年开发投资额仅为0.29亿元，占主城区比重1.9%， 2001-2005年南岸区写字楼施工量，占主城区的比重均在10%以下，大致成逐年递减的趋势，年平均增速为-22.3%，2005年的施工量为4.59万平方米，仅占主城区比重的2.2%，2001-2004年南岸区写字楼竣工量，占主城区比重在7.7%－12.4%之间，到2005年下降到0.27万平方米，仅占主城区比重0.6%，南岸区各项指标处于五区下游水平，区域经济基础相对薄弱、商务属性较低和产业结构相对滞后，抑制其写字楼市场快速发展。
●由于经济增长、写字楼开发力度及供应量有限，南岸区写字楼交易量仍相对活跃，居主城第二，区域写字楼空置量也相对较低。
渝中区写字楼物业交易量和金额位于各区之首，2001-2005年交易总量为36.97万平方米，占主城区44.4%，成交总金额为14.16亿元，占主城区比重的52.6%，南岸区写字楼物业交易总量为11.65万平方米，所占主城区比例为14.0%，位于五区第二位。
2005年主城区写字楼物业空置量为34.35万平方米，成逐年下降趋势，年平均增速为-3.8%%，渝中区市场供应量较大，导致其空置量较高，为20.29万平方米，占主城区比重的59.1%，南岸区的写字楼物业空置量历年来占主城区的比重均不足10%，相对较低。
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3、重点商务板块研究
[研究目的]
本章节对解放碑、观音桥、南坪三大商务板块正商务产品特点进行对比，掌握重点商务板块属性、现状及特点。以及对南坪板块灰商务办公场所产品特点进行对比分析，以找出灰商务办公场所对写字楼产品的特点、市场需求意向等信息，为项目产品建议提供一定依据。
[研究说明]
重点商务板块（解放碑/观音桥/南坪）中、高档写字楼项目抽样分析，南坪灰商务板块（酒店、公寓、住宅中已入驻商务群体）项目抽样研究。
因考虑到南坪会展中心写字楼部分在产品上的特殊性，本次调研将仅罗列该项目各项指标，而在指标平均值中将不包含此项目数据。
3.1南坪商务板块与重点商务板块的相关性分析 3.1.1重点商务板块写字楼总量分析对比
重点商务板块写字楼总量 市场可用总量（万平方米） 年新增可售量（万平方米） 空置量（万平方米） 030405060304050603040506年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 16.3 26.3 38.9 56.7 12.0 33.1 10.8 3.0 1.3 9.3 15.6 21.8 板块 解放碑商务板块 观音桥商务板7.8 22.7 32.5 30.6 0 16.0 18.4 12.5 1.2 10.0 15.3 8.9 块 南坪商务板块 7.3 17.4 18.0 18.0 4.7 4.9 2.12 0.2 2.0 6.6 6.1 5.3
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3.1.2重点商务板块中高端写字楼经济技术指标特征对比
3.1.2.1总体经济技术指标
总体经济技术指标特征
板块名称 占地面积 项目名称 物业档次 （万平方米） 半岛国际商务大厦 大都会商厦 万豪商务中心 解放碑板块 纽约纽约 世贸中心 国际商务中心 国贸中心 各项指标平均值 重庆国际商会大厦 龙湖·北岸星座 茂业东方时代 观音桥板块 未来国际 重庆总商会大厦 各项指标平均值 宏声大厦 金台大厦 浪高凯悦 万凯新都会 科尔国际大厦 重庆会展中心 南坪板块 上海城 喜来登 浪高会展 高档 高档 高档 17 2.2 2.0 110 17.8 17 5.3 5.89 4.5 33 4 4 高档 中高档 中档 中档 中高档 中高档 中档 中高档 1.08 0.55 0.58 0.55 0.27 2 0.96 0.72 8.69 12.6 4.9 7.39 5.56 4.7 17 2.2 3.6 23 11 8.96 13.10 7.2 17.4 14 2.3 5 16 1 1 1 1 1 2 2 1 1 写、商 写、商 写 写、酒 写、商、酒 写、商、酒 写、商 写、会展 写、商、酒、公寓、住宅 写、酒、商 写、商、公寓 写、商、酒、公寓、住宅 同聚远景 嘉年华大厦 中高档 高档 中高档 中高档 高档 中高档 高档 0.5 2.5 － 0.4 0.5 0.15 1 0.84 0.4 0.3 0.75 0.2 0.78 总建筑面积 （万平方米） 5 20 9 6.5 12 3.3 16 10.26 5.2 3.5 14.8 4.8 5.9 10 8 － 13 24 23 16 15.67 13 11.6 19.7 19.82 7.6 1 2 1 1 1 1 2 写、商 写、商、酒 写、商、酒 写、商 写、商 写、商 写、商、酒 － 太平洋百货 － 商社电器 茂业百货 － NOVO电通王 － 4星 5星 － － － 5星 容积率 总栋数（栋） 物业类型 主力店 酒店星级 中档 公寓 公寓 中高档 中高档 1 1 1 1 1 1 写、商 公寓、商 公寓、商 写、商 写、商 商社建材 香港城 茂业百货 两岸咖啡 苏宁电器 新世界百货 - 百盛百货 - - - 上海百联 - - - - - - - - - - 3星以下 5星 - - - 5星 5星 - 万达 各项指标平均值 高档 9.8 3.55 78 25.59 8 6.96 22 7.00 - 5星
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◆写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档
写字楼较多，观音桥板块发展较快，南坪板块发展相对滞后。
主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。
解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和豪生星级酒店，提高项目档次。
观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。
南坪板块，近几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，未来上海城、浪高会展和喜来登均会推出高端写字楼物业，竞争将日趋激烈。
3.1.2.2写字楼经济技术指标特征
写字楼经济技术指标特征 板块名称 写字楼建筑项目名称 物业档次 面积（平方米） 半岛国际商务大厦 大都会商厦 万豪商务中心 解放碑板块 纽约纽约 世贸中心 国际商务中心 国贸中心 各项指标平均值 重庆国际商会大厦 龙湖·北岸星座 茂业东方时代 观音桥板块 同聚远景 嘉年华大厦 未来国际 重庆总商会大厦 各项指标平均值 宏声大厦 金台大厦 南坪板块 浪高凯悦 万凯新都会 科尔国际大厦 重庆会展中心 中高档 高档 中高档 中高档 高档 中高档 高档 中档 公寓 公寓 中高档 中高档 高档 中高档 中档 中档 中高档 中高档 中档 中高档 2.5 3 1 4 8 2.5 4.5 3.64 2.6 2.1 6.9 3.3 1 7 3.1 3.71 2.7 3.5 3.8 1.8 3 0.48 写字楼配比（%） 50 15 11 62 67 75 28 44 50 60 47 69 17 56 63 52 68 74 22 21 80 0.02 写字楼楼层数（层） 21 25 3 35 52 23 29 27 20 25 28 29 6 38 22 24 27 23 37 26 22 4 写字楼栋数（栋） 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 公摊系数 39.3 42.8 - 38.5 40.5 37 46 40.68 35 25 30 40 26 40 30 32.29 35 30 38 35 19 40 入市时间 1999 1999 2000 2003 2003 2004 2004 2000 2002 2004 2004 2004 2005 2005 2001 2002 2002 2003 2004 2005 9
上海城 喜来登 浪高会展 万达 各项指标平均值 高档 高档 高档 中高档 2.4 4 5.2 - 3.30 2.2 22.5 30.8 - 40.06 48 45 - 33 1 1 1 - 1.00 - - - - 31.4 未入市 未入市 未入市 未入市
◆超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，解放碑板块，高档写字楼居多，办公环境舒适度较高。
三大板块写字楼物业总建筑面积均主要集中在3.7万平方米左右，楼层数集中在25-30层，栋数均以1栋写字楼为主，以其规避一定的市场风险。
解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为3.64万平方米，写字楼楼层平均数为27层，其中世贸中心为（写字楼52层），纽约纽约为（写字楼35层）均为超高层写字楼，提升项目档次，公摊系数平均值为40.68%，高于其它两个板块，舒适度较好。
观音桥板块，写字楼总建筑面积平均数为3.71万平方米，略高于另两个板块，楼层平均数为24层，相对较低，未来国际高档写字楼38层，是观音桥板块唯一超过30层的写字楼。
南坪板块，写字楼总建筑面积平均数为3.30万平方米，楼层平均数为33层，高于另两大板块，其喜来登、浪高会展规划的写字楼均超过45层，已用的浪高凯悦也达到37层，均为超高层写字楼，平均公摊系数为31.4%，略高于观音桥板块。
3.1.3重点商务板块中高端写字楼产品特征对比 3.1.3.1标准层特征
标准层特征对比
物业档次 标准层建筑面积（平方米） 1100 1200 2500 1200 1400 1000 1300 1386 1100 702 2478 1300 标准层层高（米） 3 3.6 3.3 3.6 3.6 3.6 3.8 3.6 3.3 2.8 2.9 3.6 装修后层高（米） 2.5 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 3.0 2.8 3.5 2.8 2.9 3.2 柱间距走廊宽度主采光面距筒体距离（米） 10 14 16 9 12 9 11 9 15 12 10 15 板块名称 项目名称 （米） （米） 7.2 7.8 7.8 7.6 8.1 7.8 8.4 7.8 8.4 无 无 8.1 1.2 1.5 1.5 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 2.2 1.8 1.8 2 半岛国际商务大厦 大都会商厦 万豪商务中心 解放碑板块 纽约纽约 世贸中心 国际商务中心 国贸中心 各项指标平均值 重庆国际商会大厦 观音桥板块 龙湖·北岸星座 茂业东方时代 同聚远景 中高档 高档 中高档 中高档 高档 中高档 高档 中档 公寓 公寓 中高档 10