房地产项目开发程序和业务流程
一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）
阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、发改委（计划局）项目建议书（申请报告） 投资估算和资金筹措、建设进度以计划管理为主；安排、效应分析。 规划、土地、环保、水利、林业、旅游项目选址方案 项目核准或备案资料： 等部门参与选址；申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、建设设计任务书、投资计划 预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批。 初步设计（建设方案） 压覆评估等＋营业执照。 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 施工图设计、图纸审查 办规划许可证：申请报告和发改 建委（建设局） 委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 土地、环保、 办施工许可证：土地证、规划许消防、人防、 招标确定施工队、施工图项目征地、报建、招标 可证、规划、建设等 审查证明、质量安全监督手续行政管理部门 等。 质量监督记录、分项（分阶段）组织施工（安全、监理） 工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 项目 准备 阶段 项目 施工 阶段 建设局 验收、结算、备案 项目 竣工 验收 阶段 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 建设档案馆 资料整理归档 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工房地产管理局 验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。
二、房地产公司项目开发的内部工作流程
节 工作点 阶段
主要工作内容 主 项 1
工作部门 分 项 主办主办协办备注
大类 小类 地块现状图 规划设计条件 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否部门 岗位 部门 项目部 项目部 研发部 工程部 土地 信息 现场踏勘 收集 了解周边配套情况 项目部 项目部 了解未来发展规划 项目部 研发部 了解地块的上市方式和土地款 项目部 调整 土地 了解当地的建安成本、政府收费价值 了解项目开发成本 项目和具体情况 初判 项目部 土 地 获 取 阶 段 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 现状图（四至电子文件） 项目部 项目部 销售部 市场深度调研 土地 项目最终定位 价值 可行性研究报告 深判 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市项目部 场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目研发部 定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 销售部 研发部 销售部 项目部 工程部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 各部门 各部门 成本测算：针对多个方案进行初进行项目开发的方步成本测算、利润率分析及比选 案设计和成本测算。 各部门会同研讨：根研发部 据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 总经理 财务部 节 工作点 阶段 主要工作内容 主 项 大类 小类 说明 2
工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门
项目招商报告 区域宏微观市场研究 财务部 项目部 财务部 （前期阶段） 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 签署战略合作协议 制定项目财务数据 项目部 制定合作方式、投资财务 回报方式、草拟合同 总监 行政办：协议盖章，财务 存档。 总监 寻找 合作 项目引资 资金 （商业计划书） 上报项目部 Lionful 公司 项目部 财务部：协助办理股权、增资等相关财务合作实施 合作公司成立及相关手续办理 问题； （实施阶段） 行政办：工商局办理公司注册。 投方案标 投经济标 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 副总 经理 财务部 行政办 投标 拍卖 摘牌 土 摘牌 地 获取获 签订土地确定用地图、桩点土地 取 出让合同 坐标、用地条件 阶 用地规划 段 准备材料，办证 许可证 项目部 财务部 财务部 行政办 研发部 行政办法务：合同条交纳土地款、契税、交易费等 款的草拟和完善； 总经理 财务部：提供资金。 行政办：提供土地出提交土地出让合同和土地出让让合同； 项目部 财务部：提供资金缴金、交易费等交费证明 纳出让金、交易费。 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 企业投资项目备案 《项目申请报告》 研发部：协助提供相项目部 关项目资料 项目部 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登 报声明 （原有土地证作废） （原户主需交纳的土地使用费） 土地 土地补偿费 确权 土地出让合同 资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 交费证明 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 缴纳土地费用 1:500现状地形图 需准备3份 详规 研发：委托设计详规
节 工作点 阶段 主要工作内容 主 项 分 项 主办工作部门 主办协办备注 3
大类 小类 土地出让合同 交费证明 说明 缴纳土地费用 部门 岗位 部门 土 建设用地规划许可证 地 地籍图4份 （薄膜图） 获 办 理 土地登记申请书 取 土地证 土地确权来源证明阶 文件 段 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表行政部：提供企业相关证明资料。 证明或个人身份证明 项目所在地房地产市场的总体 对项目区域内及周边进行市场分析、客供求现状、价格水平等 户需求分析、产品分研发部 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 区域 项目所在商圈或临项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进行专向访谈，同时组织市场 近商圈现状调研 布状况、经营状况、经营特点、相关专业人士进行（商业部分） 预期发展方向等 调研 专业论证。 商 业 竞争项目开发规模、定位种类、重点访谈了解重点运营部 同期操作商业地产操作方式、开发周期等；提取数商家对竞争项目的项目调查 相关看法、同时了解据库相关数据进行重点分析、竞投资客户对竞争项（商业部分） 争项目实地调研了解相关信息 目的投资意向。 房地产市场调查 公建部分拟选业态通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种商业运营部：配合完种类确定、所选业成公建部分业态选研发部 类。结合市场相关类型物业供求择与数量确定 态数量确定 状况，确定所选业态开发数量 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建商业运营部：配合完议，完成项目定位工作 成公建类配套定位 总经理 销售部 项目部 研发部 销售部 项目部 规 划 设 计 阶 段 商 业 运营部 销售部 各部门 项目 定位 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 开发计划： 财务 总监 各部门 项目发展报告 ■ 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； ■ 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■ 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定： ■ 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 资金流： ■ 工程：根据工期制定工程款支付计划； ■ 项目：制订配套费及土地款支付计划。 节 工作点 阶段
主要工作内容 主 项 4
工作部门 分 项 主办主办协办备注
大类 小类 说明 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户部门 岗位 部门 成 本 控制部 明确产品设计思路 型设计、户型配比、面积区间、 研发部 销售部 工程部 商 业 运营部 设计 前期 工作 设计院初步选择 景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 明确设计单位选择标准，了解相必要时，对设计单位进行实地考察 关设计院的价格行情。 制定设计组织计划 方案、规划设计院选择与合同签订 法务：合同文本审核 成本：设计费用审核 研发：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标； 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议； 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见； 项目：提供各项配套费用标准。 设计任务书与相关技术指标初订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 规 划 设 计 阶 段 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 方案 设计 组织 彩色总平面图方案送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案的报建及确定 建筑平、立面功能彩色总平面图（含经济指标） 研发：负责提供图纸 （含配套场站点）报市政府 各部：提供参考意见 研发：负责提供图纸 各部门共同商讨成本指标，逐步各部门结合项目实效果及成本测算的际，从不同角度提出深化、细化。 合理化建议。 研讨及确定 彩色立面效果图送规划预审及审批 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 （上报市政府） 各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设 计方案提出合理化建议。 研发：负责提供图纸 研发：提供报建图纸 节 工作点 阶段
主要工作内容 主 项 大类 小类 说明 5
工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门