B．简析
该案地理位置位于近两年城郊地区开发的热点区域——九亭新镇。随着九亭文化广场的建成，各项公建配套设施的落实、九亭铁路桥的通车以及公交92B的延伸，使地区楼市得到蓬勃的发展。该案发展商杭州三盛房产挟其在杭州，舟山开发的同名楼盘的品牌知名效应，适时在九亭地区推出了该项目，并且以气度恢弘的大手笔规划，全方位的广告投入一时引起轰动效应，其和奥园成为了九亭地区2001年最火的二大地产项目。
该案最为突出的亮点在于其仿造苏州园林的小区环境设计，中国古典园林中的亭台轩榭、小桥流水、移步换景的表现手法在该小区中得到了充分应用，同时搭配欧陆古典主义风格的建筑，体现了其生态型、园林式、人性化的设计理念。客观地说，该案在上海众多举着“园林化”旗帜的住宅小区中，是一个真正能够做到园林味道的个案。
该项目的广告投入可谓是大手笔耗费巨资，解放日报双整版、频繁的报纸媒体软硬广告、电视宣传片，大型户外看板、赞助体育比赛等均显示了项目发展商雄厚的实力。值得一提的是，该案的售楼现场更是煞费苦心地建造了万余平方米的景观样板区，营造出的古典园林环境形成了强烈的现场感染力。
“园林深处有人家”的居住氛围着实打动了众多来自市区的中等收入家庭以及城市白领一族，虽然价格因此而高出周边地区行情价许多，却赢得了一定的市场，观景效果最佳、位置最优的公寓及别墅已告售磬。此盘不足之处在于地理位置相对九亭中心有较长一段距离，目前周边无任何商业行为，同时公交92B线无法经过小区。另外，别墅定价较高，会给销售带来一定的压力。
? 江南文化园 A、基本情况
发 展 商：上海锦茸房地产开发经营有限公司 位 置：松江九亭涞亭南路558弄
规 划：基地面积9.12万平方米，总建筑面积5.5万平方米，容积率0.6，绿化率65%。大型
美式风格的江南别墅住宅小区，85栋双拼别墅，22栋独立别墅，5栋联体别墅。园区环境规划表现江南园林的古朴文化特色，借鉴江南地区著名风景区（杭州为主）的景观特色，通过景观走廊串起江南18景，体现了回归自然，亲近自然的设计主旨。
价 格：3900-4500元/㎡，室内车库不计面积。
房 型：双拼别墅房型设计上底层客厅挑空，设有室内车库，一二层为夹层，多为餐厅和厨
房规划，顶层大面积卧室连通露台。双拼别墅主力面积为189—211平方米之间，独立别墅为340平方米。
工程进度：部分单元结构封顶，部分景观已经成型 2002年9月交房 公开日期：2001年6月
销售情况：销售状况不错，去化估计60%。 B、简述
本案规划突出了江南邻里文化和传统的人性成分，园林化的环境和建筑布局主张包容性、均好性、安全性和美观性，属于有一定的内涵的高档住宅小区。案子在市场定位和市场细分上做了一定的工作，房型设计、面积大小、价位都是有一定的针对性，喜欢江南景观文化，追求生活品位的市区以及港台地区高收入阶层为其主要目标客户。
社区的娱乐型设施、购物条件和商业配套面积并不理想，成为其主要的抗性。该案最主要的卖点——江南园林景观恰好和紧邻的颐景园发生冲突，景观方面的优势会在一定程度上被颐
景园所弱化。不过，项目相对颐景园在价格方面具有相当强的竞争力，同时纯别墅的产品类型相比颐景园别墅公寓的混合规划更能显示小区的档次和品位，吸引该类客户的关注。
? 个案总表
表2：2000年以来九亭主要联体别墅物业总表
平均案名 地址 规模 基地面积 三层联体半岛花园 （二期） 涞亭南路169号 5万方，总建别墅151筑面积3.5万户 方 基地面积2万沪亭南路悦景园 208号 积1.4万方 基地面积3层联体新上海弄里涞亭路8号 人家 建筑面积168户 25.5万方 基地面积35联体别墅 三盛颐景园 涞亭南路 万方，总建筑 面积33万方 基地面积 涞亭南路 江南文化园 558弄 总建筑面积5.5万方 独立别墅/25 9.12万方 3层联体2002.别墅/98 4200 211 交房 189- 79.3-88.6 2001.5 10 60% 5000 236.5 房 212- 106-118.3 2001.6 10交70% 2002.27.4万方总别墅 2550 185.5 167.6-42.7-47.3 2000 现房 100% 3F/62 米，总建筑面体别墅 3288 243 独栋、联216- 69-82 2000.6 现房 100% 交房 3140 97.5 182-152-62 2001.6 4 2002.85% 建筑楼层 单价 面积 主力主力总价 公开日期 进度 工程销售率