(一)一般因素分析
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，估价对象所在区域工业用地的土地价格主要受重庆市的城市资源状况、社会经济发展状况、不动产市场状况、产业政策及城市发展规划等方面的影响，由此本次估价对象的一般因素分析按重庆市的状况说明如下：
1、城市资源状况 (1)地理位置
重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽，全国统筹城乡综合配套改革试验区。
重庆是著名的“山城”，在地貌构成上，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江流经整个重庆，一方面交通受到一定限制，给房地产的开发带来一定影响，另一方面因两江优势对沿江的土地有正面影响，总体来说，重庆市的房地产建造成本比其它大城市高。
(2)气候、水文
重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、
嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。
(3)土地资源状况
重庆市土地总面积8.24万平方公里，折合824万公顷，其中农用地616.34万公顷，占土地总面积的74.85%，人均耕地0.084公顷；建设用地52.86万公顷，占土地面积的6.42%，建设用地主要以外延拓展为主，用地规模增长较快；未利用地154.80万公顷，占土地总面积的18.73%，可开垦为耕地的后备资源较为匮乏，且分布相对集中，其中可开垦为耕地的3.29万公顷，占未利用土地的2.1%。在可开垦为耕地利用地中，有1.61万公顷集中分布在开发难度较大的黔江开发区。
(4)城市区划、人口状况
重庆市下辖38个行政区县(自治县)，有19个区、19个县(自治县)，以主城区为依托，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。2014年，全市常住人口2991.4万人，人口密度为363人/平方公里，其中城镇人口1783.01万人，城镇化率59.6%。
综上所述，重庆作为承接东部发达地区和西部资源丰富地区的直辖市，地理位置优越，土地资源、江景资源丰富，近年来更是发挥着对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展，已成为中国西部最具投资潜力的特大城市，对工业用地的需求量较大。
2、社会经济发展状况 （1）综合实力逐步增强
重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建
设，经济社会全面发展，综合实力逐步增强，2014年地区生产总值14265.40亿元，同比增长10.9%，实现了平稳快速增长。
(2)工业经济整体发展状况较好
2014年，工业经济发展告别高增长时代，步入“新常态”。为改善实体经济发展环境，全市在“稳增长、促改革、调结构、惠民生”方面采取了一系列措施，政策效应逐步显现，全年工业经济保持了平稳的发展态势。
全年，全口径工业总产值突破2万亿大关，达21520.41亿元，比上年增长14.0%，全市规模以上工业企业实现总产值18722.51亿元，增长14.6%。全市规模以上工业增加值累计增速达12.6%，高出全国平均水平4.3个百分点，排名全国第一；规模以下工业实现增加值(含个体)926.94亿元，比上年增长11.1%，增速位居全国第四。全口径工业增加值增长12.3%，占全市GDP的36.3%，对重庆经济增长的贡献率为43.1%，拉动全市GDP增长4.7个百分点。随着全市工业进一步复苏，工业经济保持稳定增长，支撑地区经济健康运行。
（3）工业基础设施条件不断改善
重庆工业的物流、能源保障等支撑条件得到进一步改善。团结村获国家批准配套建设保税物流中心,全市水陆空已形成三枢纽、三口岸、三保税区三个“三合一”的开放平台，同时“渝新欧”的箱公里运价从开通时的1美元逐渐降至今年的0.6美元。能源要素保障支撑有力。全年全市电力供应正常，没有发生拉闸限电，全社会用电量867.20亿度，比上年增长6.6%，其中工业用电量562.11亿度，增长9.1%。全市天然气消费量81.63亿立方米，增长13.7%，其中工业用气51.00
亿立方米，增长18.9%。
(4)交通条件日益优化
重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成“8小时重庆”通达工程及“半小时主城”畅通工程。现有高速公路已形成“二环八射”，规划将建成“三环十射三连线”，铁路工程有渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路，以及在建的兰渝铁路、成渝高铁、渝万铁路(城际高铁)等，根据规划，重庆将成为继北京、上海、广州、武汉之后的全国第五大铁路枢纽。
空运方面：江北国际机场扩建、万州五桥机场、黔江舟白机场等，将重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。水运方面：借助长江天然水道，实现了江海联运，拥有目前国内内陆航运最大港口——寸滩国际集装箱港。近年来，重庆市交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，从而激活土地市场，促进地价上涨。
2014年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况、新问题，重庆市经济发展稳中有升，工业经济更是呈现出稳中有进、稳中有为、稳中提质的良好势头，继续发挥了全市经济发展火车头和稳定器的核心作用。由此随着重庆市社会经济快速发展，工业基础设施及交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，工业用地的价格将稳中略涨。
3、房地产市场状况 （1）土地市场状况
根据中国土地市场网发布的2014年重庆土地招拍挂信息汇总可
知：重庆出让工业用地537宗3460.939公顷（51914亩），其中主城区出让工业用地176宗1268.40公顷（19026亩），出让价款73.34亿元，同比分别增加17.4%、19.3%；土地单价39万元/亩，同比上涨1.7%。
随着东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快，同时“渝新欧”、“渝深欧”、“渝沪美”等形成的国际贸易大通道改善了重庆工业发展的物流环境，特别是两江新区、西永综合保税区成立，吸引了大量工业、物流企业进入，加大了对工业仓储用地的需求，对工业仓储用地的上涨有一定促进作用。
截至2014年底，全市农村产权交易平台全年组织公开流转交易耕地经营权2.52万亩、林地经营权5460亩、“四荒”使用权1500亩,共实现交易金额1.82亿元,惠及农户6262户，累计交易地票2.05万亩，成交金额39.17亿元，并完善了区县、乡镇和行政村土地流转三级服务体系，农村土地交易所通过地票交易，开辟了城市反哺农村的新途径，对土地市场产生积极影响。
（2）房地产市场状况
根据重庆统计局数据统计显示，全年房地产开发投资3630.23亿元，同比增长20.5%；商品房新开工面积6254.04万平方米，同比下降18.2%；施工面积28623.93万平方米，同比增长9.0%；竣工面积3717.78万平方米，同比下降2.3%；商品房销售面积5100.39万平方米，同比增长5.9%；房地产开发企业资金来源同比增长15.7%。
2014年，在全国经济运行面临诸多困难和挑战，经济下行压力较大，结构调整阵痛显现，房地产市场进入深刻调整期。在此逆境中，