《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，国家可以征收集体所有的土地以及单位和个人的不动产，征收这些不动产以后要给予足额的补偿。
大家都清楚，在《物权法》审议过程中，有一个“重庆钉子户”的案件引起大家的关注。开发商和房屋所有人发生拆迁争议，僵持了几年。《物权法》第42条恰好就是为了解决这个问题而制定的。《物权法》通过以后，双方当事人通过和解的方式把这个案件妥善解决了。这体现了《物权法》的威力。
《物权法》第42条规定：如果是出于公共利益的目的的时候，可以征收私人的不动产，但要给予足额的补偿，并且要做好各种安置工作。关于公共利益的概念，《物权法》没有做出界定。主要是在讨论的过程中，究竟怎样来界定公共利益，没有统一的意见，达不成一致的意见。讨论的结果是将这个问题交给法院裁决。如果当事人双方对于征收和拆迁问题发生争议，争议的目的是否为公共利益，是不是应该依据公共利益进行征收、拆迁的时候，由法院来作最后的裁决。法院裁决是公共利益，就可以征收拆迁，法院认为不是公共利益的问题，双方就要进行协商。这就是第42条的根本问题。
这一条规定生效后，有人认为可能会减缓国家建设速度，过于强调保护个人的权利，保护私人的物权，就会影响国家的建设速度。《物权法》刚刚通过不久，我和龙永图先生等在深圳电视台《对话改革》的节目当中谈《物权法》的时候，我们就谈过这个问题。龙先生说他和国外的一些部长在谈这个问题的时候，外国人都认为中国的建设速度实在太快了，他们国家是无法做到的。为什么呢？因为他们的土地、建筑物都是私有的。比方说要建高速公路，如果权利人不肯出让土地、出让建筑物的时候，他们的高速公路建设就无法向前发展，所以建设得非常缓慢。在过去的一段时间里，我们的建设速度确实相当快，在快速的发展中，应该看到我们的很多做法是没有很好的保护老百姓的物权，使百姓的物权受到很大的伤害。《物权法》确立了这个原则，即使是公共利益的需要而进行拆迁、征收的时候，也要给予足额的补偿。如果不是公共利益需要的时候，双方一定要经过合理的协商，通过协商来解决，这样就能够保护好人民的权利。在保证人民物权的时候，去保证国家的建设速度，这样就能够体现《物权法》第42条的精神。今后在拆迁、征收的问题上，必须保护好人民的物权，不能让人民的物权受到太大的损害。国务院已经决定修改《城市房屋拆迁条例》，因为这个条例的内容是违反《物权法》第42条规定精神的，因此，争取在十月一日《物权法》生效之前修改完成。这是国务院带头执行《物权法》的实际行动，作出了榜样，应当成为我们的借鉴。
（三）规定业主的建筑物区分所有权，保护好业主的各项权利
业主的建筑物区分所有权的出现，是随着住房改革、随着商品房开发而出现的。过去，城市居民的房子都采取公房租赁的方式解决的，有一部分房子是房产局的，有一部分房子是单位的，都是国家的，是国有的房子，私人住房采取租赁的方式。这是过去的制度。在过去这种公房的制度下，个人对房产没有所有权，仅仅有使用权，但不是物权。这样就没有建筑物区分所有权问题的出现。城市住房制度改革、商品房开发后，在大型的区分所有的建筑物中，每户业主都享有一个建筑单元的所有权，但是在建筑物的整体部分又都连在一起，是个共有的问题。这样的一个新型的物权，就叫做建筑物区分所有权。在起草《物权法》的时候，为了让这个概念更通俗，更容易被老百姓掌握，就在这个概念中加上“业主的”三个字，叫做“业主的建筑物区分所有权”。《物权法》的第70条至第83条规定了建筑物区分所有权的全部内容。
按照第70条规定，建筑物区分所有权包含三个权利。一是专有权，针对的是自己的建筑单元，是叫做专有部分，享有的是所有权；二是共有权，对建筑物共有部分，每个业主都享有共有的权利；三是管理权，是每一个业主的权利，是对建筑物的管理权。这三个权利的关系又如何呢？在三个权利中，专有权起主导性，可以带动其他两个权利的流转。 1．专有权
专有权其实就是个所有权，业主对自己的专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权能，但行使这个权利的时候，不能危害建筑物的安全，不能妨害其他业主的合法权益。
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2．共有权
在共有权部分，《物权法》专门规定了两个半条：第72条第一款规定了共有部分的一般规则，除了建筑物的专有部分之外的部分，都是共有。第73条规定了三个问题：第一个讲道路，小区的道路归全体业主所有，但有一个除外，就是城镇公共道路属于国家所有。除了这个以外，其他的道路都是全体业主共有的私家路。第二个讲绿地，绿地原则上也是全体业主共有，但也有两个除外：一是城镇公共绿地除外，这是国家所有的；二是明示属于个人的也除外。比方说连排别墅，门前的和窗前的绿地，这个是明确的，是归业主所有的。第三个讲其他公共场所、公用设施和物业服务用房，这个没有例外，绝对是全体业主共有的。这一点在《物权法草案》中曾经有过例外的规定，即“物业服务用房归全体业主共有，但另有约定的除外”。后来把这个改变过来了，一律是全体业主共有。修改成现在的这个规则的理由，是因为现代的建筑必须由专业人士来管理，用物业公司来管理是最好的。但是我们可以看到一个现象，开发商在建好房子时，通常由自己设立一个物业公司，做前期的物业管理，等全体业主进来后，一旦与物业公司发生纠纷，业主要炒掉物业公司时，开发商在把人撤走后，房子就不交出来。当业主聘请了新的物业公司来进场后，就没有房子住，无法开展工作。这种情况并不少见。《物权法》采取坚决的态度，规定物业服务用房就是归全体业主所有。
第74条专门规定车库、车位的问题。所谓车位，就是地表上划线的停车位，所谓车库就是四周要封闭，特别是讲地下车库，还包括停车楼里的车库。《物权法》在规定车库、车位问题时规定了三个规则：第一，必须首先满足业主的需要。只要业主需要就不可以把车库、车位卖给别人。第二，车库、车位的权属问题要通过合同来约定。一是用出售的方法，使业主买到车库和车位的所有权；二是用赠与的方法，也可以使业主取得了所有权，但是这种情况较少，主要是连排别墅或者独栋别墅的车位，多数是赠与的；三是租赁的方法，开发商仍然享有所有权，业主取得使用权。这样，车位和车库的权属就非常的明确了。第三，关于地表的车位，明确规定占用业主共有的道路或者其他场地建立的用于停车的车位，应该属于全体业主共有的。那应当如何使用呢？《物权法》没有进一步规定。我个人认为应该这样处理：首先应留出一部分，作为访客车位；剩余的车位，业主可以设立专有的使用权或者租用。业主可以通过购买取得专有使用权，或者租赁使用权，但所有权还是归全体业主共有。购买专有停车位的钱应交给全体业主。
在共有权部分，还有一个问题，就是要保护业主的共有利益。利用建筑物的共有部分设置广告，进行其他商业开发的时候，如果有收益，这个收益应当归全体业主所有，而不能归物业公司。《物权法》通过以后，北京有个物业公司就公开声明把这几年建筑物广告收入全部移交给业主委员会。媒体在采访我的时候，我就说，利用全体业主共有的财产创造出新的价值、新的收益，当然要归全体业主所有。如何分配呢？我认为应该按照《物权法》第80条的规定：第一，尽可能的把它放到公共维修基金里，保证公共基金有足够的数额。第二，如果这笔经费有剩余的话，应该按照每个业主的建筑面积分给业主享有。这些，都应当由全体业主大会作出决定。 3．管理权
建筑物区分所有权中的第三个部分就是管理权。首先要有管理组织即业主大会、业主委员会，业主大会要制定管理规约，要规定业主的权利、义务，出现纠纷怎样处理，对违反管理规约的行为怎么处置。管理规约的效力，就是每一个业主都要遵守。
业主大会、业主委员会和物业公司之间到底是什么关系？《物权法》规定可以自己管理，也可以委托物业公司来管理，也可以委托其他的管理人来管理。如果委托物业公司来管理建筑物时，双方构成合同关系，用合同来明确双方的权利义务。在业主大会、业主委员会的授权下，物业公司来管理物业，这样就把整个关系理顺了。 建筑物区分所有权是城里每个业主都有密切关系的物权，我们在这方面要掌握物权的规则，既要维护自己的物权，也要保证人民的这个物权。
（四）掌握相邻关系规则，妥善处理相邻纠纷
《物权法》第84条至第92条规定的是相邻关系规则。
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不动产相毗邻，无论是土地相毗邻，还是建筑物相毗邻，这时在不动产的权利人之间就会产生相邻关系。比方说，我的房子和他的房子相邻，我要修我的房子就要到他的院子里或房子里去，否则就无法维修，那么对方应该允许。我行使我的权利，行使的范围可能要延伸到你的院子里去，你允许我到你的院子里修我的房子时，其实你的权利受到了一定的限制。所以相邻关系的实质在于不动产相邻的各方，一方的权利得到了适当的延伸，另一方权利受到了一定的限制，这都是为了行使所有权的便利。这就是相邻关系的实质。
物权法规定了以下六种相邻关系：一是取水、排水的关系；二是相邻通行关系；三是相邻土地利用关系；四是相邻通风、采光、日照的关系；五是相邻污染关系；流失相邻防险关系。这些相邻关系都用互利互惠的原则，要有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。
在这六种相邻关系之外，对于没有规定的相邻关系，《物权法》第85条规定了一个新的规则，就是没有法律法规规定的相邻关系，可以适用民事习惯作出判决。我介绍一个很典型的相邻关系的案件，这个案件非常有意思，而且《物权法》中没有规定。说的是两户农民相邻，一家农民院子里长了一棵一百多年的大树，树越来越大，树根延伸到相邻的农民家里去，开始时在院子里，后来长到了房子底下，越长越粗，结果把房子的墙拱裂了，后来又延伸到人家炕下，把炕也拱裂了，一烧火就冒烟。乙农民就找甲农民，和对方商量处理办法。乙农民说要么把树砍掉，但甲农民说树是不能砍的，因为它是重要财产。乙农民说要么你把树根切断，甲农民也不同意，说切掉树根树照样会死。双方发生争议又无法通过协商来解决，于是乙农民向法院起诉，要求甲农民切断树根保证他的安全。这种情况也是一种相邻关系，这种相邻关系叫做越界枝桠根系。首先，我在自己的土地上栽棵树，必须离开分界线适当距离，防止长到相邻人的土地上去。其次，枝桠、根系越界，长到别人院子里，如果对对方造成不是严重妨害的时候，对方要容忍；如果已经造成严重妨害的话，应该把越界的枝和根刈除；如果造成损害的话，还应该赔偿损失。这就是越界枝桠根系的相邻权的规则。《物权法》第85条的这个规定，具有重要意义。如果相邻关系没有法律或者行政法规规定的话，就应当依照当地的习惯处理。
《物权法》第七章规定相邻关系就规定了这样一些内容，我们应该很好的掌握。 （五）掌握好共有权的物权规则
《物权法》第93条至第105条规定的是共有，就是两个以上的民事主体对同一件物享有一个所有权。《物权法》把共有规定在第八章，主要规定了两种共有权：一种是按份共有；一种是共同共有。
按份共有是指两个以上的人对同一个物享有共有权，是按照份额来确定每一个人的权利和义务的。而共同共有则完全不讲份额，大家共同享有权利，共同承担义务，没有份额的差别。
共同共有这种情况应该是更典型、更常见的共有权利。这种共有有四种常见的形式： 1．夫妻共有
两个人结婚的时候，如果没有约定其他的财产所有形式，比方说没有约定AA制，那么他们在婚后取得的财产就是共同共有，夫妻之间不发生份额的问题，纯粹就是一种共同共有，这是最典型的共同共有。 2．家庭共有
家庭共有，是一个家庭的成员之间形成的共有关系。比方说，夫妻两人是共有财产，生了儿子，儿子长大了也开始赚钱了，他把钱交到家里，这样就形成了三个人的共有财产，这就变成了家庭共有财产。家庭共有财产中没有份额的区别，是共同共有。不过，现在的家庭共有越来越少了，原因是，儿子赚了钱，并不交给家里，不交给父母，还是照吃父母的；结婚了，还是要父母掏钱；就是养了儿子了，那也是你们的孙子，照样还得要老人掏钱。这就是“啃老族”，还有家庭共有吗？ 3、 共同继承遗产
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共同继承遗产也是共同共有。中国有个习惯，就是双亲当中有一方先去世了，比方老父亲去世了，儿子们就主张跟他妈分遗产，这时很多人会嘲笑这家人没有教养，说你母亲还没死呢，你就分遗产了，真是不孝啊！但在事实上，他的要求是合法的，《继承法》就是这样规定的。继承是在被继承人死亡后开始的，《继承法》还规定，继承开始以后，如果继承人不明确表示放弃继承的话，就视为继承。那我们说家里老父亲去世了，大家都没有说继承，就等于是共同继承，所以继承的财产就是共同共有的财产。一直等到老母亲也去世了，大家才来分遗产，才分割共有的财产，将其变成个人财产。在没有析产之前，共同继承遗产就形成了共同共有的财产。 ４．合伙财产
合伙财产也是共同共有财产。有些人认为不是，为什么？因为他们认为合伙在分红的时候是按照份额分的，有多少股份分多少。但这仅仅是讲分红。合伙的基础财产永远是共同财产，不论是投资，还是创造的新的财产，只要合伙不解散，共同共有的财产就不会发生变化，不可以变成按份的财产。因为合伙是无限连带责任，合伙要承担的债务，合伙发生的债务，一定要用合伙的共同财产来承担，而且还不仅仅是这些财产，个人还要承担连带责任，所以不能分份额。
这就是最典型的四种共同共有。我们要认清共有的性质，要合理的去保护每一个共有人的权利。 （六）规定善意取得制度，保证动产和不动产的正常交易秩序
善意取得是《物权法》第106条规定的制度。善意取得指的是占有他人的财产，自己没有所有权，或者没有处分权，财产放在我手里时，我把它卖给了第三人，第三人能够取得这个东西的所有权。为什么要这样规定？举例说，把自己没有处分权的东西卖给第三人，因为我都没有所有权，没有处分权，我把财产卖给他人时，能把所有权卖给他人吗？好像卖不了啊！但《物权法》第106条规定，主要具备三个条件，就能够买到所有权。三个条件是：第一，买受人是善意的，就是不知道出卖人没有所有权，没有处分权这样一种情况；第二，交易的价款是个合理的价款；第三，是动产已经交付，不动产已经过户登记。第三人已经取得了交易的物，具备了这三个条件，那他就取得了所有权。尽管我没有所有权出卖，但是他已经取得了所有权。那么，真正的权利人怎么保护呢？真正的权利人只能向无权处分的出卖人来要求赔偿，因为是我把他的财产卖了，人家已经取得了所有权，又不能够把原物追回来，这个损失完全应该由我来赔偿。
确立这个规则的立法意图，是保护交易的动态安全，特别是动产的交易。在进行动产交易的时候，买受人往往都不去检查出卖人对出卖的物是否享有所有权，不会去检查出卖人的所有权证，当然动产根本就没有所有权证。出卖人只要占有这个动产，就推定他是有所有权的，他把物卖给你，你交了相应的对价，你就取得这个所有权。这就是正常的交易秩序，善意取得就是为了维护这个交易的动态安全。出卖动产却没有所有权，卖给他以后，如果法律认为买受人也买不到所有权，真正的权利人可以向他追夺的话，交易秩序就会完全被破坏掉。后果就是，在交易中，无论是动产还是不动产，买受人首先就要检查对方有没有所有权，有所有权就敢买，没有所有权就不敢买，这样一来，就没人敢在市场上买东西了。为了保护动态的交易安全，所以设置善意制度。这样就使善意的买受人能够得到《物权法》的保护。如果不构成善意取得，真正的权利人可以向买受人去追夺财产，同时对造成的损失还可以要求无权处分人赔偿。这样才能真正保护权利人的权利。
国外在规定善意取得时，通常是规定动产实行善意取得制度，不动产一般不实行善意取得制度。我们在司法实践当中积累了一些经验，所以在第106条规定了不动产和动产都适用善意取得制度。事实上动产适用善意取得制度更多，不动产使用善意取得制度其实很少。我想有两种情况可能适用不动产善意取得：
一是共同共有人之一擅自处分共有的不动产。比方说，两个人共同共有一个房产，共同共有的要求是处分共同共有的不动产时，要共有人一致意见才行，只有两人都同意卖才能卖。如果我是共有人之一，我背着另一个人把房子卖了，也作了过户登记了，这时对方能不能买到所有权呢？如果对方是善意的，交付了合理的价金，也作了物权的过户登记，这时他可以取得所有权。而另一个共有人受到的损失，可以要求擅自处分的共有人来赔偿。
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二是在错误登记的情况下的不动产善意取得。一个人对房屋没有所有权，但是他已经做了不动产物权登记，在他把不动产卖给他人的时候，对方相信不动产的物权登记，当然他能买到所有权。那么，真正的权利人可以找错误登记人要求赔偿，这也可以构成善意取得。
事实上，不动产善意取得是比较少的。随着物权登记制度越来越完善，这种不动产善意取得会越来越少，但是总会存在。
（七）拾得遗失物和遗失物的悬赏广告
《物权法》第109条规定：拾得遗失物，应当返还权利人；拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。这个规则是我们立法的一贯传统。在起草《物权法》过程中，曾经有人提出，拾得遗失物后把遗失物交给失主或者公安机关后，拾得人可不可以得到一定的报酬？有人提出是不是可以留下20%作为报酬？《物权法》没有采纳这个意见。其实这种主张是有道理的。规定拾得人可以留一定的报酬，就可以鼓励拾得人自觉地履行返还失主或者送交公安机关。
在这部分当中，还规定了一个特别的制度，就是拾得物的悬赏广告。《物权法》第112条规定：权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行给付报酬的义务。仔细想想，这个规定与第109条的规定，在内在的逻辑性上稍微有点不协调，一般的不得主张报酬，但是失主答应给予报酬的，就可以给予报酬。 我举一个事例说明。在山东某地，有一个人丢失了一个包，里边装了很多钱和重要证件，失主登载广告，说将包交给他的，他就给1万元的奖励；如果能够给他提供有益线索，使他能够找到这个包的，奖赏5千元。这个包被一个人拣到了，他想怎样才能够既拿到1万元，又能够拿到5千元，因此，就与这个失主谈判，说交还包是否可以得到1万元？失主说当然可以。拾得人又问，这个包不是他自己拣到的，而是一个人向他提供了有益的线索，按照这个线索他才拣到包的，因此，那5千元是不是也应当给他？失主不同意。因此，拾得人就说那你就别想得到这个包了。失主向法院起诉，拾得人提出反诉。法院判决，拾得他人财产必须返还失主，不得隐匿。这个是对的。法院又判决，拾金不昧是公民的美德，因此，不得主张报酬。这是一个典型的不承认悬赏广告的错误判决。
（八）住宅的建设用地使用权自动续期的规定给业主吃了“定心丸”
住宅的建设用地使用权自动续期，是一个非常重要的规定。已经公布，就得到了广大人民群众的拥护。 这个问题是针对这样一种情况规定的：我们向开发商买房子，房子起码可以使用100年，但是买到的建设用地使用权却只有70年，实际上开发商建设已经用去了好几年，业主买到建设用地使用权只有60几年了。在这种情况下，业主普遍担心，一旦土地使用权的期限到了，我房子还是好好的，可往哪搁呀？土地一旦被国家收回去，房子是拆掉呢？还是被国家收走？如果拆了国家给不给补偿？如果国家把房子收走是不是也要给补偿？这些问题都不明确。在起草《物权法》的过程中，开始没有注意这个问题，认为70年的期间还早的哪，不急。后来发现不规定是不行的。因此，提出要规定建设用地使用权69年的时候应当由权利人申请续期。就是到69年的时候，你要到登记机构向国家申请续期，比方说再续70年。后来又发现，如果采用申请续期的话，不仅仅给业主造成极大的麻烦，而且也会给政府增加很多的负担，最后干脆改成了一个新的制度，就是住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这样就让业主们普遍吃了“定心丸”，大家都放心了。
这一部分其实还有好多问题没有解决，这里我提出三个问题。第一，自动续期期间是多少？还是70年吗？没有明确规定。第二，自动续期以后，还需要补交出让金吗？这部分现在是不明确的。我认为续期后的出让金还是应该交的，但是也有人认为不用交了。第三，房子可能挺100年，土地自动续期以后到了140年，到100年了房子不行了要重新翻建，这时业主可不可以集资把自己的房子拆掉重新建新房？甚至重建更大的房子？这些问题也没有规定。
（九）新规定的一种物权即地役权
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