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2、总需求量分析
2006年巴彦淖尔市商品房销售情况：
商业营 指 标 合计 住宅 住房 用住房 商品房销售面积（㎡） 现房销售面积（㎡） 370573 300546 96646 75500 68527 1500 期房销售面积（㎡） 535192 533488 196146 22000 1292 412 商品住宅销售套数（套） 现房销售平均价格（㎡） 期房销售平均价格（㎡） 空置面积（㎡） 51939 50929 17307 —— 1010 —— 由于巴彦淖尔房地产管理局最近相关房地产信息正在统计过程中，故采用2006年相关信息。
1408 1397 1342 980 5356 2597 1913 1215 1159 931 2163 1900 —— 8216 3400 950 —— —— 90㎡经济适业住房 其他 905765 834034 292792 97500 69819 1912 第 11 页 共 36 页
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3、市场推广分析
三线城市的市场推广方式一般很简单，临河也是一样，但本市华裕地产的开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大的区别，除了利用工地现场的围档广告外，还通过各种媒体来推销自己的楼盘，比如报纸、电视等，一般常用的媒体是《巴彦淖尔晚报》，常见的版面是1/8版，电视为巴彦淖尔电视台较多。
由于目前临河房地产市场的推广方式比较单一，尚待开发的资源较多，可充分发挥媒介的优势，通过各种宣传方式和理念来展示公司的项目。 4、宏观政策分析
①自2004年以来全国房地产价格涨势迅猛，国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格，2006年如果被喻为房地产的政策年，2007年就是房地产的调整年，相继出台的“国八条”、“国六条”对稳定房地产价格起到了极大的促进作用。近日由国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况，同时针对目前房价增长过快以及住房结构调整情况进行实地调查，以便及时调整稳定房地产价格的具体措施。
②中国人民银行决定，自2007年9月15日起，年内第五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。央行表示，此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，此次加息可以说是直指过热的房地产投资。在三线城市的临河，选择贷款购买住房的客户较多，贷款利率的上调直接影响消费者购房
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的心理。
中国人民大学证券与金融研究所副所长赵锡军认为，经过连续加息，市场已到需要重点关注加息累加效应的时候了。加息所带来的另一个影响是对于处于还贷中的消费者。五次加息的累加效应已让部分贷款购房人不堪重负，生活水平也因此会受到影响。现在很多人的月供与收入还处于平衡状态，如果贷款利息提升，月供将加大，而一旦收入提不上去，还款更吃力。那些原计划贷款的购房者，很可能因加息不断而暂时打消购房念头。
③临河商品房预售制度并不完善，有个别楼盘基础尚未施工存在买房预约登记、囤积房源的现象出现，政府部门的监管力度不大，扰乱了正常的房地产秩序。商品房预售许可证发放的条件：工程建设完成总建设投资的30%以上；符合各项质量安全标准。
④开发土地步入市场化进程，国有土地买卖完全通过招、拍、挂形式取得，政府财政收入增加，土地成本加大，相应的房地产建设成本加大，故直接影响房地产的销售价格。
⑤临河新区的规划建设直接影响城市的发展，给房地产行业带来巨大的生存空间，规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市的行政、文化、金融中心，形成城市新区的核心区。在核心区建设的带动下，在其南部开发新的居住用地和金融、文设施用地。
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巴彦淖尔市临河区新区规划示意图
5、市场综合评述
总结近年来房地产市场的发展特点有如下特点：
①房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。 ②房地产相关政策互动，引发楼市销售升温。 ③土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。 ④开发成本加大，引发商品房销售价格提高。 ⑤新区规划建设，给开发企业带来发展空间。 ⑥国内房价形成涨势热潮，商品房实现供需两旺。
⑦银行商品房贷款利率上调，消费者购房心理渐渐发生改变。
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三、重点楼盘个案分析
1、区域市场分析
①胜利路商圈及延展地带：
美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建，在销售推广方面略有成就，公司成立时间较长，有一定的品牌优势，但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段，俊峰华庭就已经说明了这个问题，没有一个统一的规划，由于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大，在销售过程中有一定的难度，故美丽洋房、阳光新都户型做了相应的调整；怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目，以多层为主，附带一栋高层，由于销售价位较低、但还是传统的营销模式，房源仅剩3套。
②巴市规划新区、开发区：
自从政府重点规划新区的建设，有较大的升值潜力，但在规划设计、相关配套方面不太完善，没有形成规模优势，所以相应的销售价位比市区略低；新城康都于今年十月开盘当日销售80%，主要原因在于面对的客户群体较广，适合中产阶级自住、投资两用的客户，其次是规模优势和开发商实力的体现；锦绣花园一期为15栋多层，由于周边环境较差，故在市区设立接待部，价位较底；泰城新居、绿都新村目前尚未对外界开始销售。
③附小、附中、大学路教育区附近及延展地带：
由于距离学校较近，受到了广大业主青睐，健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕；中兴水郡剩下部分门店未售。
④解放街以北、建设路以东：
华海尚都为我公司2008年重点开发建设项目，初步规划小高层、高层住宅；玫瑰园
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