1. 地块的选取：www.csland.gov.cn 从该网址中进行地块的选择。通过查看出让须知了解宗地具体情况，查看申购信息，查看成交状况及价格。 2. 市场调查：根据所选取的地块进行相邻楼盘的调查和消费者需求调查 3. 数据统计分析：将调查表和调查数据进行分析，运用Excel进行统计，通过相关的柱状图、饼状图或者相关表格等进行分析
4. 房地产市场定位：根据统计分析，进行房地产市场细分，找准目标客户群及相应的需求，进行房地产项目定位和基本规划。 5. 房地产相关经济指标的测算：
（1） 根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算 （2） 根据成本费用的估算，进行现金流量表等相关表格的编制 （3） 进行相关经济指标的测算，判断项目的可行性
备注：所学相关房地产知识根据所选土地的大小确定项目的规模，并确定开发所需时间，一般中小型项目开发时间为3-8年。根据所确定的开发时间进行每一年相关费用的估算，并进行相关经济指标（净现值、内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、盈亏平衡点）的计算进行项目的可行性评价。 6. 总结：对项目的规划和营销过程中的基本情况进行总结，并提出相应建议。 五、格式要求：
按照学校或学院课程设计格式要求进行封面和课程设计内容的编写。
备注：成本费用估算：
（1） 土地费用估算：包括土地挂牌价格、相关手续费和拆迁费用。根据网
址中，按照申购成交价格进行土地价格估算；拆迁相关费用按《房地产开发与经营管理》教材57页例2-1进行估算。
（2） 前期工程费：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地
质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。经综合估算，按每平方米建筑面积约300-400元/ m2。
（3） 房屋开发费：所开发的项目均为普通装修，相关价格如下表：
序号
1
2
3
4
5
6
7 框剪商住楼 1800 砖混商住楼 1200 砖混住宅 900 框架小高层住宅 1450 框架多层住宅 1350 框架高层住宅（有地下室） 1700 框架高层住宅 1500 结构特征 平方米造价（元） (4)基础设施建设费：按建安成本15%估算。 （5）公共配套设施：按建安成本3%估算。 （6）不可预见费：按建安成本的3%估算 （7）管理费：按（2）至（5）项和估算 （8）销售费用： 按销售收入的5%计算
（9）财务费用：指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。项目可以申请到5000万的贷款（贷款利率为6%），利息每年支付一次，本金在项目结束前一次性清偿。
（10）税金及政府收费：只考虑二税一费。
房地产开发项目初步可行性研究方案
一．项目概况
1.项目名称
项目暂定名字水墨御园 2.项目区位
本项目居于长沙市岳麓区大河西先导区 ，西二环至三环之间。 北起枫林路、南接桃
花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速 。距市中心五一广场到葡萄园最快一刻钟车程。二环线在西站向南行两分钟即到。
3.项目承包单位概况
承办单位是阳光森林房地产开发有限公司，注册资金800万元。开发资质为一级。公
司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“以人为本、创新发展、绿色新城、低碳生活”的经营理念，开拓进取。
阳光森林房地产开发有限公司的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；
为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现诚哲天下房地产集团的社会价值；
为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高诚哲集团人的工作生活质量。
4.项目提出的理由与目的
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
1
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发山庭水秀项目。
水墨御园项目座落于长沙岳麓区梅溪湖，梅溪湖本属于岳麓山的桃花岭景区。虎形山就像一个趴在岳麓峰下的一只老虎，梅溪湖街道工委的新办公楼就在虎鼻尖上。龙王港河与一条支流在前面流过，周边学府林立，高校、科研机构云集。小区面临珞瑜路，门前有十几路公交车，方便快捷。商场、超市、餐饮、银行、医院等生活配套一应俱全，尽享生活之完美。项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。
在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于长沙市城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。
5.项目各项主要指标
表1水墨御园主要项目技术经济指标
项目名称 单位 指标 项目名称 单位 指标 总占地面积 平米 485，24 户数 户 1600 总建筑面积 平米 1，746，88 均价 元/平米 6800 容积率 % 2.8 层高 米 2.8 绿化率 % 40 车位配比 1 建筑密度 % 25 道路及停车场 % 25
2
二．2012年长沙市房地产发展现状及需求分析
“金三银四”向来被认为是楼市销售的旺季，不过，刚刚过去的3月份注定要打破
这一常规。2012年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。
1、商品房供应情况。上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。
2、商品房销售情况。1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万㎡，同比减少8.18%。截止6月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；长沙上半年住宅成交共41396套，444.89万平米，同比下跌34.87%，均价6014元/平米，同比上涨23.16%。
3、商品房价格情况。2011年上半年长沙房价仍然保持上涨态势。岳麓区的楼市均价为5681元/㎡，平均每月上涨78元/㎡。开福区的楼市均价为7220元/㎡，平均每月上涨78元/㎡。芙蓉区的楼市均价为8323元/㎡，平均每月上涨158元/㎡。天心区的楼市均价为6848元/㎡，平均每月上涨103元/㎡。雨花区的楼市均价为6930元/㎡，平均每月上涨135元/㎡。如果按月来看，1月内五区新建纯商品住宅均价为5105元/㎡，2月内五区新建纯商品住宅备案均价为5889元/㎡，3月内五区新建纯商品住宅备案均价为5529元/㎡,5月内五区新建纯商品住宅备案均价为 6579 元/㎡, 6月内五区新建纯商品住宅备案均价为7180元/㎡。长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场价格的上涨预期，6月商业地产均价持续上涨。1-2月内五区非住宅备案均价累积数为8640元/㎡。从市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。
5、房地产市场指数。近日，长沙市房产研究中心公布《2011年6月长沙房地产市场景气指数分析报告》。该报告显示，2011年6月，长沙房地产市场景气指数为100.38，环比下降0.32点，其中，土地交易指数为87.15，环比上升7.71点；房地产开发建设指数
3