关于我县房地产业发展情况的工作汇报
尊敬的各位领导:
根据县政协办公室关于对我县房地产业情况进行调研的通知要求，下面我就我县房地产业发展情况，向各位领导作工作汇报，不足之处，恳请各位领导批评指正。
一、我县房地产业发展现状
(一)房地产市场供给状况。我县的房地产业起步于1985年，起初由县房地产公司从事少量的房地产开发和部分旧城改造项目。1993年以后，受住房体制改革的刺激，我县房地产市场消费得到实质性的启动，开发建设了少量的普通商品住房，但规模较小。2006年以来，随着我县城市建设的快速推进，房地产开发投资保持逐年上升的势头。仅2006年至2009年这四年间，我县就完成房地产投资3.61亿元，平均每年递增112%，房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大。主要体现在以下四个方面：
一是房地产开发企业发展迅速，民营企业逐步投向房地产行业。由于我县房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，随着我县城市建设的快速推进，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2006年以前，全县只有1家房地产开发企业，即XX县房地产公司。2006年以后，我县先后引进XX房地产开发有限责任公司、XX房地产开发有限公司、XX房地产开发有限责任公司、XX投资有限公司等四家外地企业到
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XX投资房地产，并在XX注册了分公司。同时，我县新成立了XX房地产开发有限公司。目前，我县已有6家房地产公司从事地产开发，其中民营房地产开发企业的开发投资额占总开发投资额的83.35%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
二是房地产投资快速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我县的房地产业从2006年开始，发展十分迅速，投资规模日益扩大。尤其是受城市基础设施投资加快，旧城改造力度加大及普通商品住房优惠政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。截止2009年底，我县城市房地产投资全社会固定资产投资的15%左右，房地产业已成为推动我县经济增长的重要力量。
三是土地供应量逐年上升，开发规模不断扩大。2006年以来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易非常活跃，房地产开发项目用地供应量逐年上升。2006年全县开发用地总供应量为 21.23亩;2007年总供应量为36.78亩，同比增长1.73倍;2008年总供应量达89.15亩，同比增长2.42倍；2009年总供应量达181.83亩，同比增长2.03倍。同时，土地供应量由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模不断扩大。
四是房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占总投资的比重上升。2006年以来，一方面由于房地产销售市场状况
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比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付款的增速较快，定金及预付款占年度资金来源的比重逐年上升，为房地产项目的顺利启动创造了有利条件。
(二)房地产市场需求状况。我县房地产业经过四年的迅速发展，房地产市场供求矛盾得到有效解决，房地产呈现良好的发展态势。
一是房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势总体良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年至2009年，房屋销售面积分别为0.34万㎡、1.25万㎡、8.98万㎡和5.26万㎡。在商品房住宅销售调查中，90～120㎡户型住宅占销售总面积的29.2%，120～160㎡户型住宅占销售总面积的36.1%，90㎡以下户型占18%，160㎡以上户型占16.7%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
二是个人住房消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的比重较大。1999以来，随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2009年，全县个人购房面积达8.471万㎡，占销售面积的80 %以上，个人
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已成为市场消费的主体，成为房地产市场发展的主导因素。目前，我县个人购买房屋的类型主要以住宅为主，购房的对象大部分是县内城镇居民，基本以自用为主，我县尚不存在房地产“泡沫”。
三是商品住宅价格上升较快，升幅相对较大。由于我县近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房供应不足，土地实行市场竞价等原因，在一定程度上提高了开发成本，多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年商品住宅平均售价约1320元/㎡，2007年商品住宅平均售价约1560元/㎡，2008年商品住宅平均售价约 1780元/㎡，2009年商品住宅平均售价约1950元/㎡，房价平均每年上升8.78%，预计2010年商品住宅平均售价将达2200元/㎡。相对于XX周边县市的房价增幅而言，XX的房价增长相对过快。
四是存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。 2007年共成交248起，面积3.36万㎡，2008年共成交201起，面积2.204万㎡，2009年共成交269起，面积3.21万㎡。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的72%，房改房约占住宅交易起数的56.4%，成为存量房交易市场的“生力军”。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
当前，从国内房地产业的发展趋势看，城市房地产开发普遍
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存在总体规模增大、地区之间发展不平衡、房价居高不下等问题。但就XX房地产开发的情况而言，虽然我县的房地产业得到一定发展，与全国及周边县市的平均发展水平相比，我县的房地产业还处于起步阶段，存在房地产发展严重不足、住房保障率低、开发档次不高等问题。
二、取得的成绩和经验
2006年以来，在县委、县政府的坚强领导下，我县实施州委、州政府扩城战略，以城镇建设拉动为主线，城镇化率以平均每年1.3%的速度递增，城镇化水平逐年提高，城镇建设得到了较大发展，城市房地产开发呈现出前所未有的良好发展形势。
一是调整住房供需结构，加大住房供应总量。针对我县住房需求严重不足的特点，2006年以来，我县先后开发建设了XX花园和XX小区专项普通商品住房建设项目、XX花园普通商品住房项目、县城XX地产开发项目、XX地产开发项目、XX综合停车场开发项目、旧城改造XX地产建设项目等六个房地产开发项目，城市房地产得到了较快发展。一是县城XX花园建设项目。县城XX花园项目实际完成总投资3000万元，建筑面积29302.54㎡，共建设住房244套，现已全部售完；二是商业步行街地产开发项目。该项目实际完成总投资9000万元，共建设别墅26套，住房196套，实际销售222套，销售情况较好；三是县城XX项目。项目静态总投资3.7亿元，动态投资4.2亿元，规划用地面积197768㎡。截止今年4月底，XX项目已完成投资约2.56亿元，一期工
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