城市更新
1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下：
综合整治类 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施
功能改变类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 拆除重建类
?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
2.1、城市更新的几个基本概念
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容； 2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。 ? 不改变建筑主体结构和使用功能；
? 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
沿街立面更新 环境绿化美化 公共服务设施改造
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
有关部门批准或者备案 申报 区政府制定方案并组织实施 涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境 市政府 经费 来源 区政府 权利人 其他相关人 2.3、功能改变类城市更新
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。 ? 1、符合城市规划；
? 2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； ? 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； ? 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。 ——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的
(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其