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业主委员会
由业主通过业主大会选出，实行业主自治管理，合法成立的业主大会执行机构。 3.6
维保单位
具有法定资格的，对电梯进行清洁、润滑、调整、更换易损件和检查等日常维护和保养性工作的单位。 3.7
建设单位
建设工程的投资人，又称业主单位或项目业主，是工程建设项目建设过程的总负责方，建设单位可以是法人或自然人。 3.8
维护保养
对电梯进行的清洁、润滑、调整、更换易损件和检查等日常维护和保养性工作。 3.9
修理
用新的零部件替换原有的零部件，或者对原有零部件进行拆卸、加工、修配，但不改变电梯的原性能参数与技术指标的活动。修理分为重大修理和一般修理两类。 3.10
改造
采用更换、调整、加装等作业方法，改变原电梯主要受力结构、机构（传动系统）或控制系统，致使电梯性能参数与技术指标发生改变的活动。 4 基本要求 4.1 使用单位 4.1.1 概述
电梯使用单位应认真履行电梯管理义务，承担安全首负责任。未确定使用单位的电梯不得投入使用。 4.1.2 使用单位确定的原则
4.1.2.1 电梯安装后，建设单位尚未移交给电梯所有权人的，建设单位为电梯使用单位。 4.1.2.2 委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位。
4.1.2.3 未委托物业服务企业管理的电梯，属于单一产权所有者自行管理的，该产权所有者为电梯使用单位。
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4.1.2.4 未委托物业服务企业管理的电梯，有多个所有权人的，应当共同协商确定电梯使用单位；经协商无法确定的，由所在地乡（镇）人民政府、街道办事处协调确定其中1个所有权人为电梯安全使用管理的责任人，其他所有权人承担连带责任。
4.1.2.5 出租配有电梯的场所，租赁合同中应当约定电梯使用单位；未约定或者约定不明的，电梯所有权人为电梯使用单位。 4.1.3 管理机构及人员
4.1.3.1 使用单位应设置电梯安全管理机构或配备取得相应《特种设备作业人员证》的电梯安全管理人员，对电梯进行日常使用安全管理。
4.1.3.2 电梯分布在不同区域或地点的使用单位，应按楼盘、管理区域等分别配备至少一名电梯安全管理人员。
4.1.3.3 同一使用单位管理的大型物业区域，每四十台电梯应至少配备一名电梯安全管理人员。 4.1.3.4 电梯安全管理人员和作业人员应当按照国家有关规定取得相应资格，方可从事相关工作。电梯安全管理人员和作业人员应当严格执行安全技术规范和管理制度，保证电梯安全。
4.1.3.5 使用单位应当对电梯安全管理人员和作业人员进行安全教育和培训，保证电梯安全管理员和作业人员具备必要的安全作业知识、作业技能和及时进行知识更新。 4.1.4 管理制度
4.1.4.1 使用单位应建立健全符合本单位实际情况、以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行。
4.1.4.2 安全管理制度至少包括以下内容：
a) 相关人员的职责； b) 安全操作规程； c) 日常检查制度； d) 维护保养制度； e) 定期报检制度；
f) 电梯钥匙使用管理制度；
g) 作业人员与相关运营服务人员培训考核制度；
h) 意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度； i) 安全技术档案管理制度。
4.1.4.3 新楼盘集中装修期间，应制定装修期电梯使用管理规定，对运载建筑材料、建筑垃圾以及易造成电梯损坏的家具、家用电器等物品做出明确规定。
4.1.4.4 管理制度应根据国家法律法规、安全技术规范、技术标准的变化和管理工作需要以及人员变更等情况，随时修订，确保管理制度的合法性、有效性。 4.1.5 变更交接
4.1.5.1 使用单位变更或维保单位变更时，交接双方应及时办理相关变更交接。
4.1.5.2 新建住宅或使用单位变更时，有物业服务企业接收的，向新接收的物业服务企业交接；暂未确定物业服务企业的向业主委员会移交；未成立业主委员会的向所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处移交，待使用单位确定后，向新确定的使用单位移交。
4.1.5.3 使用单位或维保单位变更时，应按规定及时到原登记机关办理变更手续，并更换电梯内相关标识。
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4.1.5.4 电梯交接验收时，原电梯使用单位或维保单位须向接收单位移交完备的电梯资料，移交资料内容按附录A执行。
4.1.5.5 交接双方应按以下要求进行设备交接验收：
a) 电梯的交接验收过程中，接收方应组织人员参与现场验收电梯，移交方应积极配合交接，验收
内容全程记录并签字确认，交接资料由双方存档。
b) 电梯轿厢、厅门三角钥匙及盘车工具（随装箱单数量移交且不得少于每梯一套）、电梯随机备
品等应同时移交。
c) 交接过程中发现属移交方问题的，移交方应积极配合整改处理。 d) 交接过程中接收方发现电梯存在安全隐患或明显质量问题，接收方有权要求再次对电梯进行检
测。
4.1.5.6 交接期间，电梯移交方对电梯使用安全负责，直至交接相关方全部签字确认，完成交接。 4.1.6 资金保障
4.1.6.1 住宅电梯正常运行、安全管理、维护保养、检验检测、安全评估、电梯安全责任险等日常费用在物业公司收取的物业费或实际管理人筹集的管理费中列支。
4.1.6.2 重大修理、改造、更新费用，电梯使用单位和业主委员会应当及时组织落实，业主应当履行资金筹集义务。所需资金按照以下方式筹集：
a) 已建立住宅专项维修资金的，所需资金应按照相关规定在住宅专项维修资金中列支； b) 未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，业主对费用承担有约定的，按照约定
执行；没有约定或者约定不明确，由所在地乡镇人民政府（街道办事处）组织电梯使用单位、业主代表、社区（居委会）等协商确定。
4.1.6.3 与电梯使用相关的费用应当单独立账。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置每半年公布1次电梯运行维护费用支出情况。 4.1.7 设施保障
使用单位须保证电梯工作环境符合正常运行要求：
a) 机房环境：门窗、门锁完好，通往机房的通道畅通，机房卫生符合规范要求；照明、通风、防
潮设施完好；紧急救援设施完好；消防设施配置完备且符合规范。
b) 电梯附属设施设备：救援工具齐全、摆放位置规范；电梯报警装置工作正常；电源供电正常。 c) 井道：井道内应设置永久性电气照明装置；厅门背面清楚标明楼层数。
d) 底坑：地面光滑平整；无漏水或渗水；配置电梯专用集水井；安装简易爬梯；照明设施完好。 4.1.8 选择维保单位
4.1.8.1 选择维保单位，应该对维保单位的资质、行业信誉、技术力量、业绩 、备品配件保障能力、报价等进行综合评估，择优选定。 4.1.8.2 维保合同应包括以下内容：
a) 维保的内容和执行标准及要求； b) 维保的时间频次与期限；
c) 维保单位和使用单位双方的权利、义务与责任； d) 故障报修和应急救援抵达时间及其他； e) 备件更换和质保等条款； f) 电梯年检费用支付方式。
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4.2 业主责任义务
4.2.1 电梯是业主的共有财产，业主对电梯享有共同使用的权利，依法承担电梯安全运行的责任和义务。
4.2.2 爱惜保护，文明乘梯责任。遵守电梯安全使用说明和安全注意事项的要求，文明乘梯、规范用梯，不恶意破坏电梯及相关标志。监督他人按照规定安全文明规范使用电梯。业主委员会应当协助物业服务企业选聘电梯维护保养单位、开展电梯安全知识宣传、规范乘客乘梯行为等工作；
4.2.3 有偿使用责任。按时足额缴纳物业服务费或管理费; 按照规定归集、使用、续筹房屋专项维修资金，承担电梯运行、日常管理、维护保养、改造、修理、检验检测、安全评估等所需费用。
4.2.4 监督举报责任。业主、业主大会、业主委员会应当监督物业服务企业的电梯安全使用管理工作，监督维保单位的电梯维护保养工作，参与涉及电梯管理、修理、改造、更新等事务的协商表决，举报投诉未履行责任的电梯使用单位和维保单位。业主、业主委员会对电梯安全现状、使用管理有异议，或与使用单位、维保单位、检验机构产生纠纷时，可以聘请第三方机构对电梯相关问题进行分析评价。 5 使用管理 5.1 使用登记
5.1.1 新增电梯在投入使用前或者投入使用后三十日内，使用单位应当向所在地负责电梯安全监督管理的部门办理登记手续。办理登记时，应当提供以下资料：
a) 使用单位法人资格证明材料或电梯产权所有者身份证复印件； b) 《特种设备注册登记表》； c) 安装监督检验报告；
d) 与维护保养单位签订的维护保养合同，或者是制造企业对新增电梯提供免费维护保养的证明文
件；
e) 相关的特种设备作业人员证书； f) 安全管理制度目录。
5.1.2 停止使用电梯或者电梯使用单位发生变更的，电梯使用单位应当在三十日内向原登记部门办理报停、变更登记手续。
5.1.3 报废或者转让电梯的，电梯使用单位应当在三十日内向原登记部门办理注销、变更登记手续。 5.1.4 所有权多方共有或单方所有权多方使用的电梯在办理使用登记和登记变更时，应通过书面协议形式落实电梯使用单位，明确授权。 5.2 定期检验
5.2.1 使用单位应制定和实施电梯定期检验计划。在用电梯应当在电梯使用标志所标注的下次检验日期届满前 1 个月向特种设备检验机构提出定期检验申请。
5.2.2 报检前，使用单位应督促、监督维护保养单位进行自行检查，并确认自检结果，提供定期检验所需资料。
5.2.3 在特种设备检验机构实施检验工作时，使用单位应提供检验所需工作条件和环境，积极配合检验。
5.2.4 相关单位应根据特种设备检验机构提出的整改意见要求及时完成整改，并由使用单位提出复检申请。
5.3 日常巡视和自行检查
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5.3.1 使用单位应落实人员，按附录B内容，每日进行电梯的日常巡视，并做好巡视记录。 5.3.2 使用单位应制定和落实电梯月度自行检查计划，并按附录C内容进行定期自检，做好自检记录。 5.3.3 使用单位应加强对电梯紧急报警装置的检查，确保畅通，发现问题及时组织整改。 5.3.4 使用单位的安全管理人员在日常巡查、自检过程中发现电梯运行存在事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，立即报告电梯维保单位和本单位负责人，并参照附录D内容填写电梯故障记录表。
5.3.5 新楼盘集中装修期，应按照装修期电梯使用管理规定，加强巡查，安排专人进行管理。 5.4 维护保养监督
5.4.1 使用单位应监督电梯维保单位的维护保养工作，监督电梯维保单位按照安全技术规范、维保计划、维保合同约定内容对电梯进行维护保养，并参照附录E内容填写维护保养记录表，维保人员签字确认。
5.4.2 使用单位应对电梯维保人员持证情况进行监督管理。未持证人员不得参与电梯维保工作。 5.4.3 使用单位应督促维保单位在维护保养过程中做好安全防护措施。 5.4.4 使用单位应定期对电梯维保单位的维护保养工作进行评价。
5.4.5 使用单位应监督电梯维保单位定期将电梯的安全状况、维护保养情况等信息在小区内向业主公示。
5.4.6 电梯维护保养单位变更时，使用单位应做好相关衔接工作，确保有相应许可资质单位对电梯提供不间断的专业维护保养。 5.5 修理、改造、更新管理
5.5.1 使用单位对维保单位处理电梯故障和修理工作应签字确认，并参照附录D内容填写记录。 5.5.2 电梯修理或改造、更新涉及使用维修基金，使用单位应配合业主委员会或施工单位完成以下事项：
a) 根据电梯现状及业主的意见，制定电梯重大修理或改造、更新方案和维修资金使用方案并提交
业主委员会。
b) 协助业主委员会和相关业主以书面表决形式通过电梯重大修理或改造、更新方案和维修资金使
用方案，并在小区内显著位置对方案进行公示。
c) 受业主委员会或相关业主委托办理维修资金使用备案。 d) 协助业主委员会与施工单位签订施工合同。
e) 在施工期间，督促施工单位进行施工告知，参与施工现场的监督管理。 f) 工程竣工后，协助办理相关备案。
5.5.3 电梯更新、大修、改造完成后，电梯使用单位应参照附录A规定内容，收集相关资料归档管理。 5.6 安全标志
使用单位应当在电梯轿厢内或者出入口的显著位置张贴电梯使用标志、安全标志、乘梯注意事项、应急救援电话号码、电梯使用单位和维护保养单位相关信息，并保持完好。电梯内张贴的图片或广告不得覆盖安全标志，电梯轿厢及出入口安全标志参照附录 F 要求张贴。 5.7 钥匙管理
5.7.1 使用单位应设置专人管理三角钥匙、机房钥匙、控制柜钥匙、操纵盘钥匙、司机钥匙等与电梯相关的钥匙，并对电梯相关的钥匙进行分类标示保管。
5.7.2 使用单位应对电梯相关的钥匙的移交、借用、报废进行登记、记录。
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