生态风情小镇建设项目可行性研究报告
项目类型 偏好率 休闲度假类 商务会展类 旅游地产类 72% 7.8% 3.1% 其他 17.1% 资料来源：客源通数据平台
京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。
二、市场供给调查
（一）房地产市场 1、现有住房情况调查
通过对相关资料的统计整理，得出**、营口两市现有住房的基本情况。
居民住房总面积 人均住房面积 建筑样式 楼房住宅面积 **市区现有住房情况统计
1037.4万平方米 27.3平方米 高层 多层 别墅 28% 60% 3% 80平方米以下 80-110平方米 110平方米以上 46% 45% 9% 其他 9%
营口市区现有住房情况统计
居民住房总面积 人均住房面积 建筑样式 楼房住宅面积 1501.7万平方米 25.6平方米 高层 多层 别墅 32% 59% 2% 80平方米以下 80-110平方米 110平方米以上 51% 43% 6% 其他 7% .
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2、**市新开发房地产项目情况调查
根据对**兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，**房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。
**市区及周边房地产调查结果统计
楼盘名称 位置 总建筑面积容积（万平米） 率 紫润茗都 兴隆台区 50 1.5 水木清华 兴隆台区 瀚新花园 兴隆台区 赛纳湾 鼎信佳苑二期 云景花苑II 35 37 户型 高层 多层 均价（元/主要客源 平方米） 3250 本地及周边 3500 3400 本地及周边 3300 3250 3350 本地 3200 6800 周边 3100 本地 3200 2800 本地 2900 3200 本地及周边 6500-7500 2850 本地 2700 1.58 商住楼 高层 多层 1.6 多层 高层 0.35 别墅 1.6 高层 多层 1.6 高层 多层 兴隆台区 兴隆台区 4 11 10 大洼县 日月兴城 兴隆台区 格林花园 大洼县
19 12 1.45 高层 别墅 1.5 多层 高层 .
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3、项目竞争力分析
从上面的数据统计结果可以得出，目前**的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次 “绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。
（二）旅游市场 1、**旅游现状调查
从近几年数据统计来看，**旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2007年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%，旅游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。
**旅游情况统计
年份 2005 实际 同比增长(%) 2006 2007 实际 同比增实际 同比增长(%) 长(%) 项目 旅游总收入(亿元) 16.4 旅游外汇收入(万美元) 723 国内旅游收入(亿元) 15.8 接待入境旅游者(万人1.4 次) 接待国内旅游者(万人260 次) 数据来源：**市旅游局资料统计
27 51 26 59 31 31.1 1359 29.98 3.36 454 88.7 52.7 70.6 2324 89.4 51 140 5.3 97 760 69.4 71 70 57.7 67.4 **主要景区客源调查统计
名称 2006年 2007年 2007年客源构成 .
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总收入 （万元） 总收团队游客人次人次入（万所占集中（万） （万） 元） 比例% 月份 地域构成 沈阳30% 红海滩景区 323 4 515 12 30-40 7-10 省内40% 省外15% 沈阳20%、 **旅游区 湖滨公园 中兴公园 鑫安源 生态园 数据来源：**市旅游局资料统计 2、项目竞争力分析
由上面数据统计，**市2007年游客总人次为765.3万人次，红海滩和**两大景区接待游客总量仅为79.2万人次。统计分析说明**生态风情小镇有极大的市场潜力，
16 4 20 5 40 793.5 32 40 38 67.2 57 44 9、10 省内80%、 5—9 市内及周边 省内占80％， 7－9 省外占5、6、省内占10 800 7 500 20 .
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第四章 项目建设可行性
**作为**生态风情小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。
一、交通区位条件分析
该项目位于**市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东距**市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。从大交通上看，**至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯**，境内里程90多公里，是辽西连接辽南的一条最近铁路通道，与沈秦快速铁路相接。客运直接通沈阳、大连、上海、广州等，现在又开通了**直达首都北京的快车。**距沈阳机场1.5至2个小时车程，且有高速公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头50多处，位于大辽河口的**港，两个3000吨泊位码头已经使用。**风情小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。
小结：**作为##省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。
二、政策环境条件分析
本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：
从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于田庄台古镇旅游开发建设争取更多的资金；第三，**作为资源型城市转型的试点城市，国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域产业
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