b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。
c.绿化率：20%(绿化占地面积133333m，折合约200亩)。
2
1.4.5公用配套设施
a.供配电：拟建供配电设施，电力增容40000KVA。 b.给排水：拟建给排水设施，水增容1800m3/d。 c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。 1.4.6项目建设期
本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。
1.4.7项目总投资及资金来源 a.项目总投资
本项目总投资231743万元，其中：建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。总投资构成见表1-2。
表1-2 总投资构成表 1 建设投资 220225 9124.51 123056.57 25531.45 5612.97 11199.20 35213.17 10487.13 9824 1694 95.03 4.24 0.73 1.1 设备购置 1.2 建筑工程 1.3 公用工程 1.4 总图、运输 1.5 环境保护、消防、安全卫生 1.6 其他费用 1.7 基本预备费 2 3 建设期利息 流动资金 第 6 页 共 115 页
4 总投资合计 231743 100 b.资金来源
项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。
建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。 项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。
1.4.8主要经济效益指标预测 a.收入预测 达到经营目标年份：
营业收入： 26188万元 利税总额： 12861万元 其中：营业税： 1309万元
附加税： 157万元 房产税 2919万元 利润总额： 8476万元 b.财务效益评价指标：
总投资收益率（ROI）： 6.11%； 项目资本金净利润率（ROE）： 7.62%；
项目投资回收期： 3.91年(融资前税前,含建设期3年)； 财务内部收益率： 22.57%(融资前税前所)； 项目财务净现值（i=10%）：53900万元(融资前税前)。 1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。
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表1-3 主要技术经济指标汇总表 序 号 1 指 标 名 称 建设规模 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数 据 251335 420672 39401 20361 170500 31852 144660 231743 220225 9824 1694 220225 100000 120225 9824 9824 1694 备 注 1.1 大型卖场 1.2 专业市场 1.3 仓储设施 1.4 会展中心 1.5 写字楼 1.6 商业网点 1.7 住宅楼 2 项目总投资 2.1 建设投资 2.2 建设期贷款利息 2.3 流动资金 3 建设投资资金来源 3.1 申请银行贷款 3.2 企业自筹资金 4 建设期贷款利息来源 4.1 企业自有资金 5 流动资金来源 续表1-3 主要技术经济指标汇总表 序 号 指 标 名 称 单位 万元 万元 人 年 万元 万元 第 8 页 共 115 页
数 据 1694 180 3 26188 12861 备 注 达到经营目标年份 正常经营年份 5.1 申请银行短期借款 5.2 企业自有资金 6 7 8 9 劳动定员 建设期 租赁营业收入 租赁利税总额
9.1 营业税 9.2 附加税 9.3 房产税 9.4 利润总额 10 租赁所得税 11 租赁所得税后净利润 12 房产销售部分效益 12.1 房产销售营业收入 12.2 房产销售营业税金及附加 12.3 房产销售利润总额 12.4 房产销售应纳所得税 12.5 房产所得税后净利润 13 评价指标 13.1 总投资收益率(ROI) 13.2 项目资本金净利润率(ROE) 13.3 项目投资回收期 13.4 项目内部收益率 13.5 项目财务净现值 13.6 资本金内部收益率 14 盈亏平衡点 15 贷款偿还期 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 % 1309 157 2919 8476 2119 6357 216314 12114 70507 17627 52881 所得 所得 税前 税后 6.11 正常经营年份 正常经营年份 按全部效益计算 按平均数据计算 7.62 按平均数据计算 3.91 5.26 含建设期3年 22.57 16.66 万元 53900 29775 i=10% % % 年
21.10 47.36 8.65 含建设期3年 第 9 页 共 115 页
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1孝感市简介 2.1.1综述
湖北省孝感市位于湖北省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。孝感市是湖北省管辖的地级市之一，现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌3县，代管汉川、应城、安陆3 个县级市。现有国土总面积8910平方公里，总人口528万人(2009年)。
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