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（中华园蓝爵四街2号） 新桂城市广场 汇豪国际城 湖广国际大市场 康盛花园 德兴花园 恒康嘉园 广裕帝景湾 远东国贸大厦 广西省贺州市贺州大道76号 贺州市鞍山西路83号 贺州市迎宾大道 15万㎡ 69.42万㎡ 150万㎡ 95 （综合体）五星级写字楼 花园洋房 未售 集五星级酒店、购物中心、甲级写字楼、高端住宅四种类型为一体 规划为超大型围合式的全电梯洋房纯住宅花园小区，住宅总面积42万㎡；另有l0000多平方米的时尚橘子港商业街 湖广大市场作为贺州特大型商贸综合体，涵盖批发、购物、休闲、观光、文化、美食、娱乐、办公、旅游等诸多行业，高低档次商业均有并互为补充，有效填补贺州新区商业空白 康盛花园位于闹市中心，具有优越的地理位置，周边有教育、金融等配套；小区集购物休闲学习于一体，是理想的居家场所。 237 5532 在售 600 复合商业 —— 贺州市中医院十字路口 30.00 商住楼 尾盘 贺州市平安西路（台3.8万㎡ 湾街）佰乐门对面 贺州市八达西路南9.4万㎡ 侧（体育中心旁） 贺州市八步区江北中路208号 灵峰南路8号 19.5 商住楼 普通住宅/小高层/中高层 多层/高层洋房 商业住宅 尾盘 46 在售 点式布局；沿江部分为多层，后面为高层，外围临街面规划为商业。小区靠山面水；目前二期高层电梯房在建，一栋楼只有一个单元，其具家家有花园，户户四面采光通风等特点。 25万㎡ 122 1500 在售 7万㎡ 11.7 在售 （二） 房地产板块分析
金旗市场?聚金苑 恒康嘉园 枫丹白露 日月恒?八达广场 中华园 天利花园 7
（三）
（三） 典型项目销售动态分析 项目名称 首期 推售情况 二期 三期 销售情况 剩余货量 备注 8
远东?江滨2012年6月首华府 开约450套 —— 未定 一期售约60% 约270套左右 一期约余180套 目前在售1、2、6、7栋；开盘不足一年销售200多套，年去化量近300套； 现场入场量较大；主要客群为公务员，老板、单位领导、城里打工回来的人； 汇豪国际城 广裕帝景湾 目前对外销对外信息已基售剩余约预计2005年开始内部销售（包销），价格低至15002007年公开首推7、8、本售罄（约5300推1、9、232套，多元/㎡，近期团购的价格约2500元/㎡；目前有一定推2、3、4、5、11、12#套，包含团购未10、13 为145-159量内部房源推出，转让费约10万/套； 6# 高层 建部分约1488㎡三房、四按8年的销售周期，年去化量达到600多套。 套） 房户型 2010年一期2009年开盘200多户售罄；二期16、18、19、底推二一期于开盘当20#售罄，14、15、17#在售；按二期两年半的销售2009年推200二期余约期7栋未定 天售罄； 周期计，平均年均去化量约200套； 多套 68套 19层高二期约售464套 主要客户是单位领导、公务员、私企老板，少部分层532套 乡进城人员；
（四） 典型项目去化率预估：
项目名称 总货量 已推套数 已售套数 已推货销售率 远东?江滨华府 2120 450 270 60% 汇豪国际城 5532 5532 5300 96% 广裕帝景湾 1500 732 664 90% 9
已推未售剩余存量 备注 预计年均去化量
180 期房 近300套 232 现房、准现房、楼花 约600套 68 现房、准现房销售 约200套 （五） 典型项目销售价格及产品户型情况 项目名称 价格 现价 起价：4500元㎡ 均价：4980元/㎡ 最高：5980元/㎡ 层差50-60元/㎡ 历史价格 优惠折扣 交付时间 主力户型 热销户型 滞销户型 远东?江滨华府 —— 起价：4100元/㎡ 包销价2500元/均价：4650元/㎡ 汇豪国际城 ㎡（另加10万/最高：5800元/㎡ 套转让费） 层差60左右 起价：4200元/㎡ 均价：4700-50002008年均价约广裕帝景湾 元/㎡ 2600-2800元/最高：5980元㎡ ㎡ 层差50元/㎡左右 两房、三房、四房，面积涵盖80-90㎡、无折扣 2013年底交付 120-144㎡、144-180三房 ㎡、及180㎡以上的复式 一期07年交付；大部l+1、l+2；一房一厅按揭98分已经是现房，有部到五房三厅共十几种折， 分5月份交房，小区户型，主力户型为三房 一次性中心内部认购部分有127-159平方米的三、95折 4栋楼在建，预计四房两厅两卫双阳台2014年年底交房 为主 100.09㎡—106.76一期已交房；二期三㎡2+1户型、128.39看江景栋2012年6月交，无优惠 ㎡—128.59㎡2+2户三分户17#2013年5-6月； 型、142.28㎡—型 14、15#14年1月 142.58㎡3+2户型 复式、四房 大户四房 复式、低层及高层背面单位 10
小结：
? 市场良莠不齐，市场以几十亩的商住楼及中小型项目为主，仅有少数品质项目达100亩以上；部分项目在开发前期低价进行内部
认购（团购包销），行业管理不足，运作不规范导致无序竞争；
? 目前市场处于蓄势上升期，品质项目不多，整体市场逐步从多层无电梯房向电梯小高层、高层过渡，项目品质、景观绿化均有待
进一步提升优化；
? 目前市场在开发项目基本集中于城西及河东新区，城中心已基本无项目在售，其中河东区及沿江一带项目最为集中，且三个口碑
较好的品质项目扎堆于此；
? 因城市横向仅有6公里，纵向更不足2公里，市场基本还没有形成“大城区”概念，市场需求最认同的区域仍是老中心区附近及
沿江景观带；
? 品质项目预估年正常去化率约200-300套，部分项目以非常规方式低价跑量，如汇豪国际城平均年去化量达600套；
? 近几年随着几个品质项目入市及实景呈现，销售均价逐步拉升，形象及口碑较好的项目均价已突破4500元/㎡，部分项目均价已
突破5000元/㎡，但市场认可最高价仍未突破6000，预计需要一定的时间周期；
? 在三个品质项目中，其中两个项目没有任何优惠折扣，说明市场对项目品质认同度高，另开发商对销售预期比较乐观； ? 市场主流户型为120-140㎡左右三房户型，其次为两房及四房户型。
三、 市场预判
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? 预估贺州市场属于中性偏好，随着城市居住观念的深化及品质需求势能的发力，综合回报周期及回报率，都具有较好的预期； ? 未来江南新区沿江一带的投资价值将进一步显现，该区域在综合品质及价格优势的基础上，将有望形成新的热点甚至可与北岸直
接竞争；
? 商务写字楼市场处于起步阶段，目前商务市场仍以公寓及综合楼为主，随着商贸及第三产业进一步发展，商务写字楼市场将存在
较大的发力空间。
南宁XX机构 2013年4月6日