2.5重点区域写字楼开发及销售状况
2.5.1 重点区域写字楼施竣工及开发投资情况（2001-2005年）
2001-2005写字楼开发投资额（亿元） 渝中区 重庆市 主城区 投资额 3.29 1.51 2.18 3.11 3.46 占主城比重 37.8% 19.7% 22.7% 36.6% 23.0% 江北区 投资额 0.61 1.85 1.60 1.37 2.49 42.1% 沙坪坝 占主城比重 6.4% 9.9% 4.2% 2.4% 1.5% 九龙坡 投资额 1.66 1.29 1.74 1.83 5.07 32.2% 占主城比重 19.1% 16.8% 18.1% 21.6% 33.7% 南岸区 投资额 0.96 0.47 0.88 0.35 0.29 25.9% 占主城比重 11.0% 6.1% 9.2% 4.1% 1.9% 占主城比投资额 重 7.0% 0.56 24.2% 0.76 16.6% 0.40 16.1% 0.20 16.6% 0.22 -20.9% 2001 2002 2003 2004 2005 平均增速 10.57 8.70 9.57 7.66 11.86 9.61 10.97 8.49 17.08 15.03 12.7% 14.6% 1.3% 数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
2001-2005写字楼施工量（万平方米） 渝中区 重庆市 主城区 占主城比重 41.4% 34.3% 37.7% 41.4% 32.0% 江北区 占主城比重 12.1% 25.4% 13.1% 15.9% 16.4% 沙坪坝 占主城比重 5.7% 6.3% 5.7% 3.1% 2.2% 九龙坡 占主城比重 12.1% 8.9% 12.1% 13.5% 33.0% 南岸区 占主城比重 7.3% 4.7% 6.0% 4.8% 2.2% 施工量 71.11 56.34 69.18 67.50 68.09 -1.1% 施工量 20.82 41.80 23.96 25.93 34.95 13.8% 施工量 施工量 20.88 14.70 22.13 22.09 70.25 35.4% 施工量 2001 2002 2003 2004 2005 平均增速 220.19 210.17 223.73 210.20 272.93 5.5% 171.99 164.34 183.58 163.24 212.91 5.5% 9.79 10.37 10.50 5.03 4.63 -17.1% 12.52 7.77 11.00 7.86 4.59 -22.3% 数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
2001-2005写字楼竣工量（万平方米） 渝中区 重庆市 56.67 50.00 59.16 39.09 67.61 主城区 39.20 36.80 45.75 29.39 46.04 竣工量 13.74 10.65 13.89 6.51 22.00 占主城比重 35.1% 28.9% 30.0% 22.2% 47.8% 江北区 竣工量 4.82 8.43 2.52 7.53 11.05 占主城比重 12.3% 22.9% 5.5% 25.6% 24.0% 沙坪坝 竣工量 1.51 3.11 5.75 1.16 3.21 占主城比重 3.9% 8.5% 12.6% 3.9% 7.0% 九龙坡 竣工量 4.64 8.22 8.82 4.88 1.41 占主城比重 11.8% 22.3% 19.3% 16.6% 3.1% 南岸区 竣工量 4.86 2.85 4.69 3.31 0.27 占主城比重 12.4% 7.7% 10.3% 11.3% 0.6% 2001 2002 2003 2004 2005 平均增速
4.5% 4.1% 12.5% 23.0% 20.7% -25.8% -51.5% 数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表 ◆重庆市写字楼市场发展迅速，南岸区发展相对缓慢，区域经济基础相对薄弱和商务属性相对较低。
重庆市近几年写字楼市场发展较为迅速，2005年写字楼开发投资额为17.08亿元，施工量和竣工量为272.93万平方米和67.61万平方米，年平均增速分别为15.7%、6.3%和4.0%，主城区2005年写字楼开发投资额为15.03亿元，占重庆市88.0%，年平均增速高出重庆市4个百分点，施工量和竣工量分别为212.91万平方米和46.04万平方米，占重庆市比重分别为78.0%和68.1%，年平均增速低于重庆市0.4%和0.5%。
第三产业最为发达的渝中区，写字楼市场发展相对成熟，房地产开发的各项指标均名列主城区前列，江北区和九龙坡区发展速度较快，2005年写字楼开发投资额占主城区比重分别为16.6%和33.7%，年平均增速为13.8%和13.2%，增速位于五区前两位，施工量占主城区比重分别为16.4%和33.0%，年平均增速分别为14.7%和35.5%，增速位于区域前两位。
南岸区写字楼市场发展相对缓慢，开发投资额成逐年递减的趋势，年均增速为-7.5%，2005年开发投资额仅为0.29亿元，占主城区比重1.9%， 2001-2005年南岸区写字楼施工量，占主城区的比重均在10%以下，大致成逐年递减的趋势，年平均增速为-22.3%，2005年的施工量为4.59万平方米，仅占主城区比重的2.2%，2001-2004年南岸区写字楼竣工量，占主城区比重在7.7%－12.4%之间，到2005年下降到0.27万平方米，仅占主城区比重0.6%，南岸区各项指标处于五区下游水平，区域经济基础相对薄弱和商务属性较低，抑制其写字楼市场发展。
2.5.2 重点区域写字楼交易分析（2001-2005年）
2001-2005写字楼交易面积（万平方米） 渝中区 重庆市 10.34 13.61 33.27 29.58 主城区 交易面积 江北区 沙坪坝 九龙坡 南岸区 占主占主占主占主占主交易交易交易交易城比城比城比城比城比面积 面积 面积 面积 重 重 重 重 重 8.91 4.53 50.8% 3.38 37.9% 0.59 6.6% 9.47 4.60 48.6% 1.46 15.4% 23.14 10.82 46.7% 1.42 6.1% 0.37 1.6% 7.95 34.4% 22.61 11.63 51.4% 2.74 12.1% 0.70 3.1% 0.50 2.2% 1.99 8.8% 19.21 5.39 28.1% 2.52 13.1% 0.85 4.4% 0.83 4.3% 1.71 8.9% 83.34 36.97 44.4% 11.52 13.8% 2.51 3.0% 1.33 1.6% 11.65 14.0% 数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表 2001 2002 2003 2004 2005 总量 ◆商务、商业氛围浓厚的渝中区交易面积占主城区半壁江山，南岸区其次，区域写字楼物业
存在一定需求，写字楼市场具有一定空间。
主城区写字楼物业2001-2005年交易量总量为83.34万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。
渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2005年交易总量为36.97万平方米，占主城区44.4%，其次为南岸区和江北区，交易总量为11.65万平方米和11.52平方米，占主城区的比重分别为14.0% 和13.8%，沙坪坝区和九龙坡区交易量相对较少。
南岸区写字楼物业虽然开发投资额及施竣工量均相对较少，但是写字楼交易量方面却位于五区第二位，表现出市场对其写字楼物业存在一定需求，区域写字楼市场具有一定空间。
2001-2005写字楼交易总金额（亿元） 渝中区 重庆市 主城区 交易金额 江北区 沙坪坝 九龙坡 南岸区 占主占主占主占主占主交易交易交易交易城比城比城比城比城比金额 金额 金额 金额 重 重 重 重 重 59.1% 1.05 31.2% 0.19 5.6% 54.6% 0.34 15.6% 57.1% 0.38 5.3% 0.06 0.8% 2.19 30.3% 56.3% 1.02 14.1% 0.12 1.7% 0.08 1.1% 0.03 0.4% 40.4% 1.17 17.0% 0.19 2.8% 0.17 2.5% 0.56 8.1% 52.6% 3.96 14.7% 0.56 2.1% 0.25 0.9% 2.78 10.3% 数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表 2001 2002 2003 2004 2005 总金额 3.56 3.37 1.99 3.25 2.18 1.19 8.46 7.22 4.12 8.31 7.23 4.07 6.90 2.79 26.90 14.16
2001-2005写字楼交易建面平均单价（元/平方米） 2001 2002 2003 2004 2005 主城区 3786 2299 3103 3179 3590 渝中区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 4389 3092 3232 2581 2298 3807 2679 1589 2761 3495 3711 3124 2487 4355 5177 4629 2273 2043 3292 数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表
◆主城区写字楼物业交易总金额，50%多来自渝中区，交易单价受个别重点楼盘影响起伏较大。
2001-2005年，主城区写字楼物业成交总金额为26.90亿元，其中渝中区占据半壁江山，成交总金额为14.16亿元，占主城区比重的52.6%，其次为江北区和南岸区，所占主城区比重分别为14.7%和10.3%，沙坪坝区和九龙坡区成交金额相对较少。
重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2005年主城区写字楼建面均价为3590元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5177元/平方米和4629元/平方米，南岸区写字楼建面单价略低于主城区平均值，为3292元/平方米。
3
2001-2005写字楼交易和竣工比 2001 2002 2003 2004 2005 主城区 23% 26% 51% 77% 42% 渝中区 33% 43% 78% 179% 25% 江北区 70% 17% 56% 36% 23% 沙坪坝 39% 6% 60% 27% 九龙坡 10% 59% 南岸区 170% 60% 633%
2.5.3 重点区域写字楼空置情况（2001-2005年）
2001-2005写字楼空置量（万平方米） 渝中区 主城区 40.05 39.86 33.61 36.57 34.35 -3.8% 空置量 18.48 18.13 16.20 14.37 20.29 2.4% 占主城比重 46.1% 45.5% 48.2% 39.3% 59.1% 江北区 占主城空置量 比重 6.79 7.03 4.98 4.43 4.66 -9.0% 17.0% 17.6% 14.8% 12.1% 13.6% 沙坪坝 空置量 0.98 1.33 1.97 1.95 2.00 19.5% 占主城比重 2.4% 3.3% 5.9% 5.3% 5.8% 九龙坡 空置量 4.42 4.29 4.03 6.63 3.01 -9.0% 占主城比重 11.0% 10.8% 12.0% 18.1% 8.8% 南岸区 空置量 1.22 1.99 2.25 3.13 1.46 4.6% 占主城比重 3.0% 5.0% 6.7% 8.6% 4.3% 2001 2002 2003 2004 2005 平均增速 数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
◆主城区写字楼物业空置量呈逐年下降的趋势，南岸区空置量年均增速为4.6%。
2005年主城区写字楼物业空置量为34.35万平方米，渝中区市场供应量较大，导致其空置量较高，为20.29万平方米，占主城区比重的59.1%，其次为江北区，空置量为4.66万平方米，占主城区比重的13.6%，而沙坪坝区、九龙坡区和南岸区的写字楼物业空置量占主城区的比重均不足10%。
2001-2005年，主城区写字楼物业空置量成下降趋势，年平均增速为-3.8%%，江北区和九龙坡区的空置量下降趋势更为明显，年平均增速均为-9.0%。而渝中区、沙坪坝区和南岸区，写字楼物业的空置量呈上升趋势，年平均增速分别为2.4%、19.5%和4.6%。
4
2.6 经济环境及重点区域写字楼开发研究小结
●南岸区经济总体增长，但目前区域经济基础相对薄弱，商务竞争力相对较小。
近年来南岸区GDP总体增长，2005年达到115.60亿元，年均增速17.1％。但主城传统商贸和工业老区GDP生产总值占主城区比重较大，渝中区和九龙坡区2005年区域GDP生产总值分别为240.07和270.41亿元，占主城区比重分别为18.5%和20.9%，南岸区2005年比重为为8.9%， GDP年均增速为17.1%，低于主城区1.5个百分点，人均GDP1.75万元，低于主城区平均值0.36万元，年均增速为8.1%，低于主城区4.7个百分点，因而同重庆代表性区域相比，南岸区经济基础相对薄弱，商务竞争力相对较小。
●第三产业成为重庆主导产业，南岸区仍以工业产业为主导，致使区域经济增长相对受限，商务属性较低。
产业结构决定城市竞争力、经济发展的持续性。长期以来，第二、三产业齐头并进支撑着重庆经济持续稳步增长。2001-2005年第三产业生产总值年均增速达22.8%，高出第二产业8.1个百分点，到2005年第三产业再度超越第二产业，进一步确立了第三产业在重庆经济发展的主导地位。
与重庆市总体结构相比，南岸区产业结构相对不合理，第二产业比重过高，占到六成以上，而第三产业仅占三成，区域商务属性较低，商业氛围相对较差，综合竞争实力处于主城区中下游水平。
●茶园新区是未来重庆城市副中心之一，与弹子石CBD、南坪商圈形成“金三角”发展之势，促进南岸区域产业升级、格局多元，形成区域经济新增长极，提升区域综合竞争力。
茶园新区是重庆规划的六大城市副中心之一，以行政、商贸服务为主要功能，与规划建设的弹子石CBD、南坪商圈形成三足鼎立的良好发展态势，区域经济结构由单一走向多元，以茶园工业园为代表的新兴工业增加，如电子电器（IT）、新型材料、医药等，推动产业升级，从而形成区域经济新增长极，提升城市综合竞争力，促进区域经济及房地产业快速发展。
●重庆写字楼市场发展迅速，南岸区开发力度则相对缓慢，开发投资份额和增长速度等相对主城重点区域均处于下游水平，商务竞争力和商务楼开发力度有待加强。
市统计局数据显示，近几年重庆市写字楼市场发展较为迅速，2005年写字楼开发投资额为17.08亿元，施工量和竣工量为272.93万平方米和67.61万平方米，年平均增速分别为15.7%、6.3%和4.0%，主城区2005年写字楼开发投资额为15.03亿元，占重庆市88.0%，年平均增速高出重庆市4个百分点。
南岸区写字楼市场发展相对缓慢，开发投资额成逐年递减的趋势，年均增速为-7.5%，2005
5