2、上海市场同质产品分析
上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的 “中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄兴绿地周边的“文化佳园”，距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：
〃发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场 定位准确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新都”。
〃拥有各自区域内独特的地理位臵优势。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。
〃在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。
〃项目周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。
〃完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。
〃良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m2～飚升至5000元/ m2。累计涨幅超过25%。
〃一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计 规划。
〃 大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。
〃国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；以及白玉兰施工质量奖的获得。
[——项目产品“附加值”建议——]
目 的 ? 为了弥补周边暂时相对匮乏的生活机能现状 内 容 ? 公共事业项目（例如邮局、银行等） 可行性 ? 项目周边多为新建住宅区，人气较旺，具备一定招商引力 加强可行性 ? 建议与住宅建筑外观相协调，外观风格统一 ? 提升本项目地段居住品质 ? 商业服务项目（例如24H? 商铺有相当升值空间 ? 建议灯光工程，避免客户有地偏人稀之感 超市、餐厅等） ? 极力完善小区配套 ? 配合五莲路上即将兴建亚洲最大超市这一利好消息及时准备，推出社区巴士免费往返接送等服务 ? 小区浦兴路口直达五莲路仅3分钟车程 ? 借社区小巴车身达到流动广告效果 ? 由此提高与浦西的运行，做到真正意义上的交通便捷 ? 小区地铁巴士 ? 与各类交通工具连网 ? 方便业主出行之余，加大客户引流效果
[——社区生活主题建议——]
由于地段因素，本案及周边个案，毫无地段方面的吸引力，故周边个案，尤其“连城”、“碧云新天地”均在小区的小环境及产品的方面营造卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故建议脱离产品运用软体配套手段，提升产品附加值。
[…提出新生活口号…]
为了成功地将一、二期产品去化，因此在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，完成市场造势，提升产品品质，树立市场品牌形象，为“二期”销售打好良好的铺垫。建议提出新生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。 ?
结合案名及面积配比，提出“可以居”，阐述可以居口号，以网络最大的客源客层。 ?
利用商业街，提出“完整社区，卫星社区”，显示本案在生活各方面的独立面，完整性。 ?
提出“新邻里关系”口号，显示发展商人性的一面，创办一些联谊活动，令小区生活充满人情味。
[…环境设计附加值…]
针对本案地形特性及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，建议遵循“小而精，独具匠心”的原则 一期销售 ? ?
利用间距空间，创造不同风格，小型点景造型，作到户户推窗见景 “化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观主题，建筑也成为景观中的一部分 二期销售 ? 商业街 ? ?
灯光工程：建议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边” 外立面：统一外立面，与小区协调统一，成为景观的点睛之笔 二期地形有较多空间表现景观，可进一步突出与一期的景观品质差距
[——项目“产品力加强”建议——]
本案所属的沪东新区位于浦东新区近期发展迅速的金桥出口加工区，基地占地面积约10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。因此本案在产品的总体规划上应以“现代生活社区”为其特点，并结合未来交通规划优势，及居住人气和将产品塑造成为浦东新区内“具品质、品味和价值的景观社区”。
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建筑规划 面砖方案：配合设计师的设计方案，定量定制面砖。在烧制的次数、时间段的长短、配色的选择、外形的设计等方面加以控制，提出我们的要求，极有可能烧制出世上独一无二的“立面”。这也可以成为本项目的一个卖点
? 面砖对线对缝计划：在铺设面砖之前，必须有设计周密的施工方案，保障建筑外立面上的缝隙限定在一定的范围内
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结构：采用钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。
底层大堂——花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及豪华装饰吊顶，中央空调。
? 各楼大门——智能“一卡通”、可视对讲、密码门禁系统、并配以高级彩色粉喷金属玻璃大门。
? 各层大堂、走廊及电梯厅——大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶灯及装饰吊顶；各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙；楼梯扶手采用高级硬木扶手。
? 电梯——采用日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其他品牌高级自动（3VF、800KG、