2、经纪人验房时的工作重点：
（1）确认房屋的建成销售时间。 （2）确认管线通畅与使用质量 （3）确认前房地产权利人的登记及费用清缴情况。 （七）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 （八）装饰装修
1、建筑装饰材料的分类：
（1）外墙装饰材料包括外墙、阳台、台阶、雨篷、檐口等。内墙装饰材料包括内墙面、柱面、墙裙、踢脚线、隔断、窗台、门窗套等。地面装饰材料包括地面、楼面、楼梯段与平台等的全部装饰材料。顶棚装饰材料包括主要指室内顶棚装饰材料。 （2）建筑装饰材料使用效果评价：装饰效果、耐久性、经济性、环保性。 （九）外观、总层数、总高度
1、外观：建筑风格。欧陆风格、新古典主义风格、现在主义风格、异域风格、普 通风格、主题风格。 2、建筑总层数：
（1）住宅建筑：1—3层 低层；4—6层 多层；7—9层 中高层；10—30层 高层。 （2）公共建筑及综合性建筑：总高度24米以下为非高层建筑，以上为高层。 （3）超高层建筑：超过100米，不论住宅、公共建筑均为超高层。
二、房地产区位状况查看
（一）位置
1、坐落：对象房地产位于x x 市x x区x x路（大街、大道）x x号，其位置见位置图。 2、方位：对象房地产位于x x 市x x部（中部、东部、东南部??），x x路口x x角（东 北角、东南角、西南角、西北角），x x路（大街、大道）x x侧（东侧、西侧， 南侧、北侧）。
3、距离：对象房地产离市中心x x公里，离火车站x x公里，离机场x x公里。 4、朝向：对象房产建筑物坐北朝南；坐东朝西。
5、楼层：对象房产位于x x大厦地上x x层；x x商场地上（地下）x x层。 （二）交通及道路状况
1、“可及性”表示由“外”到“内；“便捷性”表示由“内”到“外”。
2、描述：道路状况；出入可利用交通工具；交通管制情况；停车方便程度和收费标准。
（三）周围环境及自然景观
1、环境和景观：自然景观、人文景观、景观
2、常用判断指标：用地面积、容积率、建筑控制高度、建筑密度、绿地率、建筑间距。
容积率=总建筑面积/建筑用地面积 建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积
（四）外部生活配套设施
1、外部基础设施：道路、排水、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。 2、外部公共服务设施：一定距离内的教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融 邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。 3、商业配套服务设施：一定距离内的购物设施、消费场所和娱乐设施等。 （五）相邻物业用途及规模
相邻关系指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。 （六）污染状况
1、外在环境污染 2、室内环境污染
三、房地产权益状况调查
（一）土地权属状况
1、土地权属的基本概念：国有土地、集体土地、出让的建设用地使用权、划拨的建设 用地使用权、其他建设用地使用权。 （二）房屋权属状况
1、不同权属类型的房屋概念：商品住房，限价房、限面积商品房，经纪适用房，廉租 房，城镇居民自建房，已购公有住房，未售公有住房， 财迁安置房，集资、合作建设住房，农村村民住房，其 他住房。
2、房屋权益状况描述：房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊 情况。 （三）房地产权利限制状况
1、是否设定抵押权。 2、是否异议登记。 3、是否被查封。 （四）房地产权属证书及相关法律文件
1、房地产权属证书及相关法律文书（土地使用权取得方式、年期、是否设定抵押） 2、相关法律文书的种类及识别（独有、共有等）：
（1）房屋所有权证书：一般由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门或建设部门颁发的，未设专门房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。
（2）土地使用权证书：由县级以上的地方人民政府核发，具体由人民政府的土地管理部门办理相关手续，以本级人民政府的名义核发土地使用权证书。
第五章 房地产经纪业务流程
一、存量房买卖经纪业务流程
（一）准备阶段
1、搜集房源、客源信息 2、接待顾客（倾听、查验、告知、协商） 房源的开拓与获取渠道：
A.小业主:拥有一套或几套房的业主。
房源开拓渠道：a.报纸广告 b.寄发或派发宣传单c.在居民居住区的宣传栏内张贴 宣传单，宣传本公司的同时开拓房源 d.在店铺或办公场所通过发 布客源需求意向信息吸引房源e.互联网
B大业主:拥有批量房屋的机构，如房地产开发企业、资产处理公司、银行等。 房源开拓渠道：a.房地产经纪人员的人际关系网 b.建立良好的顾客关系，老带新
c.通过举办有关房地产市场分析、房地产相关知识介绍讲座，提高本 机构的知名度，吸引客源。 （二）委托阶段
1、实地查验房源（权属状况、物质实体状况、环境状况） 2、签订房地产经济合同
签订前注意事项：
a.认真审定委托人的法律主体资格 b.认真审查合同条款 c.向委托人讲解合同内容，委托人的义务及应协助做的工作、委托人应负担的税费以及违约将承担的法律后果。
订立二手房居间合同的注意事项：
a.如果委托方是卖方，应写明标的房地产详细地址、面积、产权证书号、其他权利情况。
b.明确约定佣金标准及收取方式，说明未完成合同约定的委托事项如何退还佣金及委托方如何支付必要费用
c.约定承担违约责任的方式，避免因违约条约款不完善而引发的纠纷，尤其要将买卖双方的违约责任与居间方的违约责任明确加以区分界定。
d.如果委托方是二手房买方，双方还应约定备选房源数量
订立二手房代理合同的注意事项：
a.弄清合同主体的合法性 b.弄清合同客体的合法性 c.约定佣金的支付标准、支付时间、支付方式 d.明确代理合同履行的期限、地点和方式 e.协商约定解决争议的方式以及承担违约责任的方式
（三）促成签约阶段
1.发布房源、客源信息 2.引领买方看房 3.商议买卖价格并撮合成交 4.签订二手房买卖合同
（四）交易资金支付阶段
1.协助办理抵押贷款手续 2.协助办理交易资金监管手续 3.代缴税费 （五）产权过户阶段
1.协组买卖双方进行房屋交验 2.协助结算相关费用 3.协助办理产权过户 4.佣金结算 5.后续服务
二、存量房租赁业务流程
（一）准备阶段
1.搜集房源、客源信息 2.接待顾客 （二）委托阶段
1.实地查验房屋 2.签订房屋租赁委托合同 3.发布房源、客源信息 （三）促成签约阶段
1.陪同承租方看房 2.协调租金标准并撮合成交 3.签订二手房租赁合同 （四）房屋交验及费用结算阶段
1.房屋交验 2.房屋租赁合同登记备案 3.结算佣金 4.后续服务
三、新建商品房销售代理业务流程
（一）房地产经纪机构代理楼盘流程
1.获取销售代理项目信息 2.签订项目销售代理合同 3.制定营销方案 4.销售准备和现场销售 5.结算代理费及其他相关费用 6.撰写结案报告 （二）房地产经纪人销售新建商品房业务流程
1.获取潜在客户信息 2.接待客户 3.购买洽谈 4.跟进并确定购买意向 5.协助订立《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》 6.协助结算房屋成交价款和协助办理抵押贷款手续 7.后续服务
第六章 房地产经纪行业管理
一、房地产经纪行业管理概述
（一）含义：是政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、房地产经纪行为等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪行为，协调房地产经纪活动相关当事人之间的关系。 （二）基本原则
1.营造良好的环境，鼓励行业的发展 2.遵循行业规律，实施专业管理 3.严格依法办事，强化行业自律 4.顺应市场机制，维护有序竞争 （三）基本框架：房地产经纪行业的专业性、规范性、公平性管理。
二、房地产经纪行业行政监管
（一）监管部门
县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。 （二）监管内容和方式
1、房地产行业准入 2、网上签订与合同备案 3、房地产交易资金监管 4、房地产经纪收费管理 5、房地产经纪违法违规典型案件通报。
三、房地产经纪行业自律管理
（一）房地产经纪行业组织
（二）房地产经纪行业自律管理的内容和方式
（三）房地产经纪行业的地方管理规定
四、房地产经纪行业信用档案管理