10.村庄发展规划
规划范围内的小布、腾冲、荷村、大墩、小涌、岳步六村位于东平新城的控规修编范围内，紧邻东平新城核心区，村庄的改造模式、发展策略与新城的发展密切相关。
10.1村庄发展的目标
10.1.1总体目标
在保障东平新城可持续发展与建设有序推进的前提下，将村庄建设成为：居住环境良好、经济持续发展、服务配套完善、文化特色鲜明的和谐新社区。 10.1.2子目标
产业经济：优化村庄产业结构，使其与城市产业共同发展； 社会管理：促进村庄社会管理制度改进，符合城市管理要求； 土地管理：与城市用地统一协调配置，实现土地资源的高效使用； 城市建设：完善基础设施，实现城市整体形象改善提升；
传统与现代：保护村庄历史文化，建设新城的同时实现城市文脉的延续传承。
10.2村庄规划指引
10.2.1小布村
①规划功能指引
改造目标——门户型商业居住社区。发展商务、服务、居住功能，发展高级生产性服务业，形成规模经济。承接中心区的居住服务功能，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成集商务、服务、居住功能于一体的中央商务及综合配套社区。
用地功能指引——沿325国道和新城一路两侧发展商业功能；天虹路南侧用作居住配套用地，东平水道南侧用作绿化及商业、服务业用地。
改造模式——小布钢材市场采用整体拆建改造方式；村庄用地近期局部拆建加综合整治，远期在村庄有意向的情况下实现村庄整体拆建，建设新村。
②改造实施说明
近期：①打通天虹路，将拆迁户安置到地块1；②将地块2的小布钢材市场整体拆迁，引入商业居住，打通内部道路，改造为商贸居住综合区；③对沿325国道东侧3地块的建筑在保护文物建筑的基础上，采用综合整治加局部改造的方式，引导其发展商业服务职能,整治工作的重点是整合村内绿化，治理河涌污染。
远期：④沿东平水道的村庄住宅(地块4)远期改造发展为高档休闲游乐业用地，近期控制建设，远期发展改造为沿河生态休闲公园。⑤近期村庄（地块3）整体保留，远期按城市住宅区模式进行改造重建，根据需要配置幼儿园、文体设施等，（改造中需考虑寺庙宗祠的保护）⑥新建地块（地块5）发展居住及配套功能。 10.2.2腾冲村
①规划功能指引
发展目标——城市中心型居住社区
发展商务、服务、居住功能。承接中心区的居住服务功能，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成集商务、服务、居住功能于一体的新城核心区综合配套社区。
用地功能指引——沿325国道和新城一路发展为商贸用地，提供零售和批发服务；内部发展为居住配套用地。
改造模式——将东侧和北侧部分钢材市场用地和村办工业区整体拆迁改造；村民住宅部分
近期综合整治，远期整体拆建；对沿325国道一侧的市场用地进行局部拆建。
②实施说明
近期：对钢材市场（地块1）进行改造，打通内部城市支路，发展商贸服务功能；保护河涌景观特色，对沿河道绿化景观（地块2）综合整治，打通沿河城市支路；村办工业区（地块3）在有条件的情况下结合钢材市场进行改造（改造为居住，落实小学位置及规模）；对4、5号地块近期综合整治，将地块4周边的空地用作公共绿地，增加活动设施；对6、7号地块进行局部拆迁加综合整治；改造危房，拓宽部分主要道路，改善民宅采光通风状况。
远期：沿325国道一侧地块5升级改造为商业办公综合区，采用局部拆建方式分期实施；原村庄住宅用地（地块4）按城市住宅区方式进行新村重建，完善幼托文体配套设施，保护现有的水景绿化系统和宗祠老宅。 10.2.3荷村
①规划功能指引
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改造目标——中心公建配套服务社区，产业区
北区利用新城中心建设的契机和轨道交通的优势，适度发展商贸、办公功能，改善居住环境，增加配套设施，形成居住舒适、娱乐丰富、历史留存的综合配套社区。南区结合中心功能配套的要求发展商业服务和技术研发功能，对产业进行升级换代，引入技术含量高的科技产业和创意产业，发展为高品质的都市产业综合区。
改造用地功能指引——北区：商业居住用地；南区：商业办公研发用地。
改造模式 ——地块新建：沿新城一路和汾江路一侧拆建为商业居住区。综合整治：村民住宅部分近期综合整治，远期整体拆建。局部拆建+功能置换：细海工业区中村办工业区分期改造，引入办公研发及商业服务功能。
②改造实施说明
旧村外围（地块1）实行整体拆建，改造为商业居住区；旧村内部（地块2）对风貌进行综合整治，整治工作的重点包括：保护修缮宗庙祠堂，改造利用老房，拓宽村内主要道路，保留河涌通道，治理河涌水系污染；由于南部地块（地块3）内土地产权分散，不宜进行整体拆建，故采取整体改造，分步实施的策略：先从产权较易理顺的局部入手，实行局部拆建，改造完之后再进行下一局部地块的改造，直至该地块改造全部完成；地块4用作商住开发地块。 10.2.4大墩村
①规划功能指引
改造目标——历史风貌性综合服务区
外围商务、服务、居住配套功能，空间上对接中心区的南北景观轴，功能上补充完善中心区的配套服务功能，使之完全融入中心区，形成集商务办公、休闲商业、配套服务为一体的综合发展区。保护原有的自然景观水系和历史遗存，发展城市观光和文化创意产业，形成商业文化氛围浓郁的特色片区。
改造用地功能指引——北区荷岳路以北，商业、游乐业、办公用地；南区：东侧居住用地，中轴线西侧商业服务及办公用地。
改造模式 ——新村重建。在东南侧建设新村；南部细海工业区整体拆建，改造为办公商务区；旧村进行保护性开发，在保留传统特色的前提下发展传统商业，如酒吧、咖啡厅、休闲步行街、旅店和少量住宅，该片区为村庄特殊改造模式，可在下阶段重点设计。
②改造实施说明
近期：打通大福路、荷岳路、华康路，原有住户在新村建设用地东侧用地（地块1）内进行安置；改造细海工业区，引导发展产业配套功能；治理村庄西侧河涌污染，疏通地块内部道路，保护玉堂巷、同安巷、梁氏祠堂等古建；增加配套设施，改善居住环境
远期：打通华康路南延段，将拆迁住户安置到地块2中，进行重建；（地块3）保护性开发大墩原村庄，发展文化产业片区。 10.2.5小涌村
①规划功能指引
改造目标——枢纽周边综合服务区
CBD外围商务、服务、居住配套功能，结合中心商务区的建设发展商业服务和办公职能，配合道路交通枢纽建设发展酒店旅游餐饮娱乐功能，形成集商务办公、商业服务、居住配套为一体的综合发展区。
改造用地功能指引——西侧及北侧地块用作商业配套及办公用地，中区南区地块用作居住及配套功能，安排一所小学和一所幼托。
改造模式 ——新村重建，对现状的村民房屋及其附属物整体拆除，按照城市规划的要求进行重建。运作方面实行政府引导方式，对原村民实行住房或者货币补偿的方式。
②改造实施说明
近期：拓宽文华路，疏通村庄内部道路，将文华路两侧拆迁村民安置到地块1，文华路以西地块2用作新村安置用地和商住用地开发。原村庄用地（地块3）结合现状综合整治，改造危房，保护古树古建筑（特别是曾氏祠堂和灵应古庙）；地块4结合现状增加居住功能；拓宽道路，修整路面，整合绿化，改善村庄居住环境。
远期：将疏通区域路网，对村庄进行整体改造，将拆迁住户全部安置到地块4，地块4临荷岳路地块进行商业开发。 10.2.6岳步村
①规划功能指引
改造目标——生态居住社区
生态居住功能，在不对环境造成重大影响的前提下，完善公共配套设施，提升环境质量，营造和谐社区氛围，承接部分廉租房的城市功能。利用生态环境和特色的人文资源，建设富有地方特色的城市生态居住社区。
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改造用地功能指引——荷岳路北侧商业居住综合区，荷岳路南侧以居住用地为主，适当配置商业用地。
改造模式——近期综合整治+局部拆建。远期整体拆建，建设生态社区。
②改造实施说明
近期：村庄（地块1）近期保留，进行综合整治，整治工作的重点是：治理河涌污染，改善路面状况，疏通村巷，增设防护隔离带，完善配套设施以改善居住环境；政府推进城市建设用地转地工作
远期：将地块2、3、4建成生态居住社区；地块5转地后调整为建设用地，建设居住综合区；地块6开发新建住宅作为新城中心的配套居住区。
10.3村庄改造实施建议
结合地区的发展要求和村庄现状特征，东平新城旧村改造操作模式和开发主体的选择应贯彻以下原则：
? 避免政府参与经济运作的风险； ? 弥补资金缺口和资金压力；
? 实现高标准开发、促进土地价值提升； ? 复合功能开发，弥补单纯居住地产的弊端；
基于以上原则考虑，在改造操作模式上建议：对旧村片区改造以市场化的房地产开发模式和半市场化的社区改造模式为主；在个别涉及重大项目和交通市政设施建设时，采取政府主导的改造模式。
与改造模式相对应，开发主体的选择应本着有利于吸引有实力的房地产企业和有利于政府实施监管的原则进行，一般有以下两种方式：
（1）当按照市场化的房地产开发模式进行时，采用招拍挂方式选择开发主体：
采用这种方式，由政府制定邀标、竞标规则，通过市场竞争机制选择有实力的开发商。优点是：遵循市场机制，保证改造的公开、公平、公正。缺点是：政府需要较大行政资源投入，为了实现政府对于地区建设和发展的目标和意图，需要合理设定改造条件，保障地产商和村集
体的利益。
（2）当按照半市场化的社区改造模式进行时，采用以村集体为主体、政府对其监管的方式：
采用这种方式，由村集体协商确定开发合作方，报政府审查确定，政府全过程实施监督，并提供相应的优惠措施。这种方式的优点是：村集体的近期和远期利益容易得到保障，拆迁、安置问题容易协商和谈判，避免社会问题；流程短，政府组织、操作较为容易。缺点是：村集体选择开发商存在一定缺陷，需要加强政府审查和监管。
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