景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破, 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。
2008年，全市实现生产总值321.98亿元，增长15.3％。2008年主要农产品产量（粮食、油料、茶叶、蔬菜、肉类、水产品）1431086万吨。社会消费品零售总额99.28亿元，增长24.1％；城镇居民人均可支配收入13591元，增长16.8％；农民人均纯收入5253元，增长17.45％。房地产投资平稳增长。2008年，全市房地产开发投资完成23.08亿元,比上年增长42.8%。其中住宅投资20.69亿元，增长78.0%；全市商品房住宅施工面积219.99万平方米，比上年增长6.8%；商品房住宅竣工面积34.93万平方米，比上年下降48.6%。
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第三章 项目建设必要性与可行性分析
一、项目建设的必要性
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控、规范，从而对存量方市场的影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市场的房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、国家、江西省、景德镇市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得景德镇市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区的商业价值，成为景德镇西区的商业休闲中心并成为商家必争之地。
3、景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海、深圳、南昌等一、二线城市相对成熟的房地产市场有着本质的区别，投资、炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。房价相对较低，具有一定的可塑空间， “国六条”及相关政策的出台，对于景德镇房地产市场平稳的发展，房价有序的上升并无大碍。
4、当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济的负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区的建设能带动大量的水泥、钢材等原材料，以及工程机械、供水供电和通讯管线的需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展的一个重要增长点，还将带动房地产、二、三产业的发展，成为景
景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
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景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
德镇经济社会快速发展的一个重要支撑，成为增加就业岗位的重要阵地。
二、项目建设的可行性 1、投资规模合理、有序。
2520151050200120022003200420052006200720086.72.8417.118.1213.5814.5123.0816.16投资金额(亿元)根据相关资料显示，“十五”期间，景德镇市房地产开发经营企业从2001年的47家到2009年的163家，增长了3.5倍。2008年，全市生产总值为321.98亿元，全市房地产开发投资完成23.08亿元,比上年增长42.8%，房地产投资占了生产总值的7.17%。
2、开发总量较快增长。
2008年，住房施工面积219.99万平方米，比2001年的67.71万平方米增加了150多万平方米，增长2.25倍。
3002502001501005002001200220032004200520062007200861.7197.32214.72264.92施工面积(万平方236.2219.99米)214.34205.983、市场价格稳中攀升。
近五年，景德镇市房地产价格上涨基本平稳，2001年商品房
景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
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景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
均价为每平方米860元，到2009年均价涨到每平方米2800元，比2001年增长3倍多。其中住宅销售单价涨幅最大。平均每年每平方米上涨约200—250元。目前，部分小高层已突破4000元/平方米。但与全省其他城市相比，该市房地产价格处在中下游水平。
4、商品房销售总体平稳。
由于政府先后实施了新城区建设、高新区建设和旧城改造建设，逐步引导景德镇市房地产项目由零星分散、规模偏小、配套不全、档次较低的状况，向大规模、环境美、配套全、智能化的高档方向发展。外来投资商将新颖的开发理念带入该市，冲击了原有的观念意识；加上该市陆续实行住房公积金和金融按揭贷款购房制度，使得房地产市场日渐繁荣。
2001—2007年商品房实际销售面积汇总表
年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009年1-7月 5、政策灵活性较大
由于政府目前将旧城改造作为提升城市形象的重要举措，极力通过房地产拉动本地经济，故其政策灵活性较大。
景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表商品房实际销售面积 23.67万平方米 36.13万平方米 62.5万平方米 80.02万平方米 84.32万平方米 74.9万平方米 75.1万平方米 48万平方米 49.49万平方米 与上年增长比 —— 增长52.6% 增长73% 2.4倍 增长5.37% 下降11.17% 增长2.67% 下降36.08%
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景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
第四章 项目定位及需求分析
一、项目定位
（一）、金岸名都商住小区定位 1、目标客户定位
景德镇市在江西省发展中处于经济较滞后地区，外来人口贫乏，客户来源单一。目标客户主要以本地客源为主，属于典型的区域内消费特征。根据我司调查，景德镇客户群体大致有以下几个分类：
1 高层白领 陶瓷工艺师 当地企业高层员工、陶瓷工艺师具有很强的经济实力，120-140平方米的三房和四房是其主力首选单位。 政府机关、医院、学校等部门；需求户型一般为三房以上单2 当地公务员 位（120平方米）；比较注重住宅的舒适性、户型结构、朝向等。 3 企业主 大生意人，是高端产品的主要消费者，他们主要对四房以上的单位感兴趣，多数居住在环境比较好的小区内 人口较少，但商业气氛逐步浓厚，小生意人逐步成为一个主4 小生意人 企业中低管理层及工薪族 力群体之一，所占比例在20-30%之间。此类人士较注重商业气氛、价格、朝向和户型。面积一般为90-110平方米的三房。 5 年龄一般在25-30岁之间，比较注重朝向与户型结构，主力户型：两房80平方米，比较注重价格、交通等因素。 附近居民一般收入较低，购买趋向于价格便宜的住房，例如安置房及经济适用房。 6 当地一般居民 从我公司项目规模及地理位臵而言，产品定位于高级白领、陶瓷工艺师、当地公务员、企业主、小生意人、以及企事业单位职工为主的目标客户群体。
2、户型定位
根据选择的目标客户，本项目的户型以三房为主力户型，两
景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告景德镇金岸名都商小区二期项目可行性研究报告（景德镇）房地产开发有限公司是香港威时集团有限公司投资的公司，于2006年月日经景德镇市对外贸易经济合作局批准而成立的，注册资本金1160万美元，总投资2999万美元。公司实行董事会直接领导下的总经理负责制，下设行政部、财务部、项目投资部、工程部、营销策划部、拆迁工程部、项目管理部等部门，拥有工商硕士、高级工程师、工程师、经济师等各类具有专业职称的中外技术人员50多名。公司秉承“10年领先，20年不落后，50年不淘汰”的开发理念，拟总投资6800万美元对人民公园周边进行改造，兴建金岸名都商住小区。公司已成功开发了金岸名都商住小区一期，基本销售完毕。金岸名都商住小区于2008年月日开工建设，200年月28日开盘销售，住房的销售率达92%，商业销售率为86%。一期占地面积5.亩，总建筑面积26712.44平方米，其中：住房建筑面积20772.77平方米，商业建筑面积4463.8平方米，项目完工后可提供205套住房。一期住房销售均价3200元平方米，商业销售均价7600/平方米。一期总投资7400万元，全部销售可实现销售收入13411.39万元，上交销售税金及附加1656.31万元，实现利润总额4355万元，投资利润率高达8.9%，项目的开发取得了巨大的成功。公司正满怀信心进行二期工程的建设。香港威时集团有限公司是一家在香港注册的公司，总部设立在香港高士打道109—111号1102室。香港威时集团有限公司由华侨郑庆德、黄开平先生创办，其中郑庆德先生占70%股份，黄开平先生占30%股份。香港威时集团有限公司经过几年的艰苦创业，从无到有、从小到大，从单一的品种生产经营到多品种的生产经营，从生产领域扩大到生产、贸易、房地产、酒店、教育等投资领域，从劳动密集型逐步发展到资金技术密集型的房地产、酒店、矿业、制药行业，形成了集生产、投资、贸易于一体的现代化国际化集团公司。集团公司下属企业有：香港晟隆（国际）投资有限公司、香港新日（国际）投资有限公司、威时（景德镇）房地产开发有限公司等，详细见附表1-1：香港威时集团有限公司主要下属企业情况表
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