（5）供应户型面积偏大。 从需求来看，主要特点如下：
（1）总需求中，中高收入家庭所占比例加大，贷款购房比例逐渐增加；
（2）城市整体实力、面貌以及知名度仍需提高，对外不具备辐射力，以本地需求为主；
（3）农村居民进城购房需求有所增加；
（4）商品房价格稳中有升，涨幅不大，绝大部分为自用性需求。 2、加快推进房地产业发展的内外因分析：
随着竹溪县委、县政府经营城市理念的提出和新一轮发展规划的全面实施，无论是加快城镇化进程、调整城乡人口比例，还是通过多项政策引导，城市的增容扩面必将带来全县房地产业飞速发展。 从内因上看：
（1）城镇化进程加快拉动住房需求。
产业结构调整，农业剩余劳动力的迁移，无疑会壮大县域经济，扩大县城规模，这在客观上刺激了房地产市场的需求。据统计，中国城镇人均住房面积为26平方米，若我县能在未来三至五年内转移增加城镇人口10万人，以这一基数计算，至少需净增加商品房面积260万平米，房地产业将会以超常的速度递增，预计可实现税收收入4-5亿元。而大量农民进城，不仅可以拉动城市的其它消费需求，而且可以明显地改善农村生态环境，提升竹溪县的宜居指数。 （2）通过消费群体转移拉动住房需求。
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自1998年实行住房制度改革以来，我国居民逐渐接受了个人出资或贷款购房的现实，城镇居民购买商品房市场化非常普遍。随着竹溪县城城市化建设步伐的加快，房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，来县城经商或打工的农民逐渐适应了城市生活，因而购置商品房或二手房用于经营或居住；另一方面，随着交通设施和出行方式的改善，越来越多的乡镇行政事业人员、富裕农民也愿意到县城购房安家。在住房消费群体构成方面，政府机关及事业单位工作人员，城乡工商经营业者，乡镇从业人员和乡镇教师，三个群体各占相当份额；部分富裕的农民在县城买房的也不在少数，这些因素构成我县房地产市场的主体需求。 从外因上看：
（1）县域投资环境改善 促进房地产市场发展。
房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的持续较快发展，可以为地方政府带来可观的财政收益，进而会有较充足的资金进行城市基础设施建设，而城市基础功能的完备又为房地产市场的发展提供了良好条件，主要体现在：A、县城的基础设施不断改善，包括建成区绿化覆盖面积的增大，城区道路的铺设和改造，因地制宜景观带的建设，以及城内交通和对外交通系统的完善，水、电、暖管网的建设与完善等。B、县城进行新一轮城市发展规划，新城市发展框架逐步形成，建设用地供给量加大。因此，一批域外房地产开发企业先后入驻我县，并逐渐替代本土房地产企业成为市场投资主体，住宅小区建设的设计与品质不断提高，开始与大中城市接轨；住宅档次的提
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升又刺激了百姓购房或改善居住条件的欲望。 （2）、国家居住保障政策覆盖到县城。
在住房保障政策方面，近年来国家陆续出台了相关政策，国家住房政策保障体系已开始向县城扩展。我们要以此为契机，借助外力，激活内力，进而拉动低收入群体对住房的需求增加，既保障各项政策贯彻落实到位，又在惠民、保障民生上取得新突破。
（3）、有效推介，城市品位和知名度提升，刺激外来人口需求。我县拥有独特的山水资源和地域气候，加上近年来县委、县政府不断加大城市建设和生态保护力度，竹溪的宜居指数正迅速攀升。一个新型的山水园林生态宜居型城市即将呈现在世人面前，将会对外来人口产生巨大的吸引力，一些分布在全国各地的竹溪籍成功人士也会有落叶归根返乡居住的意愿和打算，因而将刺激房地产外来需求的增长。
（三）、竹溪现有楼盘状况与消费主要特征：
分析项目 整体规划 产品（房地产）特征 多层以行例式布局为主，高层及小高层还是空白。 建筑设计 最简单、通用的建筑设计 建筑风格 以传统的火柴盒设计为主 配套设计 简单的配套设计：如绿地、厕所 户型设计 住宅典型为：三房二厅120平方米左右 外观处理 外墙多是水泥漆或瓷砖色彩单调 细部处理 普通玻璃窗户，大铁门，围墙粗糙，屋顶简单，换气扇排油烟 架空层及停车无架空层建筑，无地下停车场 位 景观绿化 粗放传统，简单的花坛植物，无现代
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竹溪人的消费特征 对朝向、采光、通风较为注重 只注重高实用率 对风格的鉴赏力差 不注重配套设计 基本温饱型的消费 低成本消费 注重实用性，不注重观赏性 消费水平低，有车也乱停 只要房子好，有无景观无
物业管理 化的景观规划 基本没有规范的物业管理 所谓。 还停留在物业管理就是有人看看大门，打扫一下公共卫生的初级状态。
结论：竹溪的房地产处于起步阶段，无论是开发建设理念与水平，建筑规划与设计，还是市场竞争与消费，都处于起步阶段。新型的现代化房地产开发市场潜力巨大。
五、“莲花山庄”项目开发构想
“莲花山庄”规划设计以康居示范小区的定位为出发点，立意创造一个使人亲近自然，具有生命脉络、园林环境的社区文化的高尚居住小区。以保存现有地貌与植被为出发点，多数建筑物均顺山势布局，把现存的山顶自然植被保留为天然绿地。中央低洼地带营造出情景水体，山水相映成趣，人人乐在其中。在规划中保留大片天然绿地与水体，经轮廓修正，形如树叶分枝成长，既切合主题，更寓意一个生机勃勃、欣欣向荣、蓬勃发展的社区。主要公建相应集中布置于小区核心地带，方便使用，形成小区总体层次的社区中心，为居民提供较多的社交机会。结合中区开放式大型绿地与水体，环境优美舒适，集散灵活，交通方便。外围车道及停车场使车流便捷且与区内分隔。车流控制在用地区域规划路及住宅小区内周边车道，分别与规划路旁社会停车场及小区住户停车场相连（包括室外及平台层停车），除消防车
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外，日常车流不干扰小区内部组团。各期组团内成为无机动车辆的安全休闲绿化地带。
“莲花山庄”将牢固确立“科技地产”的开发战略，致力用代表行业前沿水平的新工艺、新技术、新设备和新产品，全面打造科技型健康新人居。 “莲花山庄”将采用十余项成套新技术，涵盖结构体系、建筑节能、管网成套、综合布线和环境保护等方面。其中在竹溪县首次采用外墙外保温技术、断桥铝合金中空玻璃窗、新风系统、高层高效联集式太阳能系统，不仅使住宅保温隔热、隔音，节能率将近60%，而且使住宅可以像人体一样自由呼吸，真正实现“冬暖夏凉、舒适宜人”的居住梦想。“莲花山庄”从科学的角度诠释了高品质住宅最根本的内涵，成为竹溪县的第一张科技康居地产名片。
六、“莲花山庄”项目在当地开发建设的背景和意义
国家康居示范工程是建设部于1999年启动实施的面向21世纪的样板工程。其目的是以示范小区为载体，提高针对不同地区的气候特征研究采用先进适用的成套技术，力争在较小的空间内创造较大舒适度，推动住宅质量的全面提升和住宅产业的全面发展。 （一）“莲花山庄”建成康居工程示范小区的必要性
1、竹溪地处鄂、陕、渝三省交汇处，交通便利，是鄂西的门户。未来五年，县政府将着力规范发展房地产，提高城市品位和人居水平。因此，有必要建设康居示范小区，积极引导竹溪县民住房消费，
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