先购买权，而不能对整个房院全部享有优先购买权，因此对未承租的房屋不享有优先购买权。作为房屋出卖人，如果将整体的房院分割出卖，会降低房院的使用价值，甚至可能卖不出，影响了出卖人的交易。如果允许局部承租人对整体房屋享有优先购买权，那么在多个局部承租人共有的前提下，多个承租人同时主张优先购买权，法院又该如何判决呢？
关于“同等条件”的理解。承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”下。对于“同等条件”的理解有不同的观点。一种观点认为，同等条件一般情况下是指同等实质交易价格条件。即承租人是在同等的价格条件下购买租赁物，而不是在优于第三人的价格条件下购买租赁物。另一种观点认为，承租人与出卖人订立的合同条款应与出卖人与第三人订立的合同条款完全一致。在本案中，出卖人王乙、丙与买受人贾某某订立的房屋买卖合同其实是附条件的，双方除了约定价格条款以外，还附加了其他条件。即“乙方（贾某某）负责甲方（王乙、丙）二人终身有房所住。乙方在翻盖住房前必须先安置好甲方住房问题才能动工”。因此本案当中的“同等条件”，除了价格条件外，还包括出卖人提出的其他条件。
三、房屋优先购买权制度使契约自由原则受到限制，交易秩序受到挑战
《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。该条是契约自由原则，是合同的精髓。当事人在不违反法律和社会公共利益的前提下，享有完全的合同自由，即自由决定同谁订立合同，订立什么内容的合同等。但是承租人的优先购买权制度，正是对出租人自由买卖意志的一种限制，这种限制是否合理？笔者认为是一个值得商榷的问题。
在房屋交易中，承租人优先购买权制度常常成为空架子，其原因有三：一是出租人、承租人对法律规定不了解，出租人不知道行使权利，承租人也不知道履行通知义务。二是出租人不愿遵守法律规定。由于个人情感原因或其他不能用金钱折价的条件因素，出租人存在愿意卖给第三人而不愿意卖给承租人的心理。三是承租人履行优先购买权通知义务操作不合常理。在房屋买卖中，出租人有权选择与包括承租人在内的任何人协商房屋买卖事宜。尤其是房屋买卖价格条款，并不是出租人或买受人一方说了算，而是经过卖方多次出价，买方多次还价的情况下最后达成一致意见。在此情况下，由出租人将与买受人签订的合同内容去征询承租人的意见，如果承租人对合同条款表示接受，承租人则可优先于第三人购买房屋，那么如何从法律的角度去评判第三人与出租人的要约过程？对于第三人在与出租人协商期间投入的时间和精力该由谁来赔偿损失？这种做法显然不合常理，并且损害了交易自由和秩序。
另外，承租人如果要通过主张优先购买权来达到请求人民法院宣告出租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效的目的，这一做法可能会产生以下法律后果。1、房屋买卖合同如果被宣告无效，有可能引发第三人与出租人的另一场诉讼。善意第三人会因为出租人的行为过错而主张对造成的损失进行赔偿。2、房屋买卖合同被宣告无效后，不必然的产生承租人与出租人之间会形成房屋买卖合同的法律后果。如果承租人反悔，不愿再与出租人签订合同，那么出租人会两头落空。如果出租人以不愿再出卖租赁房屋或等租赁期满后再行出卖来规避法律规定，那么法院的判决会成为一纸空文。在这种情况下，不仅会造成买卖秩序混乱的状态，而且还徒增当事人的诉累，造成司法资源的浪费。
鉴于优先购买权制度在实施过程中存在诸多漏洞，并不能取得良好的法律效果和社会效果，所以笔者认为废除这项法制度更有利于保护房屋交易安全和自由。
从本案看欺诈行为对合同效力的影响
邓梅君 广西壮族自治区百色市中中级人民法院
[基本案情]
2003年，房地产开发商平果县房地产开发公司向中行平果支行申请“平果铝含笑小区”公寓楼按揭贷款支持。经协商一致，2004年1月16日双方签订了《楼宇按揭项目合作协议》，协议约定：中行平果支行向符合贷款条件的“平果铝含笑小区”公寓楼购房人提供按揭贷款支持；双方同时签订了《最高额保证合同》，确定平果县房地产开发公司为该楼盘的购房人向中行平果支行借款提供连带责任担保。2004年3月31日，平果县房地产开发公司与黄某签订了虚假的《商品房买卖合同》、并持虚假的首期付款收据及收入证明等相关证件，与黄某到中行平果支行办理按揭贷款手续。当日，中行平果支行与黄某签订了《楼宇抵押借款合同》，约定：借款金额为85000元，借款期限为15年，月利率为4.2?，还款方式为：按月均等额还贷款本息。同日，中行平果支行依合同约定将85000元转入“平果铝含笑小区”的开发商户头上。此后，中行平果支行从黄某在该行的活期普通存折中逐月扣划应归还和支付的贷款本息。抵押物已在平果县房地产管理所办理了在建工程贷款抵押登记手续，明确了抵押权人为中行平果支行。截至2006年4月30日止，黄某尚欠中行平果支行借款本金76808.30元及利息643.19元。2005年7月4日平果县人民法院以（2005）平民保字第252-1号民事裁定书查封了上述抵押物（平果铝含笑区8-603号房）。中行平果支行由此得知平果县房地产开发公司与黄某之间签订的是虚假的商品房买卖合同，遂引发纠纷，中行平果支行诉至平果县人民法院，请求判令：1、黄某偿还借款本金76808.30元及利息；2、平果县房地产开发公司负连带清偿责任；3、中行平果
支行对“平果铝含笑小区”8栋603号房享有优先受偿权。
[裁判]
一审法院认为：平果县房地产开发公司为套取中行平果支行的按揭贷款，与黄某恶意串通，持虚假的购房合同和相关资料与中行平果支行签订《楼宇抵押借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（二）项的规定，该借款合同为无效合同，黄某与平果县房地产开发公司是共同侵权人，对返还贷款本金及赔偿利息损失承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此，对中行平果支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。据此判决：一、由黄某、平果县房地产开发公司返还中行平果支行借款本金76808.46元及赔偿利息损失；二、黄某、平果县房地产开发公司对上述债务互负连带清偿责任；三、驳回中行平果支行要求对“平果铝含笑住宅小区”8栋603号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。
中行平果支行不服一审判决，上诉称：其与黄某签订的《楼宇抵押借款合同》为有效合同，其对抵押物享有优先受偿权。
黄某答辩称：本案贷款是平果县房地产开发公司使用，用以抵押的房屋也是属于平果县房地产开发公司所有，其不是借款人，不