2016年房地产行业展望深度分析报告
2016年房地产行业分析报告
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2016年房地产行业展望深度分析报告
目录
一、行业处于长周期的调整期，去库存压力大...............4 1、投资下滑..................5 2、销售增速放缓..........6 3、库存压力大..............7 4、景气度下滑..............8
二、人口结构的变化对行业的影响................8 三、迷雾中的曙光....10 1、政策疏导与护航....10 2、钱粮充足好过冬....11 3、房企的自救............14 房地产行业分析报告 四、结论与建议........15 五、重点公司简况....16 1、苏宁环球................16
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2、华发股份................18 3、华夏幸福................19
行业处于长周期的调整期，去库存压力大。投资下滑。
房屋新开工面积同比降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续；本年购置土地面积和土地成交价款连续9个月同比大降，且仍未见企稳迹象；房地产开发投资增速已连续下滑20个月，持续时间之长创1999年以来之最；从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。销售放缓。从近3个月的数据来看，商品房销售面积和销售额增速趋缓。库存压力大。2012年以来，商品房待售面积持续增加，整体库存压力依然较大。景气度下滑。国房景气指数连续44个月处于不景气区间，且仍未见明显改善迹象。
人口对行业的影响。从各重点年龄段人口数量和比例变化情况看，未来5-10年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也将明显减少；由于25-29岁
人口数量和比例的明显增加，未来5-10年改善性购房需求将明显增加。
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迷雾中的曙光。政策疏导与护航。我们预计2016年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台。政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。钱粮充足好过冬。从房地产上市公司的3季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备。房企的自救。房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。
一、行业处于长周期的调整期，去库存压力大 1、投资下滑
房屋新开工面积同比增速在2014年2月突降至-27.4%，且自此持续负增长达20个月之久。目前降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续。本年购置土地面积连续9个月同比降幅超过30%，且仍未见企稳迹象；土地成交价款也连续9个月同比降幅超过20%。房地产开发投资增速从2014年2月开始持续下滑。至2015年10月已连续下滑20个月，持续时间之长创1999年以来之最；增速也从2013年底的19.8%下降至2%，增速为1999年以来的历史第二低点（2009年2月1%的增速为1999年以来最低值）。从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。 2、销售增速放缓
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商品房销售面积从今年6月份开始转为正增长，商品房销售额也于今年5月份开始转为正增长，从近3个月的数据来看，增速趋缓。 3、库存压力大
2012年以来，商品房待售面积持续增加，2015年6月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大。 4、景气度下滑
国房景气指数从2011年11月份开始，连续44个月低于100，处于不景气区间，且仍未见明显改善迹象。 二、人口结构的变化对行业的影响
一般认为，25-45岁人口为购房的主力人口。购房主力人口数量的变化直接影响房地产市场的需求。从全国人口抽样调查数据看，15-19岁、20-24岁、35-39岁、40-44岁人口数明显下降，其中，15-19岁、20-24岁人口降幅有加速趋势；30-34岁人口数较为稳定；25-29岁人口数明显增加。从各年龄段人口比例看，15-19岁、20-24 岁、
35-39岁、40-44岁人口比例均明显下降；30-34岁人口比例略有下降；25-29岁人口比例大幅提高。从各重点年龄段
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人口数量和比例变化情况看，未来5-10年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也
将明显减少；由于25-29岁人口数量和比例的明显增加，未来5-10年改善性购房需求将明显增加。 三、迷雾中的曙光
房地产行业处于大周期的调整阶段，面临库存高企的压力。但拨开重重迷雾，仍不难看到一缕缕曙光。 1、政策疏导与护航
多年来，房地产行业都作为支柱行业对国民经济有着举足轻重的影响。为了保持经济发展的稳定性，在行业过热时，政府会出政策给房地产去火；在行业低迷时，政府也会出政策给房地产行业加油。尤其是在当前整体经济低迷的情况下，减少房地产行业对整体经济的拖累更显得刻不容缓。 回顾去年以来的房地产政策，从各地纷纷放开
限购，到降低贷款首付比例，再配合降准降息、放松限外、调整公积金贷款政策等等零零总总的政策持续不断出台，充分显示了政府刺激房市的心意。而近期，总书记和总理均明确提出要促进住房消费，化解房地产高库存压力，更是释放出强烈的政策持续宽松的信号。从目前政策宽松程度来看，除了未放松限购的城市之外，各地的政策已相当宽松。但鉴于当前房地产
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