3 4 5 6 物业管理 交通条件 教育医疗设施 商业配套设施 物业管理情况 离市中心区的距离 离市区主干道的距离 所在学区学校情况 医院及医疗机构分布情况 重要商业配套设施 -2%～2% -1%～1% -1%～1% -2%～2% -2%～2% -2%～2% 区域修正因素内容
序因素项目号 内容 考察项目 一 级 公认的自然环境优越地区， 二 级 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 布局稍好，排列整齐。 三 级 附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 布局一般。 四 级 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。 靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。 自然景观 1 自然环境 空气清新、无污染，无噪音，水环境污染 域清洁，达卫生标准。 布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 建筑或小区布局 2 规划设计 室外公共活动空间与绿化景观 物业管理情况。 任意布臵、拥挤。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 半封闭物业管理。 位于三类区位(离市中心区较近) 离市区主干道的距离在500-1000米之间。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院1000米－2000米。 少量绿化，基本无公共活动空间。 无绿化，无公共活动空间。 3 4 全封闭物业管理。 位于一、二类区离市中心位(离市中心区区的距离 近) 离市区主干道交通条件 离市区主的距离在500干道的距米以内。 离 物业管理 属于省级及以上重点中学（初所在学区中）和重点小学学校情况 学区。 医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院1000米以内。 有物业管理。 无物业管理。 位于四类区位(离市中心区较远) 离市区主干道的距离在1000-2000米之间。 属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院2000米－2500米。 位于五类区位(离市中心区远) 离市区主干道的距离在2000米以上。 一般中小学学区。 5 教育医疗设施 距市级及以上医院2500米以上。 16
6 在400米范围内有大型的市重要商业商业环境 级购物中心、商配套设施 场等商业配套设施。 在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。 在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。 在800米范围内基本上只有零散的商业网点。 （二）住宅房屋实体因素修正系数
1、住宅房屋结构因素修正系数
按《房屋完损等级评定标准》的相关规定，根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定。
住宅房屋结构因素说明表
结 构 类 型 结构、装修及设施 钢 混 砖 混 砖 木 简 易 规划设计高度100米以上，平均层高2.8米，整板基础、桩基础，框筒结构，外墙屋一 面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、等 卫、消防、通讯设施齐全。 规划设计高度100米以下，平均层高2.8米，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋二 面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、等 卫、消防、通讯设施齐全。 四层及以上，平均层高2.8米，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、三 卫、消防、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高2.8米，钢筋混凝土条形基础或独等 立基础，框架结构，外墙面砖或乳胶漆，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。 四层及以上，平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，外墙屋面保温，房屋设臵构造柱、层层圈梁，双层屋面，内墙中级抹灰、乳胶漆，钢筋混凝土楼梯、一 阳台，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯齐全。三层等 及以下，平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设臵构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。 平均层高2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，二 有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较等 好的木门窗，有水电。 平均层高2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面三 房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，等 有水电。 四 平均层高2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木等 门窗，有电。 层高(檐高)2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm砖墙，松杉木桁条，一 水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙等 抹灰，表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全。 二 层高(檐高)2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，等 水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。 三 层高(檐高)2.8米，240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦等 屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 层高(檐高)2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，四 稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水等 电设施齐全。 一 檐高2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水等 电到户。 二 檐高2.8米，空斗墙或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条。 17
结 构 类 型 等 三成 以下 75-84 结构、装修及设施 2、住宅房屋成新因素修正系数（与八成新标准样本住宅相比较）
待估房屋 成新程度 系 数 四成 85-92 五成 93-97 六成 97-98 七成 98-99 八成 100-101 九成及 以上 102-108 3、住宅房屋朝向因素修正系数
卧室朝向 修正系数 北 97 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间及以上朝南 102 4、住宅功能修正系数表 修正因素 取值范围 平面布臵 98-101 设备及设施 98-101 采光 98-101 通风 99-101 5、多层住宅房屋楼层因素修正系数
1、平顶屋面住宅楼层修正系数表： 层数 楼层 一 二 三 四 五 六 七 三 100 102 96 四 100 102 104 94 五 100 102 106 104 92 六 100 102 106 104 102 90 七 100 102 106 104 102 96 88 2、坡顶双屋面住宅楼层修正系数，除顶层修正系数按平顶屋面住宅楼层修正系数表中相应系数调增两个百分点外，其他楼层均与该表中相应系数一致。顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由估价机构评估确定。
3、底层地下室为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。
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（三）、营业用房修正系数
1、结构因素修正系数、成新因素修正系数（参照以上）
2、营业用房临街状态调整系数（该调整系数只适用于底层营业用房）
（1）营业用房底层临街面宽（开间）与深度（进深）比的调整系数如下：
临街面宽小于0.6-0.8 0.8--1 1-1.2 1.2-1.5 大于1.5 (开间)/ 深0.6 (含0.6) (含0.8) (含1) (含1.2) (含1.5) 度(进深) 0.9调整系数 0.85 0.9 1 1.05 1.2 5 注：开间是指相邻两隔墙或相邻梁轴线之间或相邻和墙轴线之间的距离。
（2）两面临街调节系数：两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）补偿为准，当次临街面宽： 主临街面宽／ 次临街面宽 调整系数 ≤50％ 1.05 >50％，<100％ ≥100％ 1.10; 1.15; 两面临街调节系数只适用于营业用房底层; 底层营业用房两面临街的,其临街状态系数等于开间与进深比调节系数乘以两面临街调节系数。
（3）不临街营业用房,指临街营业用房独立结构以外的连续后延房屋,其补偿价按首进营业用房(指临街营业用房)补偿的一定比例计算,其中:第二进按50%计算;第三进及以后的按30%计算。
当按此方法计算,出现不临街营业用房评估价低于其作为住宅房屋的评估价时,则应选取其他方法进行估价。
3、楼层因素修正系数
序号 1 2 3 商业区域 一级 二级 三级 一层 1 1 1 二层 0.35 0.35 0.45 三层 0.25 0.3 0.4 四层及以上 0.2 0.3 0.4 19
4 四级以上 1 0.45 0.4 0.4 经营同一类别的带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数上调0.05，对于地下室等特殊情况，由评估机构提出意见报房屋征收部门会同相关部门具体商定。
5、市区营业用房平均空臵和欠租损失率约为7%—15%。资本化率平均水平参照下表： 类别 区位等级 一级 二级 三级 四级 五级 商铺类 5%-12% 5%-10% 5%-9% 5%-8% 3%-6% 娱乐类 5%-10% 5%-10% 5%-7% 5%-6% 4%-5% 餐饮类 5%-10% 5%-9% 5%-7% 5%-6% 3%-5% 旅馆类 5%-9% 5%-8% 4%-6% 3%-5% 3%-5%
二、房屋用途分类
（一）住宅房屋用途分类表
住宅 房屋 成 套 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布住 宅 局明确，有独立的厨卫设施等。 非成套 上述成套住宅以外的住宅房屋。 住 宅 （二）非住宅营业用房用途分类表
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非 住 宅 营 业 用 房 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大商场类 跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途建 筑 之用。 商铺类 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、建 筑 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街商务类 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式建 筑 的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多娱乐类 为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设建 筑 施较复杂。 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生旅馆类 间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、建 筑 规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混餐饮类 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮建 筑 类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 （三）非住宅非营业用房用途分类表
非 营 业 性 用 房 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角工业性 钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙建 筑 体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走办公性 廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室建 筑 内普通装修。 公共性 以图书馆、博物馆等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混建 筑 或砖混房屋。
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