为98.63，环比下降9.89点；新房交易指数为103.42，环比上升3.26点；二手房交易指数为102.29，环比上升1.31点；房地产金融指数为103.38，环比下降5.94点；房地产市场信心指数为99.18，环比上升0.97点。
三．项目规划
1.土地所在地周边房地产发展现状
表2为2012年2月项目周边楼盘最新信息对比一览表：
建筑 楼盘 均价（元/平米） 占地面积 面积 （平米） （平米） 万科城市花园 金茂梅溪湖 中建梅溪湖 7000 壹号 世界1区 地华梅溪湖畔 望兴F1站 旭辉御府 4880 5980 6600 6300 1,066,66 17,051,78 479,44 971,73 4,000,00 95,330,95 533,25 3,200,00 3.5 4.5 2.4 3.0 38% 38% 40.5% 40% 406 736 693 2,400,00 7,000,00 2.4 41% 4146 6200 8000 47,000，00 1,567,67 156,464,00 3,974,12 3.5 2.54 35.2% 40% 1200 970
容积率 绿化率 户数（户）
3000
2.周边规划
近年来，随着长沙市的不断扩大，以西部梅溪湖为重点发展对象的岳麓区已成为最成熟、最被认可的新城区拓展区。紧临岳麓区政府、大学城，随之，新的经济增长点正在形成。
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根据长沙市规划，岳麓区正在形成五大功能板块： （1）、以教育、居住为主的大学城
（2）、以居住、教育、运动为主的科技产业园 （3）、以行政、文化、商贸、居住为主的梅溪湖新区 （4）、以商贸、居住、行政为住的老城区 （5）、以居住、商贸、运动、游憩为主的橘子洲
梅溪湖国际新城总建筑面积约1000万平方米，从此将长沙带入千万级规模开发时代。梅溪湖国际新城以“造城”的恢弘手笔，国内外知名城市规划机构和建筑设计事务所，经过反复的筛选和论证，将CBD建筑群、文化艺术中心、科技研发中心、高端住宅区等多元化城市功能区巧妙地融入自然景观之中，最大程度地展现人、自然、城市三者的和谐交融。一个以“湖”为中心、“山”为依托、“河”为脉络的新型城市蓝图跃然于世。梅溪湖国际新城引入国际领先的城市营运理念，致力创建环保节能的低碳城市，将成为提升城市形象和城市化进程中一道光辉的里程碑，并为未来中国城市建设、区域运营树立全新典范！
按照政府的规划，梅溪湖国际新城着力打造成中国国家级绿色低碳示范新城、华中地区两型社会的新城典范、湖南省和长株潭地区最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。此区域将逐步发展成为城市国际文化中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心，大河西先导区经济商业文化中心。
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3.消费者需求特点
1.家庭构成：单身青年、已婚无小孩年轻夫妇、已婚有一个小孩年轻夫妇； ○
2.年龄：25-35岁； ○
3.区域：长沙市区、岳麓区； ○
4.收入：3000-7000元/月； ○
5.学历及职业：学历——专科、本科及以上 ○
职业——公务员、商人、白领（主要）、工程师、教师等； 6.生活形态描述：白天出入写字楼、商务场所以及学校。 ○
夜晚在公务社交和私人约会中游刃有余； 7.居住形态：健康的生活理念，舒适的生活方式，体面地物业管理 ○
优雅的生活环境，优美的生态景观，智能化和信息化；
8.个人行为：崇尚温馨的生活环境，注重细节上的品味，向往山水如画的自然 ○ 风光；
9.购买目的：主要用于居家，投资。 ○
4.项目产品策划与规划设计 ○1产品总体形象定位
A.项目产品定位： 在总体上，多层、小高层住宅定位于中档、中偏高档 和高档3种，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。
B.项目价格定位：由于周边有类似的可比实例——金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号、
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旭辉御府，故这里的价格采用市场法来定价。
项目名称 得分A 销售价格B 可比价格
D 权重w 可
比 金茂梅溪项 湖 90 8000 8134 0．3
目
中建梅溪湖壹号 92 7000 7553 0．2
旭辉御府 94 6300 6421 0．5
本 项 目 96
D=8134×0.3+7553×0.2+6421×0.5=7161.3
○2客户定位
通过调研，目标顾客群体锁定在： 长沙市的“财智阶层”、新贵富裕阶层； 文化水平高，学历大多为大学本科或以上； 个人月收入大于3000；
见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意； 人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富。
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○3核心产品定位
A.差异化模式
由于该区周围已经有金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号、旭辉御府等高档住宅，所以要想与现在有的高档住宅抗衡，要想在这个竞争激烈的区域做出自己的特色，就必须采取“差异化战略”。
那么如何才能做到这一点呢？首先应该从需求市场研究入手，抓住目标顾客群体的生理、心理需求，以人为本；其次就是要从供给市场研究入手，抓住目前市场的空白及不足，填其空白，补其不足。
A.1、本项目要建成“绿色—生态—健康”的园林式居住区。
良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，久居城市的人需要一片净土，需要清新的空气以及自然美景。
A.2、本项目规划要跟上信息时代的潮流。
项目定位中高档，居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应，特别是本项目所处地段现有配套匮乏，项目的设计必须跟上信息化、智能化的要求。
具体来讲，本项目的设计要达到以下要求：
1、规划超前化 ○
居住区要导入家居智能化设置，要确保5～10内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。
2、户型合理化 ○
多层及小高层住宅等设计的户型要求是合理、实用的。
3、建筑艺术化 ○
本项目定位为中高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项
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