重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。
2.2思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，为员工排忧解难，组织有益的集体活动和家访等。
2.3奖惩机制应以表扬奖励为主、惩处为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，要坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。
2.4工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。
2.5培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起使之形成一种人才培养的良性循环氛围。
2.6文化活动机制是沟通物管部内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。
第四节 工作计划
根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，具体计划如下：
一、前期管理工作计划 序 项 目 号 1、成立投标工作小组； 2、仔细阅读招标文件； 一 拟订物业管理方案 3、对学生公寓展开深入的调查研究； 4、针对学生公寓特点，拟订管理方案； 5、选配主要管理人员。 1、人员的选拔； 二 组建物业管理队伍 2、人员的培训； 3、人员的上岗。 1、安排管理用房； 三 完善管理及办公条件 2、安排员工宿舍 3、准备管理用物质装备。 四 制定管理规章制度 根据学生公寓的实际情况修改制定切合实际的各项 内 容 时 间
规章制度； 1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改； 五 物业的验收与接管 2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。
二、正常运行期的管理工作计划
序号 项目 内容 1、制定学生公寓养护和维修计划方案； 时间 学生公寓公共设施维一 2、学生公寓的维修管理； 学生公寓交付之日起 3、学生公寓的养护服务。 1、设备的资料管理； 2、设备的运行管理； 修保养 二 设备设施的维修养护 3、设备的维修管理； 4、设备能源和安全管理。 1、治安管理； 同步进行 三 安全管理 2、消防管理； 同步进行
1、绿化管理； 四 环境卫生管理 2、清洁卫生管理； 3、环保管理。 1、 物资账目； 五 物资管理 2、物资收发。 六 七 八
第四章 物业管理承诺指标及采取的相应措施
第一节 物业管理承诺指标
CIS系统 质量管理体系 员工培训 全面导入CIS企业识别系统 全面导入ISO9001:2000 全面实行员工岗中培训 同步进行 同步进行 同步进行 同步进行 同步进行
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标体系 学生公寓配套设施完好率 工程维修质量合格率 维修质量回访率 清洁保洁率 道路、公共设施完好率 学生公寓内治安案件年发生率 火灾年发生率 业主有效投诉率 业主有效处理率 业主有效回访率 业主综合服务满意率 绿化完好率 管理人员专业培训合格率 国家标准 98% 100% 100% 99% 95% 1‰以下 1‰以下 2‰以下 95%以上 95%以上 90% 95% 80% 承诺标准 98% 100% 100% 99% 98% 0 0 1‰以下 100%以上 100%以上 90%以上 98%以上 85%以上 10 11 12 13