商业地产资本运营
名词解释 资本运营
所谓资本运营是指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将本企业的各类资本，不断地与其它企业、部门的资本进行流动与重组，实现生产要素的优化配臵和产业结构的动态重组，以达到本企业自有资本不断增加这一最终目的的运作行为。
资本运营的内涵大致可以分为三个方面：一是资本的内部积累；二是资本的横向集中；三是资本的社会化控制。从经济学意义上看，资本运营泛指以资本增值为目的的经营活动，其内涵颇为丰富，生产经营（商品经营或产品经营）自然包括在其中。但若从其在我国产生及使用的背景来看，资本运营则又是作为与生产经营相对应的一个概念提出并加以利用的。从这一意义上讲，目前我们通常所说的资本运营是一个狭义的概念，其主要是指可以独立于生产经营而存在的以价值化、证券化了的资本或可以按价值化、证券化操作的物化资本为基础，通过优化配臵来提高资本运营效率和效益的经济行为和经营活动。 QFII的概念及原理
QFII作为一种过渡性制度安排,是那些货币没有自由兑换、资本项目未完全开放的新兴市场国家或地区,实现有序开放证券市场的特殊通道。QFII(Qualified*+ForeignInstitutionalInvestors),即合格的境外机构投资者制度,是指允许合格的境外机构投资者,在
一定规定和限制下汇入一定额度的外汇资金,并转换为当地货币,通过严格监管的专门帐户投资当地证券市场,其资本利得、股息等经批准后可转为外汇汇出的一种市场开放模式。
由此可知,QFII制度的实质是一种有创意的资本管制。在这一机制下,任何打算投资境内资本市场的人士必须分别通过合格机构进行证券买卖,以便政府进行外汇监管和宏观调控,目的是减少资本流动尤其是短期\游资\对国内经济和证券市场的冲击。因而,QFII机制的运作要涉及三个核心问题:
其一是合格机构的资格认定问题。包括注册资本数量、财务状况、经营期限、是否有违规违纪记录等考核标准,以选择具有较高资信和实力、无不良营业记录的机构投资者。
其二是对合格机构汇出入资金的监控问题。一般有两种不同的手段:一种是采取强制方法,规定资金汇出汇入的时间与额度；另一种是用税收手段,对不同的资金汇入汇出时间与额度征收不同的税,从而限制外资、外汇的流动。
其三是合格机构的投资范围和额度限制问题。投资范围限制主要对机构所进入的市场类型以及行业进行限制；投资额度包括两方面:一是指进入境内市场的最高资金额度和单个投资者的最高投资数额(有时也包括最低投资数额)。二是合格机构投资于单个股票的最高比例。 “买壳上市”
1、所谓买壳上市，是指非上市公司通过拥有某一家上市公司的控股权，然后利用反向收购方式注入自己的有关业务和资产，从而达到间接上市的目的。
2、买壳上市的两个交易组成部分
一个典型的买壳上市一般来讲是由以下两个交易组成的：交易之一是买壳交易，非上市公司通过股票二级市场或内部协议转让方式取得上市公司的控股权；交易之二是资产转让交易，即上市公司反向收购非上市公司的资产，一般应为有发展潜力和很强获利能力的优质资产，即非上市公司将自己的有关业务和资产注入到这个\壳\里去。
3、买壳上市的原因
买壳上市存在的原因不外乎两条：一是证券交易所对上市公司有比较严格的规定，要求公司遵守持续上市条件和披露政策，并通过相应的审查。二是由于拟上市的公司较多，而管理层考虑市场承受能力限制上市规模，造成上市\资格\成为稀缺资源。
4、买壳上市的意义和作用
有利于促进宏观经济范围社会资源的合理流动和优化配臵；买壳上市是扩大企业规模的有效途径；买壳上市拓宽了企业的融资渠道；买壳上市有利于优化企业的资产结构；买壳上市有利于改善企业经营管理，形成优胜劣汰的竞争机制；上市公司\换壳\有利于提高证券市场的质量。 管理者收购
一、管理者收购，英文原文为Management Buy-outs,简称MBO，是流行于欧美国家七八十年代的一种企业收购方式，又称\经理层收购\或\经理层融资收购\。所谓管理者收购，即目标公司的管理者或经理层利用借贷所融资本购买本公司的股权，从而改变本公司所有者结构、控制权结构和资产结构，进而达到重组本公司目的并获得预期收益的一种收购行为。在MBO中，企业管理人员通过外部融资机构帮助收购所服务企业的股权，从而完成从单纯的企业管理人员到股东的转变。 二、MBO主要有以下几个特征：
MBO的主要投资者是目标公司内部的经理和管理人员，他们往往对本公司非常了解，并有很强的经营管理能力；
MBO主要是通过借贷融资来完成的，因此，MBO的财务结构由优先债、次级债与股权三者构成；
MBO的目标公司往往是具有巨大资产潜力或存在\潜在的管理效率空间\的企业，通过投资者对目标公司股权、控制权、资产结构以及业务的重组，来达到节约代理成本、获得巨大的现金流入并给投资者带来超过正常收益回报的目的。
MBO完成后，目标公司可能由一个上市公司变为一个非上市公司。 三、MBO的几种方式： 收购上市公司；
收购集团的子公司或分支机构； 公营部门私有化的MBO。
MBO是对企业家人力资本价值的一种认可，是对公司法人治理结构的一种补充。 分拆
分拆指一个母公司通过将其在子公司中所拥有的股份，按比例分配给现有母公司的股东，从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经营中分离出去，这时，便有两家独立的（最初的）股份比例相同的公司存在，而在此之前，只有一家公司。
广义的分拆包括已上市公司或者未上市公司将部分业务从母公司独立出来单独上市；狭义的分拆指的是已上市公司将其部分业务或者某个子公司独立出来，另行公开招股上市。 知识产权
知识产权，又称无体财产权或无形物权，指公民或法人因其在科学技术、文学艺术等领域里基于智力活动所创造的精神财富所享有的权利。
知识产权分为两大类：一类是工业产权，包括发明权、专利权、商标权；一类是版权，也称著作权，有的国家又称文学产权，以与工业产权相对应，包括文学、艺术、科学等作品的版权。 知识产权具有下列特征：
1、专有性，也称独占性或垄断性。知识产权具有独占和排他的性质，权利人可以对抗任何人，即除非经权利人同意或法律加以规定，任何人不得享有该项权利，使用该项智力成果；