2、主要竞争参照楼盘分析
由于顺天·黄金海岸项目是属于中高档楼盘，因此，在甄别竞争楼盘时，主要以区域、规模及档次为参照。 表1：
项目名称 珠江花城 天健·芙蓉盛世 美林水郡 华盛新外滩 左岸春天 入市时间 2005年 未推出 2005年 2005年 2003年 开发商 珠江实业 深圳天健实业 北京美林置业 华盛置业 泓信实业 位置 长沙市开福区政府东侧 伍家岭北站 开元西路 沿江大道，湘春路北 开福区四方坪 物业类型 多层、小高层 小高层、高层 多层 高层 多层、小高层 表2：
项目指标 容积率：1.80；建筑面珠江花城 积：460000 平方米 容积率：4；占地面积：181188.79 平方米；建天健·芙蓉盛世 筑面积：770000 平方米 容积率：1.15；建筑面美林水郡 积：12.61万平方米； 项目名称 华盛新外滩 规划设计 错落式排列 塔楼与板楼相结合；兵营式排列 户型特色 空中花园 自然景观资源 洪山公园、捞刀河 市场定位 中档 规划中 无 高档 左岸春天 地中海式多层花园洋大露台和一步阳台房兵营式排列 设计 时尚的错层阳台设容积率5.0；建筑面积5栋临江高层建筑 计，空中复式有高达20万平方米；1073户； 近6米的观景阳台。 容积率：1.80；占地面积：98000 平方米；建围合式排列，多层21弧形花园阳台，圆弧筑面积：210000 平方栋、高层17栋 形起居厅 米；总户数：1107户 无 湘江 高档 高档 浏阳河 中高档
由于地段的特殊性，导致珠江花城是本项目最大的竞争对手，这其中有利也有弊。珠江花城的进入，可让该区域热起来，带来更多的人气效应，但由于其物业区别较大，并且目前珠江花城的价格尚未正式确定，带来不利因素可能是将分流一部分客户群体。
天健·芙蓉盛世，地处伍家岭，规模较大，周边配套成熟，并且处于滨江文化园旁边，其物业必定是建高尚住宅区，在价格上，
估计比本项目要高。本项目在价格上可能占一定的优势。
美林水郡周边配套不完善，人们出行、购物相当不便，但其楼盘品质（如采用新技术、新材料，楼盘立面色彩等）值得借鉴。 华盛·新外滩最大的卖点是江景，内部景观一般，但由于其地理位置占据极大的优势，因此，价格也相当高。本项目可在价格与内部良好的规划上取胜。
左岸春天的位置稍远，交通将成为购房者考虑的重要因素，并且左岸春天的价格也卖得不低，但其推广方式可值得借鉴。
3、对本项目的影响与应对办法
以上所列楼盘，在位置上，对本项目影响较大的有珠江花城和天健·芙蓉盛世；在景观上，华盛·新外滩是本项目的竞争对手；在品质上，美林水郡与左岸春天都不可忽视。
因此，本项目除了本身地理位置的局限外，其所要采取的应对办法应在品质、景观、配套与营销推广方式上下功夫，综合考虑其各种因素，变不利因素为有利因素，让本项目能脱颖而出。
（二）来自外区域的竞争：主要表现在高端客源的分流
1、主要竞争格局分析 A、城东区域
由于长沙地形呈东西窄、南北长的特点，南北长跨度超过10公里，东西长不到5公里，使得火星大道、人民东路距市中心仅六七公里。随着芙蓉区政府东迁的推波助澜和远大路、马王堆路、高岭路、汉城路、浏阳河大桥的修建及人民东路延长线等一系列道路的拉通，加上政府推出“拓东融城”的计划，让人民东路与东岸乡地区的开发建设脚步越来越快。
现政府将加快浏阳河风光带、二环线以东，京广线以西区域内的配套建设，并投资10亿元打造城区中心滨水区——圭塘河风景带，在圭塘河下游雨花区政府至芙蓉区政府段，河道划了一个弧形，而人民东路区域正位于此，这独特的地理优势将让该区域成为城市新区。
目前城东区域有众多楼盘正在开发，其楼盘品质均属中高档性质，如南都·西街花园、水云间、仁和·香堤雅境、星城世家、世嘉·国际华城、长远-华樟名府，锦湘·国际星城、绿城·桂花城、美林景园、嘉盛华庭等，现城东区域楼盘的总规划建筑面积达到200多万平方米，包括商品房、综合用房和商业用房，在建筑类型上，涵盖了高层，小高层，多层和别墅。让该区域汇聚成规模化的楼盘居住群，其发展态势将之成为长沙新形的“尚东区——东部高尚生活居住区”。
城东区域竞争优势分析
目前，城东区域主要是因为各大中高端楼盘的汇集，让该区域产生了“尚东区”的效应，托起该区域飞速发展，并且周边的物业、市政配套设施相对较完善，加上政府对该区域的重视程度及招商引资力度的加强，该区域已逐渐连成高尚居住区，以规模化的方式向外拓展。
城东区域存在劣势分析
城东区域东西向只有一条交通主干道——人民东路，这对于居住在该区域的人群来说，虽与市中心只有15分钟车程的距离，但要到市中心，其最便捷的道路只有这一条，因此，交通是该区域发展的最大制约，并且该区域不具备良好的自然生态环境与水景景观资源。
B、城南区域
城南区域在政府规划下，省府周边的“三馆一中心”——省地质博物馆、省群众艺术馆、省科技馆和省青少年活动中心已有三个项目全面完成了征地拆迁工作；电力路、青园前路、迎新路、韶高南路四条市政道路已竣工通车；友谊东路12月可竣工通车；新姚南路和韶洲西路年底前均可拉通毛路；木莲冲路、黑梨路、宜春路等均在紧张施工建设之中，其整体上呈现出“六纵六横”的框架。把该区域打造成核心行政文化区，这也是长株潭一体化的重要节点。
目前，省府周边各类项目达到48个，计划总投资90多亿元，以省府为核心的天心生态新城范围内有30余项市重点工程，共投入资金36.27亿元，拉通主干道15条、40余公里，呈现出大开发、大建设和大发展的良好态势。并且该区域在硬环境上，有着良好的