税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
按照上述规定，对于工程总承包模式下的营业税计征，应将企业一级开发收入分解为两部分内容进行核算：即企业提供建筑物拆除、土地平整、道路修建等劳务取得的收入，应按照建筑业税目全额计征营业税；若存在工程总承包方将一级开发工程对外分包，则总承包方可以扣除其支付给再分包或转包人的价款核算征收营业税。另外，企业垫付补偿款取得的收入，应按照减去拆迁补偿费后的余额为营业额，按照代理劳务计算缴纳营业税。
2.土地一级开发市场中，还存在两种比较特殊的盈利模式，即利润分成模式和土地补偿模式运作模式。
（1）利润分成模式，是指土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地部门进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在政府和企业之间按照一定的比例进行分成。该模式在合法性方面存在一定的法律风险，因为用于出让的土地属于国家所有，国有土地出让所获得的收益，应当收支两条线，专款专用。如此一来，利润分成的模式至少存在两方面的法律风险：一是开发企业的分成收益实现将受到“土地出让金收支两条线、专款专用”规定的限制，二是涉嫌国有资产流失问题。但实践中仍较多采用该方式获取土地一级开发收益。
如2008 年5 月8 日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与云南城投公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土
地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。对于该净收入，公司按照营业收入（按净收益）全额的5%缴纳营业税。[2]
（2）土地补偿模式，即土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予其现金，而是依法定程序给予开发企业一定面积土地作为补偿。此种方式的利润率会高于固定利润率模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。因法律关系上涉及土地一级开发和竞取土地使用权两个法律行为，故对于核算营业税的定性问题不存在影响，主要是营业税计征依据如何确定。 除上述主要模式的税收核定外，实践中，还存在一些地方的税务机关按照如下方式对企业参与土地一级开发获取的收入核算计征营业税的情况：
（1）认定企业参与土地一级开发行为属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算计征营业税。此种认定方式理由主要为参与土地一级开发企业系房地产开发企业，经营范围为房地产开发，且具有房地产开发资质。尤其是对于先期实施一二级联动开发的企业，即企业通过协议方式或毛地出让方式取得土地后再进行一二级联动开发，往往被认定为房地产开发行为，按照房地产开发核算征收营业税。
（2）认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入，无需计征营业税。如长春经开2008年报列示营业外收入1.59亿元系2008年4月与管委会签订《临港土地委托开发协议》补充协议及《七号土地委托开发协议》约定收取补偿金1.59亿元。[3]该方式尚无法律依据和理论依
据，税务风险较大。且对企业本身来讲，缺失主营业务收入，对企业后期发展和融资影响较大。