利、实现消费跨期替代的愿望。只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。
首先做为消费品，房产的基本价值可以这样确定，微观经济学告诉我们，完全竞争的市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本，在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为，供需决定的均衡价格就是它的基本价值。做为投资品，可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。对于房产来说，把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前，就是它的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产做为消费品和投资品的基本价值。
先来看看做为消费品，现在中国的房子应该值多少钱。首先从供给这一方看，因为近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。如果我们很难得到开发商的边际成本数据，我们可以利用消费者这一
方的数据推算出购房者的保留价格。如果房子的实际价格高出了消费者的保留价格，那么做为消费品，它的价格可以认为是被高估了。值得一提的是，即使是以保留价格成交，价格仍有可能是高估的，因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。这种情形在整个市场处于上行的阶段，即使开发商之间是完全竞争的，仍然有可能出现。自2003年以来，已经有几个城市政府针对开发商有房不卖出台了惩罚措施，也从一个侧面反映了这个现象。
下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。
假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分
可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题，2003年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。
因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。
有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这
样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。
综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。
我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。比如由于经济
结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出20～30%。
为了使讨论更富启发性，我们把这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海的这几项数据也列在这里。2003年，上海的人均可支配收入为14867元，是全国城市平均水平的1.75倍。假定上海的户均资产也是全国城市平均水平的1.75倍。其他数据和上面的计算一样。我们得出的结果是：当不考虑住房支付能力增长时，上海中等收入家庭采用20年和30年按揭可以支付的房价分别为34.0万元和37.7万元，当考虑增长时，这两个数据分别为40.6万元和50.3万元。按照2004年9月上海住宅8200元的实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估了141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%。