建阳市城市调研报告
一、 摘要：
建阳为闽北农业重镇，人口34.34万，城区人口14万，GDP为78.57亿（2010年），农业人口占全市总人口的75%。区块分为五块：即北门片区、水南片区、童游片区及水东片区，外加老城区。未来规划重点在北门片区及童游片区，以大武夷开发为中心。
在建项目有新华都、永辉、美加德（御景湾）五星酒店，房价最低3500起（宝龙武夷新城），童游片区均价保持在4500元/平，最高价为5300元/平（北门御景湾、搭配五星级酒店及商业广场），商业店面沿主干道及滨江的为2万3—2万9千元/平，主要为南平或三明的开发商。9月10月成交量保持在80套/月。
现有商圈为旧城的步行街及市政府的人民路，除一个两岸咖啡、一个三星酒店、3个小酒吧外无其他高档消费，人家消费能力保持在中等偏上，现有的
一个影院经营状况趋于倒闭。城镇居民人均可支配收入18654元，农民人均纯收入7596元，农民占75%，收入主要以传统农业生产及出口为主。 二、 土地出让情况：
目前新建项目集中在童游嘉禾北路及北区朱熹大道为主，以火车站为周边向北面武夷新区发展。10月成交的一个住宅用地楼面价为774元/平，位于旧城区市政府附近；童游出让的一个商住用地楼面价为660元/平。
目前建阳城区小产权房建设较多，且有蔓延趋势，对周边房价有一定制衡，而店面的销售市场则比较理想，成交快，且店面价格是住宅的四倍以上。
二手房价格在4500元/平米—带精装5500元/平米。（中介信息：83平米—38万、107平米—58万、119平米—54万），和顺景园项目。
三、 具体数据分析
福建万兴建阳区域\\地块调研明细表 项目 名称 建阳市 市长 项目地址 城市总面积 建阳市童游街道嘉禾北路 城市 袁仁旺 总面积3378.2平方千米 基本 情况 副市长 丁贵生、崔继军 施曷宝、刘寒 张绍敏、蓝贺胜 GDP 全年实现生产总值78.57亿（2010年），地方级财政收入4.8亿元 全市辖2个街道、8个镇、3个乡：潭城街道、童游街道、麻沙镇、水吉镇、行政区划 将口镇、莒口镇、黄坑镇、漳墩镇、徐市镇、小湖镇、崇雒乡、书坊乡、回龙乡。市政府驻潭城街道。 总人口 34.34万人 人均年收入 城区人口 楼市均价 147880人 4200-5300 支柱产业 楼盘分布 城镇居民人均可支配收入18654元，农民人均纯收入7596元 共有35种矿藏，潜在的经济价值超过57亿元。生态农村、旅游经济 新开房楼盘及未来规划储备地都集中在童游街道嘉禾北路一带（闽北产业区）及滨江一带 房价 小幅上涨 政府城建 规划 走势 房地产市场情况 提出了“北接、西拓、环状相连”的发展思路，建设以二（内）环路为重点的环状发展带，通过二（内）环路串起西区生态城、印象?考亭、水东片区、童游片区等重点发展区域，形成开发考亭片，建好水东片，完善童游片衔接武夷新区的大建阳城市发展格局。不断完善城区路网建设，完成民主南路的拓宽改造，延伸嘉禾大道，建设绕城公路，加强市区停车场建设，确保市区交通顺畅。同时提出集约利用城市土地，提高建设容积率，加强城市主干道周边和主要片区的规划管理，打击违法建筑，加大土地收储力度，建设地标建筑，维护城市景观。 2011-08 115 套 72 套 81 套 11782.95平米 7252.81 平米 9659.21 平米 城镇化程度 49% 交易状况 客户群体 2011-09 2011-10 供求关系 周边地块 出让情况 购买需求 店面租金 基本持平 城乡居民 建阳市童溪街道（火车站周边），闽北经济区规划出让用地 居住 商业街为50元/平 消费意向 商业价格 江滨及主干道临街2万3—2万9千 名称 周边楼盘 万晟星城一期 大地崇阳新都 位置 建阳童游街道嘉禾北路2798号 建阳童游街道嘉禾北路2588号 百货 超市 规划用途 住宅 商住 占地 面积 106720平方米 建筑面积 主要商圈 步行街，人民路 商圈业态 商业概况 步行街以服装、珠宝为主 暂无大百货。目前只有百姓时代广场，在步行街。 好嘉缘（位于步行街）、双好超市（位于童游桥头），新华都、永辉尚未开业 富贵荣华（位于北门）、花园酒店（北门潭山公园）、小京门酒楼（塔下往回瑶方向路边）、会宾楼（人民路）等等，好吃的有宏亮饭店（南林宝鼎钢材童游街道上以建材居经营状况 多，商业街多以服装、珠宝、网吧、KTV为餐饮 主，居民区多麻将馆 消费群体 城乡农民及年轻人为主 娱乐 市场对面）、莒口的寡妇店 BOSS音乐会所（工会里面）、新世纪（西街）、外滩（富贵荣华酒店）、198酒吧（外滩边上）、潘朵拉酒吧 酒店 御景湾国际大酒店（五星级在建）、花园酒店，胜德山庄，康佳商务酒店。 集贸批发为主 医院 南平二院（黄华山）、建阳市立医院、市中医院 消费习惯 金融 8月刚发生了20亿的金融诈骗，几家担保融资公司自首，目前民间消费能力估计会有影响 城市建设方面规划：提出了“北接、西拓、环状相连”的发展思路，建设以二（内）环路为重点的环状发展带，通过二（内）环路串起西区生态城、印象?考亭、水东片区、童游片区等重点发展区域，形成开发考亭片，建好水东片，完善童游片衔接武夷新区的大建阳城市发展格局。不断完善城区路网建设，完成民主南路的拓宽改造，延伸嘉禾大道，建设绕城公路，加强市区停车场建设，确保市区交通顺畅。同时提出集约利用城市土地，提高建设容积率，加强城市主干道周边和主要片区的规划管理，打击违法建筑，加大土地收储力度，建设地标建筑，维护城市景观。 以高速公路、高速铁路建设为依托，建成服务闽北发展和闽浙赣边界的战略交通枢纽和区域性物流中心；要以武夷新区建设为依托，充分发挥闽北经济开发区、海西林产工贸城和其它工业平台的作用，建成承接发达地区优良产业转移的产业基地；优计划重心 化产业结构，实现产业升级，在未来闽北经济发展中起着增长极的作用；要以生态建设为重点，全面提升城市功能和城市品位，构筑“山水特色、宜居环境、创业置业、协调发展”的现代化山水宜居生态城市。 十二五 突出抓好大历溪森林狩猎场、建阳考亭4A级旅游景区、庵山森林公园、朱子林项目、御景湾国际大酒店（五星级）、黄坑中蕉溪休闲旅游开发等项目建设，加快发展现代物流业，大力发展金融服务业和信息服务业。积极培育消费市场，促进城乡消费较快增长，加快市场流通服务项目建设，加快金茂广场、汽车城市场、建材交易市场等各种专业市场的建设，引进永辉超市等大型的百货连锁超市 市调时间 2011-11-10 四、 楼市调研 童游片区：
1、易水居：位于嘉禾北路供电局旁边，建筑面积7856.38平米，工程投资3500万元，占地2061.14平米，容积率2.1，建筑密度30%，由建阳市隆泉企业投资管理有限公司开发，营销策划为厦门展逸房地产行销代理公司，目前均价为5300元/平米，16%的公摊，小区就在未来出让的214亩地块正北面，该地段店面的租金以达50元/平方。项目在北阳路（江滨）与嘉禾北路之间，临江滨
店面为2万3千元/平米，面积63平米，目前剩余2间，铺面宽4.7米，层高5.8米，预计2012年5月小区100套住宅就能整体交付使用。
2、大地.崇阳新都：位于建阳市建阳市火车站站前路五里樟路口，占地亩29.23、建筑面积58000平方米，总投资1.6亿元，均价4400元/平米-4500元/平米，公摊14%。2010年5月开盘，沿街店面29000元/平米，不沿街：19000元/平米。2011年12月交付部分，全部交付为2012年1月。开发商：建阳大地房地产，营销代理：厦门展逸房地产行销公司（与易水居为同一家代理策划单位）项目距建阳火车站仅300米，距建阳城区仅2-3分钟车程，位属闽北产业区。
位置 基地面积 建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 5830.31平 19125.21㎡ ﹤30% ﹤3.0 ≥30% 建阳童游街道嘉禾北路2588号 规划用途 开工日期 交房日期 联系电话 0599-6159668 商住 2/28/2010 1/21/2013 3、万晟星城：均价4500元/平米，车库：6000多元/平米。前几期已基本
售完，目前在售14#、16#。90平米—120平米。店联宅：共两层下面店面（69、75平米）上面住宅（271.26平米）总价300多万/套（一次性付款：9.8折）。
土地56804 平米成交价格 6821万元，楼面价445元/平米，北距武夷山机场26公里，横南铁路贯穿而过，浦南、武邵、宁武3条高速公路在此汇聚；项目距建阳火车站仅300米，距建阳城区仅2-3分钟车程。二区已售101套，待售93套。
4、领事郡：嘉禾北路铁路东北侧，建筑规模27万平米，主力户型以70-123平米为主，2011年8月22日以3700元均价开盘，目前一期基本售完，只剩