1.2建设单位基本情况
****房地产开发有限公司系****地产开发有限公司在**投资的子公司，于2010年1月19日注册成立。公司性质为有限责任公司（法人独资），营业期限至2020年1月18日。注册号350**********，注册资本1000万元，实收资本1000万元。公司
住所在**市**。公司暂定资质证书：可承担建筑面积20万平方米的开发建设项目。公司经营范围：房地产开发、销售；建筑材料销售。公司内设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发部、投资发展部等部门；公司员工45人，其中：工程管理、技术人员29人。
1.3可研报告编制依据和范围
1.3.1编制依据
报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。
主要依据：
●《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002修订版）； ●《住宅建筑规范》GB 50368-2005； ● 建设部：《房地产开发项目经济评价方法》；
●《**省人民政府办公厅转发省政府节能办关于**省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》 闽政办〔2009〕204 号；
●《**市城市总体规划（2005-2020）》；
●《**市城市规划管理技术规定》（暂行）2002.2.26实施； ● **市规划、建设局：《平规建函[2009]80号》；
●《国有土地使用权出让合同》合同编号：35090120091026P010；
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● 国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； ● 其它有关的标准和规范； ● 业主提供的有关资料。
1.3.2编制范围
本可行性研究的主要范围包括：对**经济开发区房地产业情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会效益评价等方面。
1.4项目建设背景
●**经济开发区作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，具有海西建设、“环**澳区域经济圈”战略部署的明显区位优势。根据**省人民政府批准的总体规划，至2020年**经济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。在未来的9年内，**平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量巨大。
●2000年以来，**经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年平均增长30%左右。**已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。
●**为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流；
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也为房地产业的发展提供了无限商机。
●早在2007年，**市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。基础设施的不断完善，使**越来越成为**市最受青睐的人居环境。
●随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、
品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
●“**·**”——**大型法式高档住宅小区。项目立足于从**社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅，将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；创造属于时代同时也属于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为**市区建筑亮点。 1.5研究结论及建议
●本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。项目建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本项目针对**市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为高档住宅。根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会、经济效益。综合评价：项目可行。
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第二章 项目建设的必要性
2.1**在海西建设中的区位优势
●**市陆地面积1.34万平方公里，直接相邻的海域面积4.46万平方公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。**市辖**区，**市，**市，，并设有****、**、**、**四个经济开发区。全市现有人口336万人。为推进**港口城市的发展战略布局，**市委、市政府提出了**建设中心港口城市的六大功能定位。一是对接的“桥头堡”功能：就是要积极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与浙南地区的互动对接，使**成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济区的重要桥梁。二是承接的“主阵地”功能：抓住机遇，加快发展和引进一批大型临海工业项目，带动其他海洋产业全面发展，逐步把**的环**澳地区建设成为重要的临海重化产业基地。三是连接的“出海口”功能：按照“大港口、大交通、大腹地、大循环、大发展”的要求，加快交通网络建设，使**成为海峡西岸经济区连接内陆与 沿海乃至国际经济联系的重要港口枢纽。四是绿色的“菜篮子”功能：让**成为面向国内外市场的绿色食品生产供应基地。五是休闲的“后花园”功能：让**成为东南沿海重要的生态旅游休闲度假胜地。六是融入的“大平台”功能：进一步拓宽宁台之间经济、文化、科技 等领域的交流与合作，使**成为密切海峡两岸交流与合作的重要平台。2009年抽样人口调查，全市城镇人口123.42人，城镇化水平40.5%；**区人口42.50万人，城镇人口22.10万人，城镇化水平52%。**开发区是**市区的几何中心，随着城镇化水平的不断提高，将带动
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房地产业的发展。
●《国务院关于支持**省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》将**省区域经济战略部署提升为国家经济战略部署，具有重大的社会经济战略意义。闽东正处在发展腾飞阶段的海西经济区中心，属于潜力无限的**澳港口区范围内，**市委、市府紧紧抓住当前难得的发展机遇，围绕海西建设，展开了前所未有的“环**澳经济圈”区域经济战略部署，加快海西东北翼新的经济增长极建设。2009年地区生产总值6036362万元，比增13.3%,高出全省平均增长水平1.3%；其中：房地产业201508万元,比增24%；高出全省平均增长水平5.4%。
2.2**经济开发区房地产业的强劲势头
●住宅市场容量巨大
由于**市现有**城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原**塘华侨农场垦区即**经济开发区发展。根据**省人民政府批准的**开发区总体规划，近期（2010年）总体规划面积16.7平方公里，远期（2020年）规划面积为36平方公里，规划人口2020年达到30万人。作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，截止2009年底，**开发区累计出让房地产项目建设用地突破4000亩，累计完成房地产建筑面积140万平方米，在建房地产项目建筑规模达200多万平方米。2009年房地产市场已走出金融危机的低迷状态，呈现出“量价齐升”的局面，全年完成房地产投资8.2亿元，比增15.5%；全年销售商品房面积44.04万平方米，比增226%，交易金额18.34亿元，比增266%。商品房销售量及销售额、二手房交易量及交易额等多项指标均创下历史新高。但按小康社会人均住房面积达
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