戴子翔：13395012227 房产培训
二手房业务知识问答试卷
姓名 得分
一、 简答题（43分）
1、 什么是公摊？什么是建筑面积 建筑面积：对一栋来讲，是指各层面积的总和。
对一套套房来讲指的是：使用面积、公摊面积、楼梯道、电梯小区、公共场所、墙体所占面积之和。 答：公摊指的是小区的公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间的面积。
2、 什么是内阳台？什么是外阳台？
答：内阳台指的是封闭的阳台，产权全部算面积，指阳台外沿与墙体平齐 外阳台指的是不封闭的阳台，产权算一半的面积
3、 什么是房地产的一级市场？二级市场？三级市场？
答：一级市场指的是：土地的划拔、出让、拍卖的交易 二级市场指的是：一手房、新楼盘的交易。 三级市场指的是：二手房的交易
4、 什么是砖混？什么是框架？
答：砖混结构指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙的结构，通常讲，房间里所有墙体都是承重墙，是不能随便改动的 框架结构是指以钢筋混凝土浇而成承重梁、柱为主的结构
5、 二手房交易买卖双方需要提供什么材料？
答：卖方：身份证、户口本、产权证、婚姻证明 买方：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明
6、 公积金贷款应具备什么条件？
答：须在厦门缴交的且申请人夫妻一方或双方目前必须是按月足额连续交住房公积金达一年以上； 注：如买方夫妻有一方为外地户口或者是单身的均需提供有稳定收入的厦门人做其担保。
7、 公积金贷款一个人最高可贷多少？2个人最高可贷多少？
答：月缴金额×12个月×40倍，一个人最高30万，两个人60万
8、 店面的产权是几年的？写字楼？别墅？若使用期满国家将如何处理?
答：店面40年、厂房50年、写字楼50年、别墅50年
如果期满按目前物权法规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期.现行的物权法已对住宅使用权期满该住宅楼如果还未能成为危房，产权人可以无限期继续免费拥有该住宅的使用权。
9、 有哪些是属于高档住宅？他的契税是多少？
. 答： 容积率 〈 小于1.0 单价： 12200元/平、面积在144平以上。契税是:3%
10、 一套二手房的产权面积是144平，请问此房产须交几个点的契税？
答：契税是:3%
11、 请写出店面的回报率公式？
答：
年收益 月租金 总价 单价
12、 商业贷款目前最新的系数是多少？5年、10年、15年、20年？
答:商业：5年 利率:3.46500 系数:184.909 10年 利率3.57000系数:102.60035 15年利率: 3.57000系数:75.400032 20年 利率: 3.57000系数:62.10495 公积金;5年利率:2.9500 系数:181.96224
1
戴子翔：13395012227 房产培训 10年 利率:3.37500系数:101.48294
13、 买第一套商品房产权未满5年，需要交营业税吗？个税呢？
答:未满两年90平以下的房产：营业税增值部分征收，个税有增值全额征收。（没增值不征收） 未满两年90—144平以下的房产：营业税增值部分征收。个税有增值全额征收。（没增值不征收） 未满两年144平以上的房产：交营业税全额。交个税交全额，增值情况下
14、 什么样的产权性质须交土地出让金？分别是几个点？
答:公房包括： 统建房。住改房、房改房。经济适用房都要交1% 折迁安置房交：4%
15、 什么叫明厨明卫？什么叫复式\\错层\\叠墅\\连排别墅
明就是看到太阳月亮才叫明,所以明厨明卫就是能看到外面的,也就是说不是暗房子,不过大多数承诺的明厨明卫 有时候也只是一个小小的窗户,明厨一般没问题 复式
区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高) 错层
指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。
叠墅从字面上看，所谓“叠墅”就是“叠加别墅”的意思。
在外形看来，叠墅类似于把两幢独立别墅叠加在一起，但它又不是简单的叠拼建筑，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间。
连排别墅（Rowhouse）指多户人家连在一起的房子，与国内销售的联体别墅（Townhouse）相似。连排别墅一般有一、二、三层三种类型，最常见的为二层结构，一层为厨房、厅及卫生间；二层为卧室、卫生间，连排别墅只有后院。
16、 公积金贷款在什么样的情况下不需要担保人？
答:两个都是本地厦门人。在厦门缴交的且申请人夫妻一方或双方目前必须是按月足额连续交住房公积金达一年以上；
17、 一客户公积金交了9个月，请问他可以用公积金贷款吗？
答:不行。在厦门缴交的且申请人夫妻一方或双方目前必须是按月足额连续交住房公积金达一年以上；
18、 拆迁安置房未满两年若出售时要交个税吗？它和商品房费用的差别有哪些？
答:要.要交土地出让金4%营业税交5。55%，商品房在任何情况下都不要缴纳士地出让金
19、 商品房在什么样的情况下不用交个税？
2
戴子翔：13395012227 房产培训
答:产权证满五年。面积小于144平，未满两年只要能够做不增值均不要缴个税，目前规定是90平以下的税收全免
20、大写
1-10 502 1080 1080776
答:壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾、佰、仟 21什么是商品房、公房 答：商品房。。性质是。出让
A：向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案 B：已交清购房款（并持有全额购房发票） C：房产未被查封、冻结的！
公房：指职工按住房改革政策所购得的住房。性质是：划拔 22、多层、小高层、高层
1—7 层叫多层 、7—18层为小高层、18层以上为高层
23、从事房产经纪的必备硬件工具是什么： 答：计算器、指南针、笔、笔记本、卷尺、税费表、便签。看房书 24、前台电话接听第一句话： 答：你好！**房产
25、“十字”文明用语指的是？ 答：您好、请、对不起、谢谢、再见
26、如何界定岛内、海沧、集美高档住宅的标准？ 答：一类是别墅、度假村
岛内：容积率〈 1.0 单价：12200元/平、面积在144平以上。 岛外：容积率〈 1.0 单价：7000元/平、面积在140平 27、一客户商业贷款
20万、按揭15年请问月供多少?15年所交利息总和为多少？
答：总支出为：20×75.400×12个月×15年＝271440元 利息＝总支出－总贷款额，271440—200000=71440
28、未办理产权的房产应如何操作？买卖双方应提供什么材料？
答：通过公证的方式来操作！ 卖方提供：产权人身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、发票、银行还款清单。若有配偶须到现场签字。买方：身份证
29、 产权人未满18岁，若要出售该房子，请问要办理什么手续？
答：出售时须提交其监护关系证明和监护人身份证。由其监护人代办相关手续。并到公证处办理保护未成年权益的公证 30、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同手续还贷，房产权属如何确定？ 答：婚前为个人财产，婚后共同还贷为共同财产。
31、公司房产若出售需提供的材料是什么？税费如何计算？ 答：1、公司董事会议决定忆并由各个股东签字 2、公司章程
税费：契税：3％ 印花税：0。05％ 交易手续费：每平方3元。他项权证：145元 差额的营业税：5。55％ 若有增值须交：1。5％
32、“CDDC”分别代表什么？有什么意义？ “CDDC”分别代表澄清疑虑：认可疑虑：讨论疑虑：确认疑虑：
如果业主说出了他们的疑虑。你当感谢鼓励。因办这表明他们已参与你的展示中，而且正朝着你做出决定的方向前进。在解决的疑虑，用下面的方法。。。
澄清疑虑：认可疑虑：讨论疑虑：确认疑虑：
33、请写出二手房交易流程及工作日.
买房看房——交易中心，买房产权调查——买卖双方商谈，买房交意向金——买卖双方签定买卖合同——买方交付首付款或履约定金——
10工作日------------—卖方注销，----房地产抵押登记——买方申请公积金或商业贷款——买方与银行签定贷款合同—申请过户，取得收件收据—15个工作日--------买方房管局取件买方领取产权证----3个工作日------银行放款
卖方提前偿还银行贷款—----
3
戴子翔：13395012227 房产培训 给卖方房款---完成！
24、.如何计算转按揭的费用及买卖双方应提供什么材料？
答：材料：卖方：1、原贷款余额证明 2、原借款合同 3、还贷清单 4、身份证 5、产权复合件 6、户口本 7、婚姻证明 买方：1、身份证 2、户口本 3、婚姻证明 4、收入证明
收费：原借款余额×0.8％ + 现贷款额×0。8 另加1400元代办费。
注：在办理时就须缴交相关税费 二、 计算题
是公积金加25个工作日 ——卖方将房屋交付给买方————水电煤讯和物业管理费交接————买方
支付提留房款
1、 一客户买了一套商品房，99年，面积142平，总价130万。此房的评估价为8000元/平，市场指导价是3400。原价58万，请算出他的按揭金额、首付、15年月供、及各项费用列出清单？
平方：142 合同价申报价3500*142 =497000 契税:497000*0。5%=2485
交易手续费双顶:142*3=426*2=852 银行抵费:190
工本费:135 中介费=2。5%=32500 要贷款的情况下要加以下几顶: 评估费:1136000*0.004 评估费:=4540*0。6=2726 贷款:1136000*0.7=790000
备注:首付款:实际成交金额总价--贷款金额:== 1300000-790000=510000+税收+中介费=实际要支出人民币 贷款790000,月付:15年=5925 20年=5135
2、 一客户买了一套04年住改房、4楼 90。5平、总价88万，此房评估8300元/平 市场指导价是3600 原价32万，请算出它可贷多少？首付？10年月供？及各项费用，请列出清单。
平方：90。5 合同价申报价:4000*90。5 =360000
契税:360000*0。5%=1800 交易手续费双顶:平方数*3=272*2=543 银行抵费:190
工本费:135 士地出让金：360000*1% =3600 要贷款的情况下要加以下几顶: 评估费:750000*0.004 评估费:=3000*0。6=1800 贷款:750000*0.7=520000
备注:首付款:实际成交金额总价--贷款金额:==880000-520000=260000 如贷款520000,月付:15年=3900 20年=3380 三、 业务问答题
1、 某业主问你：你是才入行的，我把房子委托给你，你什么时候可以把握的房子卖出去？你该怎么回答？
答：您 的眼力真好。的确，我入行只有3个月。你也看出来了。我是比较好学和勤快的人。上个月我成交了2单，目前我手里还没有新
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的客户，其他资深经纪人手里都有7-8个客户，很少有精力来打理新的客户。而我会投入100%的精力服务于您 一个人。
2、 当你在带客户看房时，客户问你业主为什么要卖房子，你会怎么回答？
答：首先你要对房子进行了解房东出售此房动机。在客户面前可以讲说房东是为了换大房。 另一说法可以说房东要离开厦门调到x地方去工作。避免说一些比较偏见的话语。 比如是：离婚呀。等风水不好的话
3、 当客户问你此房的最低价格是多少时,你会怎么回答？
答：你要控调好价格，说这就是房东的最低价了。刚开始要把握住报价，等客户确实有意向的时候再慢慢的放出价格，而不能一步到位就把房东的底限报出来。这样要成交的机会就会比较困难了。。
4、 当客户对你所带看的房子不满意时，你接下来会怎么应对？
答：应该对客户再进一步了解需求。跟进好客户，及时和客户交流。时时保持和客户联系。
5、 带客户看房时，买卖双方相互留下联系方式时，你会怎么应对？
答：带客户看房时首先工作就是先让客户签看房书。另可以说我们出来看房时， 回去后公司店长和经理会检查我的任务到底我有没有出来看房，还是出去玩。 等开展自已用最好语言形容出来。
6、 当业主把一套空房委托给你时，你会用什么方法让业主把钥匙留给你？
答：您给我提供了看房方便。我会重点客户来推此房，我会以房源为中心，好把握客户。对您来说，也比较有保障。不会很多中介打您电话，让您一天都在接电话，你可以把的电话告诉他们让他们直接打电话给我就可以了。同时我做事来也比较有信心。和责任感比较强。相信成交的话也一个来月。出售此房也有90%的把握。
7、 当业主委托房源给你登记时，你应该了解哪些情况？
答。房源的社区名称。具体地址。楼层。朝向、年限、层高、梯位数装修。价格。价格是否可谈。家具是否赠送。业主联系电话，称呼。业主银行是否按揭，如有的话是否出售时能自行还款，产权是否已办理。
8、 说出你单店周边6个楼盘目前的市场行情价
9、 谈谈你入行到现在的感受，及中旬、下旬的工作计划。
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戴子翔：13395012227 房产培训
10客户对我们的中介费讨价还价，我们该如何调节？或者，中介费太高，能不能商量？
两种方法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费，二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种方法各有利弊，主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣，造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局；第二种方法比较而言对双方都比较有利，但对于生意场上的老手客户，会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步，故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠，也要一点一点地放，半步半步地退。
记住：你在价格优惠上给予客户越快越多，客户的胃口就会越大，要求也会越多。所以，在价格谈判方面，掌握节奏和让价的分寸至关重要。
11.如何谈判过程灵活介入告知重复我们的佣金标准及收取时间；
在进入该阶段时被客户提出佣金打折或迟延支付佣金的概率最大，此过程需经纪人有很强的谈判磋商能力及很好的心理素质及相关技巧才能顺利过关，否则就有可能佣金被打折或被迟延支付。我们要永远要记住当客户喜欢一样东西的时候，大部分人会决定买它了，他们不会在我们提供优质服务的时候提出佣金需打折或迟延支付佣金的，永远记住：我们的客户也决不会因为我们的佣金没打折或要现时收取而不购买该房产，绝不！
12客户对我们的中介费讨价还价，我们该如何调节？或者，中介费太高，能不能商量？
1、嫁接层层打折关卡，让客户感觉太麻烦了。 2、请管理人员帮忙。
3、打假电话问更高管理人员，好象被批评了的表情，引出客户的同情心。
4、您看这套房子您可赚了多少。。。了，和我这小小的佣金比，差远了吧
戴子翔：13959240999
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