物业管理接管验收方案
2010-9-7
一、 建议原则
本建议主要是依据建设部与广州市物业管理办公室相关文件的要求，和我司多年来积累的物业管理经验对接管验收提出的顾问建议，由于目前规范版本有所改动，因此，我司将参照现行验收规范及物业项目实际情况对验收接管方案进行进一步的修订。
XXX公司提供之建议仅为我司管理经验之总结，不代表或代替国家有关规范和法规。
接管验收的相关表格，需根据施工图纸与现场具体情况进行重新修订。由于我司尚未接到物业项目竣工的图纸资料，因此,此接管验收表格针对性需进一步完善，现仅供参考。
二、物业项目管理部接管验收程序
(一) 目的
接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。 (二) 行为对象
接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。
接管验收
(三) 接管验收的作用
1、明确交接双方的责权利关系；
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益； 3、确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全； 4、为日后物业的管理创造条件。
(四) 接管验收的分类
1、新建物业的接管验收； (五) 职责
1、项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后，公司总经理指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。
开发企业或建设单位 物业管理企业 2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。
3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4、验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。
5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。 (六) 工作程序
1、验收的准备
验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。 2、验收的实施
（1） 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
（2） 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设
备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。 （3） 对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验
证，整改合格后进行正式验收。 （4） 设备的实物验收，要做到符合以下几点：
A、 设计图纸与设备的规格型号、数量符合
B、 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范 C、 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不
同类设备记录在《物业移交书》中
（5） 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》
的相应的表格内。
3、物业验收后的处理
（1） 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。
（2） 验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评
定及意见书，呈交公司总工程师。
（3） 验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及建设单位
（发展商）监理公司，解决记录在交接记录中。
（4） 公司总经理代表物业管理接收单位（物业管理处）同物业交接单位进行
正式移交，并签署有关手续。
（5） 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。 （6） 办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生
效，将全部档案资料存档。
(七) 接管验收相关文件
1、建设部房屋接管验收标准；[建标（1991）第69号] 2、广州市居住小区接管综合验收办法；
3、建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过） 4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；[中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）] 5、广州市工程竣工验收备案管理暂行规定；
6、房屋建筑工程质量保修办法；[中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月30日）]
7、XXX公司物业管理服务有限公司关于接管验收文件。 附：相关文件
(八) 分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）
1、主体结构
地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。 2、电气工程
变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。 3、垂直运输