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贺州市房地产市场研究报告
一、 城市阅读 （一） 城市概况
贺州市位于广西东部，地处湘、粤、桂三省（区）结合部，东与广东省清远市、肇庆市毗邻，西至柳州300公里；北至桂林市212公里，南至梧州市160公里；有着“粤港澳后花园”的美誉；下辖八步区、平桂管理区、钟山县、富川瑶族自治县、昭平县等三县两区，总面积1.18万平方公里，人口233万，乡村人口比重达66.10%.；是国家承接产业转移示范区、全国双拥模范城、中国优秀旅游城市、广西文明城市；贺州市还拥有丰富的农林资源、水电资源、矿产资源，是一块亟待开发的宝地。
2012年贺州市GDP达到405亿元，增长8.5%；固定资产投资达到590亿元，增长26.6%，连续四年保持每年100亿元增量；工业总产值达420亿元，增长12%，其中规模以上工业完成295亿元，增长18%；社会消费品零售总额达到108亿元，增长17%；农业总产值完成140亿元，增长6%；财政收入完成32亿元，增长20%；全市银行业金融机构存款余额354.5亿元，增长19.75%，在全区排名第4；城乡居民收入保持两位数增长，其中农民人均纯收入达到5700元，增长15.0%，城镇居民人均可支配收入19630元，增长11.5%。
八步区是贺州市城区，辖十七个镇，两个瑶族乡（黄洞、太平），两个街道办（八部、西湾），总面积3325平方千米，人口约62万，其中城市规划区人口39.5万人（城镇人口25.8万人，农村人口13.7万人）。截止2011年，中心城区在建房地产开发项目约24个，总建筑面积213.96万平方米，同比增长7%；总投资27.97亿元，同比增长19%；完成建筑面积23.36万平方米，城镇化率达到37%。
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（二） 城市规划布局（2004~2020年）
贺州市城区结构规划空间布局为“一心两翼”。一心为中心组团，以现状已经形成的江北老城区的基础上，东西拓展、南北延升，向东适当延伸构成主体城区；两翼为江南新城和北站组团。
北站组团 向西拓展 中心组团 向东适当延伸 构成主体城区 江南新城
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（三） 城市板块分析 西城区： 该区域聚集五金机电、专业市场、汽车 (4S店)等业态，城市形象面较为杂乱， 另该区域可发展空间大，也有较多地产项目集中于此，且贺州学院、体校进驻 该区，政府有意将区域打造为商业区， 科教区，旅游服务区。 江南新区： 该区域地域辽阔，可开发空间巨大；其中大钟山西侧与老中心仅有一桥之隔，将以文化娱乐休闲功能为主，定位为全市的文化、宾馆餐饮等服务中心、滨江娱乐中心，该区域将是江南新城未来的中心；另国际会议中心选址于光明大道段，区域发展前景广阔 河东新城区： 该新区发展较早，城区基本成熟完善，商业及生活配套齐全，形象面好，居住氛围浓厚，环境好，是当地人较为推崇的理想居住地，同时也是目前的高价值区域。 河东行政区： 未来的市域中心，定位为行政办公，商业金融，文化娱乐，目前各行政单位也进驻于此，区域雏形初现，目前配套仍未完善，但未来发展空间巨大。 城北区： 该区域以产业服务的商贸、仓储物流加工为主，目前聚集老旧企业单位，沿八达路一带以汽修汽配为主，城市面也比较杂乱，且该区域以山区地貌为主，可开发空间不大。 城中区（老城区商业中心）： 该区为城市老中心，以商贸零售为主，商业发达，人群集聚，居住密度高，为城市最成熟区域，基本无可开发空间。 4
小结：
? 贺州市作为粤港澳后花园，区位优势得天独厚，其依托区位及农林、水电、矿产资源优势，承接产业转移的发展定位，获得极大
成效，城市基础设施建设发展迅速，城市商贸经济繁荣，城市居民经济收入稳步提升；
? 随着城市产业的快速发展，城市配套的成熟完善，以及贵广高铁建成通车，（贺州至广州）一小时经济圈的逐渐成型，将有效吸
引外来人口进入城市发展创业，城市人口规模不断扩大，城市未来发展容量巨大；
? 城市发展规划完善，产业结构分布及各城市功能区域定位布局合理，交通、市政、生活等配套设施完善，其中河东新区发展基本
完善，行政区雏形初现，城市发展空间巨大；
? 城市居民居住形式以天地楼、单位房、集资房为主，市场存在一定刚性需求；近年随着需求的增涨，房地产行业得到快速发展，
但多以普通住宅开发为主，目前市场逐步由普通居住模式，向高品质居住模式过渡，行业有待进一步洗牌；
? 老城区（中心区）及河东新区沿江一带因生活便利、环境优雅，是市场最为认同的居住生活区域，同时也是目前价值最高区域；
但两个区域已发展成熟，基本无可开发地块，预计未来区域价值将向江南新区（大钟山西侧）延伸，区域价值有待进一步挖掘； ? 河东行政新区部分已初见雏形，但东区仍有大片区域有待开发建设，预计建筑周期仍需要一定时间，目前居住配套仍不完善，且
开发氛围还未真正形成，目前的河东行政区接近多年前的柳州河东，写字楼及商业市场处于启动期，未来具有巨大投资潜力。
二、 房地产市场分析
目前贺州市场在开发项目约二十个左右，但大都良莠不齐，品质项目不多，不少为集资房项目，整体行业操作不规范，宣传推广市场化程度不高，市场认同度较高的品质项目仅有少数几个，且基本集中于老中心与新城区附近的一个小区域范围内，典型的三个品
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质项目为“远东·江滨华府、广裕·帝景湾以及汇豪国际城”。 （一） 贺州主要在开发项目列表
项目名称 天利花园 地址 贺州市建设东路190号 总建占地（亩） 总户数 （㎡） 4.37万㎡ 8.07 336 类型 销售情况 备注 地处太白新区中心地段的商住项目，一层为商铺，二至四层为商场；五至十七层为住宅。2号楼高达99.6米，将成为贺州市未来的地标建筑。 商业住宅 在售 金旗市场?聚金苑 贺州八达西路602号 20万㎡ 80.00 商业住宅 由19栋6-27层楼房组成。其中14栋多层，1、2层为商业，3至7层为住宅；1栋9层楼房为四星级的浙商大酒店；3三期在售 栋16层的电梯综合楼，1至4层商业裙楼，1至3层为大型超市，4层是集办公、娱乐为一体的大型商务休闲中心，5至16层为住宅；一期7栋、二期6栋已竣工交付 在售 恒安居是一个商住混合的住宅区，分为南北两区，北区为原星光饲料厂的职工回建房，南区为商住楼。建成后将集吃、喝、玩、乐于一体，形成休闲购物的广场。 规划中有多层、高层组团、幼儿园、国际会所、游泳池、星级国际酒店、巴黎风情商业街、休闲公园及相关运动场所等，小区停车位水平达广西前列。临江而居，以沿江景致营造，营造出诗情的栖居空间。 本项目地下设停车场，一至三楼为商场，四至十九层为高层商住建筑 由4栋18层高层建筑组成，1-3层为商场，4-18层为高层住宅。 贺州市太白路金港11.26万恒安居 酒店旁原太白市场 ㎡ 19.72 756 商住楼 远东?江滨华府 枫丹白露 日月恒?八达广场 灵峰南路 31.63万㎡ 100.70 2120 花园洋房、写字楼、酒店、公寓 公寓 在售 迎宾大道湖广市场对面 八达西路交警支队旁 217 在售 5.8万㎡ 4.4万㎡ 27.00 100亩 178户 商业住宅 别墅 在售 在售 中华园 贺州市龙山路4号