态势。应该说这三年，九亭别墅的价格完成了一个三级跳，均价从2500元/平方米跳至4519元/平方米，甚至连销售情况不甚理想的北美经典都随之水涨船高。这说明在在别墅物业的价格方面九亭已经消除了一定的区位概念影响，赶上了莘庄的
同类物业。
3) 产品力
? 立面
区域内大部分产品（包括北美经典、半岛花园、悦景苑等）的立面均以欧、美式风格为主，辅以罗马柱、欧式线角、八角窗、铸铁栏杆等细节装饰。虽然早先的个案在细部处理方面还并不很到位，但大体形象却已达到一定水准。三盛颐景园和江南文化园虽然在绿化风格和小区环境上着重体现了江南山水景观及园林布局，但是在园林深处的人家却依旧透出浓郁的欧、美式情调立面。当然， 上房集团投资的新上海里弄人家（一、二期）的以红砖形态的立面引人注目，其排屋从外观上借鉴了新式里弄和海外TOWN HOUSE建筑风格，40年代的里弄建筑情结去感召和呼应具有这种情结的上海人，这样一方面可以淡化区位概念，另一方面也体现出怀旧情调；新上海花园洋房（新上海弄里人家三期）则继承了新上海弄里人家里面上更精髓的上海海派风格。
? 绿地及景观
通常来说，别墅更注重社区的绿化和景观。但九亭早期的别墅项目除了绿化率较之普通多层住宅物业高一些以外，并没有什么亮丽的特色。而象九亭明珠苑中的联体别墅则处于多层物业当中，更加谈不上绿化和景观效果。直到2001年的别墅项目推出，九亭别墅社区绿化和景观才上了一个层次，开始注重水系、山石、花木、园林等个性景观设计。比如三盛颐景园照搬了苏州园林设计风格，从规划上把小区景色和住宅建筑有机结合，体现了别墅文化中真正的人文意境。
? 配套、会所
无论物业的品质和总价如何，客户目前对于小区配套仍是有较高的要求。虽然别墅物业的业主基本上都有自己的自备车，对于交通的配套要求不高；但是他们对于小区的生活配套设施还是有着一定的需求，这就要求小区自身的物业管理水平能够达到业主的心理期望。今年别墅项目的物业管理费有的高达3元/平方米月，业主们也希望物有所值。当然，所有的别墅都有自己的会所，有的达到了“一主三副”四个会所。但是会所所开设的项目并没有其他特色，基本上只有阅览、棋牌、健身、儿童游乐等
功能。
4) 房型面积
表1：九亭主要别墅项目房型配比
物业类型 面积 180 m2别 墅 181-210 m 346 52.1% 2211-240 m 80 12% 2241-270 m 58 8.7% 2271-300 m 52 7.8% 2301-330 m 92 13.9% 2331-360 合计 m 36 5.5% 664 100% 2以下 数量 比例
0 0 以上统计在案的主要是目前在售的个案，包括三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房、九州大唐花园、半岛花园（二期）等。由于受到江南文化园和半岛花园双拼、联排别墅的影响，导致整个别墅的主力房型面积在181-210 m，主力总价65-85万。而如果将独立别墅的均价单独列开来的话，独立别墅的主力面积在300平方米左右，主力总价在130-150万。
5) 去化情况
纵观九亭别墅个盘，销售情况普遍良好。新上海里弄人家一、二期的联体别墅，已基本售罄。目前推出的三期别墅，在房型、面积等方面有所调整，虽然总价有所放大，但销售依旧红火。而三盛颐景园、江南文化园、半岛花园（二期）、九州大唐花园等基本上能达到平均半年65%以上的销售情况。应该说对于别墅这种本身抗性较大的物业来讲，能达到这样的销售局面已经很不错了，另一方面也反映了九亭别墅市场的影响力和上海房地产市场对于别墅的需求量较大。当然，也有象北美经典一样去化较慢的项目，可见别墅自身的产品力还是销售率得到保证的最主要的因素。
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6) 重点个案 ? 三盛颐景园
A．基本情况
位 置：松江九亭涞亭南路 发 展 商：上海三盛房地产有限公司
规 划：总体规划占地35万平方米，总建筑面积33万平方米，容积率为1.0。小区统一规划，
整体开发。整个小区的建筑和环境展开以2万平方米人工开挖的颐景湖为中心，湖以北为双拼别墅和独立别墅区，环湖一周以及湖湖南区域为4—5层的低层公寓区。
价 格：该案价格创同种物业区域最高价。
多层公寓：2230—3580元/平方米（沿街裙房上的两栋多层售价在2300，2400左右，
环湖为3000元以上）
双拼别墅：3880—5180元/平方米 独立别墅：4500—6000元/平方米 物业管理费0.8—1元/平方米·月。
房 型：公寓房型由二房至五房及复式多种，面积从106到180平方米不等。考虑到观景因
素，环湖区域以多房户型为主。公寓主力户型为三房和四房，面积135—148平方米。 别墅为双拼和独栋规划，面积主要为212—282平方米。 工程进度：颐景湖开挖已经完成，四幢湖以北住宅和别墅已经结构封顶。
2002年10月交房 公开日期：2001年6月
销售情况：现场调查显示，该案总体销售情况良好。多层公寓相对别墅产品去化更为理想，目
前环湖区域的多层产品销售一空。非靠湖区域内的多层以及别墅销售情况处于稳步提升状态。总体已经达到70%的销售率。